전세 보증금으로 선순위 채무를 갚아주겠다 속여 돈을 가로챈 사건

피고인 A는 자신의 아내가 소유한 원룸 건물에 선순위 근저당권과 전세권이 설정되어 있음에도 피해자 G에게 전세 보증금을 받으면 해당 채무를 모두 변제하여 전세권등기를 말소해주겠다고 약속했습니다. 그러나 피고인은 사실 다수의 공실 발생과 개인 대출, 무리한 상가 신축 등으로 자금난에 시달리고 있었고, 피해자로부터 받은 보증금을 선순위 채무 변제 대신 개인 채무 변제나 상가 공사 대금으로 사용할 의도였습니다. 결국 피고인은 피해자로부터 계약금 325만원과 잔금 6,175만원을 포함한 총 6,500만원을 받아 편취하였고, 법원은 피고인에게 징역 6개월을 선고했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 공인중개사 사무소를 운영하며, 아내 소유의 원룸 건물 임대차 계약을 진행한 장본인
• 피해자 G: 피고인 A의 원룸에 전세 계약을 체결하고 보증금 6,500만원을 지급한 임차인
• D: 피고인 A의 아내이자 원룸 건물의 등기부상 소유주

분쟁 상황

피고인 A는 2019년 2월 22일 피해자 G와 자신의 아내 D 소유의 원룸 전세 계약을 체결했습니다. 계약 당시 원룸에는 선순위 근저당권과 전세권이 설정되어 있었으나, 피고인 A는 피해자 G에게 보증금 6,500만원을 지급하면 이를 직전 세입자에게 교부하여 선순위 전세권등기를 말소해주겠다고 약속했습니다. 그러나 피고인은 당시 다수의 공실과 약 4,000만원의 마이너스 대출 채무를 변제하지 못하는 상황이었고, 5층 규모의 상가를 무리하게 신축하고 있어 극심한 자금난에 시달리고 있었습니다. 피고인은 피해자로부터 받은 보증금 6,500만원을 선순위 채무 변제에 사용할 의사나 능력이 없었고, 대신 이를 개인 채무 변제나 상가 공사 대금으로 사용할 계획이었습니다. 피해자 G는 피고인의 말을 믿고 계약금 325만원과 잔금 6,175만원을 D 명의 계좌로 송금했고, 피고인은 이 돈을 편취했습니다.

핵심 쟁점

피고인이 임차인에게 선순위 채무 변제를 약속하며 전세 보증금을 받았으나, 실제로는 채무 변제 의사나 능력이 없었는지 여부, 즉 사기죄의 기망행위와 편취 고의가 인정되는지 여부

법원의 판단

피고인은 사기죄가 인정되어 징역 6개월에 처한다.

결론

피고인은 임차인을 속여 전세 보증금 6,500만원을 편취한 사기죄로 유죄가 인정되어 징역 6개월의 실형을 선고받았습니다. 법원은 피고인이 새로운 임차인의 보증금으로 기존 채무를 돌려막으려 했고, 피해자의 전 재산과 다름없는 보증금을 가로채 심각한 재정적, 정신적 고통을 주었음에도 피해 회복 노력이 없다는 점을 중하게 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 형법 제347조 제1항에서 규정하는 사기죄에 해당합니다.

형법 제347조 제1항 (사기)​ 사람을 기망하여 재물을 편취하거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.

사기죄의 성립 요건

1. 기망 행위: 사람을 속이는 행위로, 이 사건에서 피고인 A는 피해자 G에게 선순위 채무를 변제하고 전세권등기를 말소해주겠다고 거짓말을 했습니다.
2. 착오 발생: 피해자가 피고인의 기망 행위로 인해 사실과 다른 인식을 가지게 되는 것으로, 피해자 G는 피고인의 약속을 믿고 보증금을 지급했습니다.
3. 처분 행위: 착오에 빠진 피해자가 자신의 재산을 피고인에게 넘겨주는 행위로, 피해자 G가 피고인에게 전세 보증금 6,500만원을 송금한 것이 이에 해당합니다.
4. 재산상 이익 취득 및 손해 발생: 피고인이 피해자의 재산을 취득하고 피해자에게 재산상 손해가 발생하는 것으로, 피고인 A가 보증금을 편취하고 피해자 G는 보증금을 돌려받지 못해 손해를 입었습니다.
5. 기망의 고의: 피고인이 사람을 속여 재물을 가로챈다는 인식이 있었는지 여부입니다. 피고인 A는 당시 심각한 자금난에 시달리고 있었고 선순위 채무 변제 의사나 능력이 없었음에도 보증금을 받으려 한 점에서 기망의 고의가 인정되었습니다.

참고 사항

전세 계약 시에는 반드시 등기부등본을 열람하여 선순위 담보권(근저당권, 전세권 등) 설정 여부와 금액을 확인해야 합니다. 임대인이 선순위 채무를 변제하여 말소해주겠다고 약속하는 경우, 그 내용을 임대차 계약서에 명확히 기재하고, 변제 및 말소 완료 기한, 불이행 시의 위약금 조항 등을 구체적으로 명시해야 합니다. 가능하다면 임대인이 선순위 채무를 변제하고 말소등기까지 완료한 후 잔금을 지급하거나, 보증금 잔금을 임대인의 채권 은행에 직접 지급하여 채무를 상환하도록 하는 방법을 고려할 수 있습니다. 임대인의 경제적 상황이 불안정해 보이거나, 급하게 계약을 종용하는 경우 더욱 신중하게 접근하고 의심스러운 점이 있다면 계약을 보류하는 것이 안전합니다. 전세 보증금은 개인의 전 재산과 다름없는 큰 금액이므로, 계약 전후로 공신력 있는 기관의 정보와 전문가의 도움을 적극적으로 활용하는 것이 중요합니다.