경매로 취득한 공장 무단 증축 시정명령 불복 사건

원고는 경매를 통해 공장 용지와 건물을 취득한 후, 피고로부터 기존 건물의 무단 증축 부분에 대한 시정명령을 받았습니다. 원고는 해당 증축이 15년 전에 이루어졌고, 자신은 경매를 통해 정당하게 소유권을 취득했으므로 피고가 뒤늦게 시정명령을 내린 것은 신뢰보호 원칙과 형평 원칙에 어긋나며 재량권 남용에 해당한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 행정청이 위반 건축물을 장기간 적발하지 못했더라도 그것만으로 시정명령을 하지 않겠다는 공적인 견해 표명으로 볼 수 없으며, 원고가 경매 과정에서 위반 사항을 확인할 수 있었고, 공익적 목적이 원고의 사익 침해보다 결코 작지 않다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 2018년 10월 경매를 통해 김해시 소재 공장 용지 2713㎡와 그 지상 건물의 소유권을 취득한 현 소유자
• 피고 김해시장: 김해시 행정기관의 장으로, 원고 소유 건물에 대한 무단 증축 위반 사실을 적발하고 시정명령을 내린 주체

분쟁 상황

원고는 2018년 10월 경매를 통해 공장 용지와 그 지상 건물의 소유권을 취득했습니다. 2022년 3월, 김해서부소방서가 해당 건물에 대한 화재안전정보조사 중 건축법 위반(무단 증축) 의심 내용을 김해시장에게 통보했습니다. 이에 피고는 2022년 4월 현장 조사를 실시하여 약 480.54㎡에 달하는 무단 증축 위반행위를 적발했습니다. 피고는 사전 통지 절차를 거쳐 2022년 5월 원고에게 위반 건축물에 대한 시정명령을 내렸습니다. 원고는 이 시정명령에 불복하여 경상남도행정심판위원회에 행정심판을 청구했으나, 2022년 9월 기각되자 법원에 시정명령 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 장기간 무단 증축 사실을 알지 못하거나 시정명령을 하지 않은 것이 원고에게 시정명령을 하지 않을 것이라는 신뢰를 형성했는지 여부입니다. 둘째, 피고가 기존 소유자들에게는 시정명령을 하지 않다가 경매로 소유권을 취득한 원고에게 시정명령을 내린 것이 형평 원칙에 반하는지 여부입니다. 셋째, 경매로 취득한 건물의 무단 증축 부분 철거가 곤란하고 원고에게 경제적 피해가 크다는 점이 시정명령의 재량권 일탈·남용에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 피고의 시정명령이 적법하다고 판단했습니다. 법원은 행정청이 위반 건축물을 장기간 적발하지 못하여 시정명령을 하지 않은 것이 건축법 위반 사항이 없음을 확인하거나 시정명령을 하지 않겠다는 공적인 견해 표명으로 볼 수 없으며, 그에 대한 신뢰가 형성되었다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 또한, 헌법상 평등원칙이 불법의 평등까지 보장하는 것은 아니며, 원고가 경매 절차에서 위반 사항을 확인할 수 있었다는 점을 지적했습니다. 마지막으로, 무단 증축된 건물의 시정명령은 안전과 기능 향상을 통해 공공복리를 증진하려는 공익적 목적이 매우 크고, 원고가 입게 되는 금전적 손해보다 결코 작다고 할 수 없으므로, 시정명령이 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 건축법 제79조: 이 조항은 허가권자(이 사건에서는 김해시장)가 건축물이 법령에 위반되는 경우, 해당 건축물의 소유자나 관리자에게 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있습니다.
  • 법리 해석: 대법원 판례에 따르면, 시정명령은 위반 건축물의 방치를 막고 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리 증진을 도모하는 데 입법 취지가 있습니다. 따라서 건축물의 위법 상태를 직접 초래하지 않았더라도 현 소유자에게 시정명령을 내릴 수 있습니다. 이는 위반 건축물의 안전 문제 및 공공에 미칠 수 있는 잠재적 위험을 예방하기 위함입니다.
• 신뢰보호의 원칙: 행정청이 특정인에게 장래 어떤 처분을 하겠다는 공적인 견해를 표명하였거나 그러한 견해를 표명한 것으로 볼 만한 정당한 사유가 있고, 그에 따라 개인이 신뢰를 형성하여 어떠한 행위를 한 경우, 행정청이 이후 정당한 사유 없이 신뢰에 반하는 처분을 해서는 안 된다는 원칙입니다.
  • 이 사건 적용: 법원은 행정청이 위반 건축물을 장기간 적발하지 못한 사실만으로는 시정명령을 하지 않겠다는 공적인 견해를 표명한 것으로 볼 수 없으며, 이에 대한 신뢰가 형성되었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 즉, 단순히 단속이 없었다는 이유만으로 행정청의 처분 권한이 소멸하는 것은 아닙니다.
• 형평의 원칙 (평등의 원칙)​: 행정 영역에서 합리적인 이유 없이 특정인을 다른 사람과 불평등하게 대우해서는 안 된다는 원칙입니다.
  • 이 사건 적용: 법원은 헌법상 평등원칙이 불법의 평등까지 보장하는 것은 아니라고 보았습니다. 이전 소유자에게 처분이 없었거나 다른 유사 위반 건축물에 대한 처분이 없었다는 사실이, 원고에게 내려진 적법한 시정명령을 위법하게 만들지는 않는다는 의미입니다.
• 비례의 원칙: 행정 목적을 달성하기 위한 수단은 그 목적 달성에 적합해야 하며, 그로 인한 국민의 불이익은 최소한에 그쳐야 하고, 달성되는 공익과 침해되는 사익 사이에 적절한 균형이 있어야 한다는 원칙입니다.
  • 이 사건 적용: 법원은 무단 증축 시정명령을 통해 달성하려는 공익(건축물 안전, 공공복리 증진, 위법행위 재발 방지)이 원고가 입는 사익(재산상 손해, 공장 면적 감소)보다 결코 작다고 할 수 없으며, 시정명령이 원고에게 지나치게 가혹하여 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

비슷한 문제 상황을 겪을 수 있는 분들을 위해 다음과 같은 점을 참고할 수 있습니다.

1. 경매 취득 시 철저한 현황 확인: 경매를 통해 부동산을 취득할 때는 건축물대장과 실제 건물의 현황이 일치하는지, 무단 증축 등 위반 건축물 여부를 반드시 확인해야 합니다. 감정평가서에 위반 부분이 포함되어 있더라도, 행정처분 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
2. 불법의 평등은 보장되지 않음: 과거 소유자에게 시정명령이 없었거나, 다른 유사한 위반 건축물에 대해 행정청이 조치하지 않았더라도, 이는 자신의 위반 행위가 정당화되거나 처분을 면제받을 사유가 되지 않습니다. 헌법상 평등원칙은 불법의 평등까지 보장하지 않습니다.
3. 오랜 기간 적발되지 않아도 위법성 소멸 안 됨: 위반 건축물이 오랜 기간 동안 행정청에 의해 적발되지 않았다고 하여 그 불법성이 해소되거나, 행정청이 시정명령을 하지 않을 것이라는 신뢰가 형성된다고 보기 어렵습니다. 행정청의 단속이 어렵다는 현실적 이유도 고려됩니다.
4. 공익 목적의 중요성: 무단 증축 등 위반 건축물에 대한 시정명령은 건축물의 안전과 기능을 확보하여 공공의 복리를 증진하려는 중요한 공익적 목적을 가집니다. 개인의 재산상 손해보다 이러한 공익적 목적이 우선시될 수 있습니다.