손해배상
A지역주택조합(원고)은 추진위원회 시절, 전 추진위원장 및 업무대행사, 분양대행사, 광고대행사 관계자들이 공모하여 허위 분양계약을 체결하고, 신탁업체로부터 약 1억 9천만 원의 분양대행수수료를 부당하게 편취한 사실에 대해 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들의 불법행위를 인정하며, 피고들에게 공동으로 편취 금액과 지연이자를 원고에게 지급하라는 판결을 내렸습니다.
K지역주택조합 추진위원회(이후 A지역주택조합으로 설립인가)의 추진위원장 피고 B을 비롯한 핵심 관계자들이 공모하여 실제 조합원이 아닌 50명의 명의를 빌려 허위 분양계약을 체결했습니다. 이들은 허위 분양계약서를 신탁업자인 R 주식회사에 제출하여 약정된 분양대행수수료와는 별도로 192,500,000원의 분양대행수수료를 부당하게 청구하여 지급받았습니다. 이로 인해 지역주택조합에 재산상 손해가 발생하였고, 원고인 A지역주택조합이 피고들을 상대로 손해배상 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
피고들이 공모하여 허위 분양계약을 체결하고 부당하게 분양수수료를 편취했는지 여부, 편취된 금액에 대해 A지역주택조합이 직접 손해배상청구를 할 수 있는지 여부, 피고들의 손익상계 주장 및 소멸시효 항변의 타당성입니다.
피고들은 공동으로 원고에게 별지 범죄일람표에 기재된 분양수수료 총액 192,500,000원 및 이에 대한 지연손해금(분양수수료 지급일자부터 2024년 8월 29일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.
법원은 피고들이 공모하여 허위 분양계약을 통해 지역주택조합에 재산상 손해를 입혔다는 사실을 인정하고, 피고들에게 공동으로 192,500,000원의 손해배상금과 지연이자를 지급하도록 명령했습니다. 피고들의 손익상계 및 소멸시효 항변은 모두 기각되었습니다.
주택법 제11조의2 제1항: 지역주택조합의 사업 주체가 되려는 자(추진위원회 포함)는 조합원 분담금 등의 자금 보관 및 관리를 위해 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 자금관리대리사무계약을 체결해야 합니다. 이는 자금 집행의 투명성과 적법성을 담보하고 임의적인 집행을 방지하기 위함입니다. 본 사건에서 피고들은 이 제도를 악용하여 신탁업자를 기망하고 조합의 자금을 편취했으나, 법원은 신탁재산의 실질적 위탁자인 조합이 직접적인 손해를 입었다고 판단했습니다.
민법 (불법행위 및 손해배상): 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고들의 허위 분양계약 체결 및 수수료 편취 행위는 이 조항에 따른 불법행위에 해당합니다. 제760조 (공동불법행위): 여러 사람이 공동으로 불법행위를 저지른 경우, 각자는 발생한 손해 전부에 대해 연대하여 배상할 책임이 있습니다. 피고들은 공모하여 범죄를 저질렀으므로 이 조항에 따라 공동 책임을 집니다. 제756조 (사용자의 배상책임): 타인을 사용하여 어떤 일을 시킨 자는 그 사용자가 일을 수행하는 과정에서 제3자에게 끼친 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고 주식회사 G, H, I는 각 실질적 대표자들의 업무집행 중 발생한 불법행위에 대해 공동으로 손해배상 의무를 부담합니다. 제766조 (손해배상청구권의 소멸시효): 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 또는 불법행위가 있은 날로부터 10년이 지나면 소멸합니다. 본 사건에서 피고 F은 소멸시효 항변을 하였으나, 법원은 불법행위에 공모한 조합의 대표자가 이를 알았다고 해서 피해자인 조합 자체가 손해와 가해자를 알았다고 볼 수 없다고 판단하여 항변을 기각했습니다. 상계의 제한: 불법행위로 인한 손해배상채권을 수동채권(상계당하는 채권)으로 하여 상계하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다는 법리입니다. 이는 불법행위로 인한 피해자를 보호하기 위한 것으로, 피고들이 원고에 대한 별도의 채권을 가지고 상계하려는 주장이 받아들여지지 않았습니다. 지연손해금: 금전채무 불이행으로 인한 손해배상액은 민법에서 정한 연 5%의 이율이 적용되며, 소송이 제기된 후에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 연 12%와 같이 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
지역주택조합 사업에서는 추진위원회나 조합의 대표자, 업무대행사, 분양대행사 등 핵심 관계자들이 공모하여 허위 계약을 체결하고 자금을 편취하는 사례가 발생할 수 있으니 각별히 주의해야 합니다. 자금관리대리사무계약이 체결되어 신탁업자가 자금을 관리하더라도, 신탁재산의 실질적 소유는 위탁자(조합)에 있으므로, 신탁업자에 대한 기망행위가 발생해도 위탁자인 조합이 직접적인 손해배상 청구를 할 수 있습니다. 불법행위로 인한 손해배상채권에 대해서는 민법상 손해배상책임과 함께 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이자율이 적용될 수 있습니다. 불법행위에 의한 손해배상채무를 수동채권(상계당하는 채권)으로 하는 상계는 법적으로 허용되지 않으므로, 피고가 원고에 대해 별도의 채권이 있더라도 상계할 수 없습니다. 소멸시효 주장의 경우, 불법행위를 저지른 대표자가 해당 불법행위를 인지했더라도 이를 피해를 입은 조합이 인지했다고 볼 수 없으므로, 소멸시효 기간 산정에 유의해야 합니다. 대표자와 가해자가 동일인인 경우 피해자(조합)가 이를 알았다고 인정하기 어렵습니다. 지역주택조합의 자금 집행 투명성 확보를 위해 신탁업자를 통한 자금관리는 필수적이며, 계약 내용과 집행 과정을 철저히 관리 감독해야 합니다.
