도시개발사업 터미널 부지 재산세 부과 취소 요청 거부 판결

주식회사 A는 김해시가 자신에게 부과한 재산세 41,521,520원과 지방교육세 6,476,800원의 처분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 청구했습니다. 주식회사 A는 이 사건 토지가 도시개발사업의 일환으로 기부채납될 기반시설용 토지이므로 지방세법상 분리과세 대상에 해당한다고 주장했습니다. 그러나 김해시장은 해당 토지가 수익 사업을 위해 이용되는 체비지이며, 주식회사 A가 재산세 부과 기준일 당시 사업 시행자가 아니었고, 토지가 기부채납이 확정된 것도 아니므로 분리과세 대상이 아니라고 반박했습니다. 법원은 주식회사 A의 청구를 기각하며, 이 사건 토지가 분리과세 대상에 해당하지 않는다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고): 김해시가 부과한 재산세 및 지방교육세 처분 취소를 주장한 회사
• 김해시장 (피고): 주식회사 A에 재산세 및 지방교육세를 부과한 지방자치단체장
• B도시개발사업조합 (이 사건 조합): B도시개발사업의 시행자이자, 이 사건 토지를 주식회사 G에 매각한 조합
• 주식회사 G, H 주식회사: 이 사건 토지를 전매한 회사들
• I 주식회사 (I회사): 김해시와 터미널사업 실시협약을 체결하고 터미널 사업을 진행하다가 권리와 의무를 원고에게 양도한 회사

분쟁 상황

경상남도지사는 2003년 5월 22일 'B도시개발사업'을 지정하고 B도시개발사업조합을 시행자로 지정했습니다. 이 사업 계획에는 자동차정류장 부지(이 사건 토지)가 포함되어 있었고 이후 여러 차례 개발계획 및 실시계획이 변경되었습니다. 이 사건 조합은 2016년 5월 30일 이 사건 토지를 주식회사 G에 매각했고 이후 주식회사 G, H 주식회사를 거쳐 2019년 9월 27일 주식회사 A가 최종적으로 이 사건 토지를 매수하고 2019년 10월 10일 체비지 관리대장에 소유자로 등재되었습니다. 김해시는 2018년 8월 9일 I 주식회사와 이 사건 터미널 사업을 위한 실시협약을 체결했고 이후 2020년 1월 28일 주식회사 A가 I회사의 의무를 연대보증하는 변경실시협약을 체결했으며 2021년 9월 6일 주식회사 A가 I회사의 모든 권리·의무를 양수하는 최종실시협약을 체결했습니다. 김해시장은 2021년 9월 13일 주식회사 A 소유의 이 사건 토지를 '종합합산과세대상'으로 보아 2021년 재산세 41,521,520원 및 지방교육세 6,476,800원을 부과했습니다. 주식회사 A는 이 처분에 불복하여 이의신청과 조세심판청구를 제기했으나 모두 기각되자 재산세 부과처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

도시개발사업 내 자동차정류장 부지에 대한 재산세 부과처분이 적법한지 여부입니다. 특히, 해당 토지가 지방세법상 분리과세 대상인 '국가 및 지방자치단체에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지'에 해당하는지가 쟁점이었습니다. 세부적으로는, 이 사건 토지가 체비지로서 분리과세의 필요성이 없는지, 원고가 재산세 부과 당시 분리과세 적용을 받을 수 있는 사업시행자에 해당하는지, 그리고 이 사건 토지가 기부채납이 예정된 토지에 해당하는지가 판단의 핵심이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 주식회사 A의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 이 사건 토지가 첫째 체비지로서 분리과세의 필요성이 없거나 그렇지 않더라도, 둘째 원고가 재산세 부과 당시 분리과세 적용을 받을 수 있는 사업시행자에 해당하지 않고, 셋째 이 사건 토지가 기부채납이 예정된 토지에 해당하지 않아 지방세법 및 동법 시행령상 분리과세 대상에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

지방세법 제106조 제1항에 따르면 재산세는 토지, 건축물, 주택 등을 과세대상으로 하며 토지의 경우 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상으로 구분됩니다. 이 사건의 핵심은 지방세법 시행령 제102조 제5항 제2호 나목에 명시된 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 등 개발사업 관계 법령에 따라 실시계획 승인을 받은 사업시행자가 국가나 지방자치단체에 기부채납하기로 한 기반시설용 토지가 분리과세 대상에 해당하는지였습니다. 이러한 규정은 공공성이 강한 기반시설용 토지에 대해 조세 부담을 경감하려는 취지입니다. 대법원 판례(2010. 2. 11. 선고 2009두15760 판결)는 분리과세 제도가 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 예외적으로 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는 취지라고 설명합니다. 또한 기부채납 예정 토지는 용도가 제한되어 수익을 올리기 어렵다는 점 때문에 저율의 분리과세가 적용됩니다. 그러나 이 사건 토지는 도시개발사업의 경비 충당을 위해 매각된 '체비지'였고 자동차정류장과 함께 상업시설 운영을 통해 수익을 올릴 수 있도록 계획된 토지였습니다. 법원은 이러한 상업적 활용 가능성이 있는 체비지에는 분리과세의 필요성이 없다고 보았습니다. 또한 여객자동차 운수사업법 제47조 제1항에 따르면 터미널사업 면허를 받은 자가 터미널 공사계획 인가를 받은 경우에만 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제88조에 따른 실시계획 인가를 받은 것으로 간주됩니다. 단순히 사업 면허를 취득하는 것만으로는 사업시행자로 인정받기 어려우며 공사시행 인가까지 받아야 해당 사업의 시행자 지위를 법적으로 인정받을 수 있습니다. 마지막으로 기부채납 계약은 그 내용이 명확하고 확정적이어야 합니다. 이 사건 실시협약의 경우 터미널 운영 여부에 따라 기부채납 여부가 좌우되는 조건부 성격이 강하여 확정적인 기부채납 계약으로 인정되지 않았습니다.

참고 사항

토지 취득 시 해당 토지가 '체비지'인지, '공공시설용지'인지 그리고 전체 면적 중 수익을 목적으로 하는 상업시설 부지 비율이 어느 정도인지 등을 명확히 확인해야 합니다. 체비지이거나 상업적 활용 비율이 높으면 분리과세 대상에서 제외될 가능성이 큽니다. 재산세 과세기준일(매년 6월 1일) 이전에 개발사업 또는 개별 시설사업의 '실시계획인가' 또는 이에 준하는 '공사시행인가'를 받아 정식 사업시행자 지위를 확보해야 합니다. 단순히 사업 면허를 취득하는 것만으로는 사업시행자로 인정받지 못할 수 있습니다. 토지를 국가나 지방자치단체에 기부채납할 예정이라면 그 계약 내용이 '확정적'이어야 합니다. 특정 조건(예: 상대방의 요구 여부, 운영 여부 등)에 따라 기부채납 여부가 달라지는 조건부 계약은 기부채납 예정 토지로 인정받기 어렵습니다. 계약 문구를 신중하게 검토하고 확정적인 기부채납 의사를 명확히 해야 합니다. 재산세는 매년 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 부과되므로 이 시점에 해당 토지가 분리과세 요건을 충족하는지 여부가 중요합니다. 권리 양수나 인허가 절차가 늦어지면 해당 연도 세금 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 도시개발사업, 여객자동차 운수사업, 지방세법 등 관련 법령을 정확히 이해하고 유사한 분리과세 관련 판례를 참고하여 자신의 상황에 맞는 최적의 전략을 세워야 합니다.