신도시 이주자택지 분양권을 미리 사고파는 계약의 효력에 대한 사건

원고는 택지개발사업으로 인해 이주자택지를 분양받을 권리를 얻었으나, 아직 공급계약이 체결되기도 전에 해당 분양권을 피고 C에게 6,700만 원에 매도했습니다. 이후 피고 C은 이 분양권을 피고 D에게 9,000만 원에 전매했고, 이에 따라 원고는 피고 D과도 분양권 매매계약을 체결했습니다. 원고는 이러한 사전 전매 행위가 구 택지개발촉진법에 위반되어 무효임을 주장하며 법원에 계약 무효 확인을 청구했습니다. 법원은 구 택지개발촉진법의 입법 취지와 관련 법리에 따라 택지 공급계약 체결 전의 분양권 전매는 사업 시행자의 동의 자체가 불가능하여 무효라고 판단하고 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: F지구 택지개발사업 구역 내 토지 및 건물 소유자로 사업 시행자로부터 이주자택지를 분양받을 권리를 가진 사람입니다.
• 피고 C: 원고 A로부터 이주자택지 분양권을 6,700만 원에 매수한 사람입니다.
• 피고 D: 피고 C으로부터 이주자택지 분양권을 9,000만 원에 전매받은 사람입니다.
• E공사 (사업 시행자): F지구 택지개발사업을 진행하고 원고에게 이주자택지를 공급할 주체입니다.

분쟁 상황

F지구 택지개발사업이 진행되면서, 해당 지역 내 토지 및 건물을 소유하고 거주하던 원고 A는 사업 시행자인 E공사로부터 이주자택지를 분양받을 권리인 '이주자택지수분양권'을 얻게 되었습니다. 아직 E공사로부터 택지 공급계약이 정식으로 체결되기도 전인 2015. 8. 25. 원고 A는 피고 C에게 이 이주자택지 분양권을 6,700만 원에 매도하는 계약을 맺었습니다. 이후 피고 C은 2015. 11. 24. 이 분양권을 다시 피고 D에게 9,000만 원에 전매했고, 원고 A는 피고 C의 요청에 따라 피고 D과도 분양권 매매계약을 체결했습니다. 원고 A는 뒤늦게 이러한 사전 전매 행위가 구 택지개발촉진법에 위반되어 무효라는 사실을 알게 되었고, 피고들에게 계약 무효를 통지했으나 피고들이 이에 대한 조치(매매대금 반환, 관련 서류 반환 등)를 취하지 않자 법원에 매매계약 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

택지개발촉진법에 따라 조성되는 이주자택지의 분양권을 택지 공급계약 체결 이전에 미리 사고파는 행위가 유효한지, 그리고 이러한 전매 계약에 대한 사업 시행자의 동의가 가능한지에 대한 여부입니다.

법원의 판단

원고와 피고 C 사이의 2015. 8. 25.자 이주자택지 분양권 매매계약과 원고와 피고 D 사이의 2015. 11. 24.자 이주자택지 분양권 매매계약은 각각 무효임을 확인합니다. 소송 비용은 피고들이 부담합니다.

결론

법원은 구 택지개발촉진법 제19조의2와 시행령 제13조의3 및 해당 법의 입법 취지를 종합하여, 소유권이전등기 전까지 택지 전매를 원칙적으로 금지하고 예외적인 경우에만 사업 시행자의 동의를 받아 허용하고 있음을 확인했습니다. 특히, 이 '시행자의 동의'는 택지 공급계약이 체결된 이후를 전제로 하므로, 택지 공급계약이 체결되기도 전에 장차 공급받을 택지의 분양권을 매매하는 계약은 시행자의 동의 자체가 불가능하여 무효라고 판단했습니다. 피고들이 계약 무효에 따른 원상회복과 관련하여 다른 주장을 하더라도, 이는 계약 자체의 무효를 다투는 것이 아니므로 원고의 무효 확인 청구를 배척할 수 없다고 보아 원고의 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 관련 법령은 '구 택지개발촉진법'입니다.

1. 구 택지개발촉진법 제19조의2 (택지의 전매행위 제한 등)​ 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 사람은 소유권이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하며, 상속은 제외)할 수 없습니다. 이 규정을 위반하여 택지를 전매한 경우, 해당 법률행위는 무효가 되며, 택지개발 사업 시행자는 택지 공급 당시의 가액과 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 택지를 환매할 수 있습니다.

2. 구 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 (택지의 전매제한에 대한 특례)​ 이 조항은 택지의 전매제한에 대한 예외적인 상황을 규정하고 있으나, 예외적인 경우에도 사업 시행자의 동의를 받을 것을 필수적인 요건으로 합니다.

3. 관련 법리 (대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다229393, 229409 판결 등)​ 대법원은 구 택지개발촉진법의 입법 취지가 도시 지역의 주택난 해소와 함께 택지 투기를 억제하고 실수요자에게 택지가 공급될 수 있도록 하는 데 있다고 보았습니다. 이에 따라 택지의 전매 행위는 엄격히 제한됩니다. 특히, 택지 전매 허용의 예외 조건인 '시행자의 동의'는 택지 공급계약이 이미 체결되었음을 전제로 하는 절차입니다. 따라서 택지 공급계약이 체결되기도 전에 장차 공급받을 택지의 분양권을 매매하는 계약은 사업 시행자의 동의 자체가 불가능하므로 법률상 무효라고 해석됩니다. 또한, 매도인은 이러한 무효인 계약에 대해 '시행자의 동의' 절차에 협력할 의무도 지지 않는다고 판시했습니다.

참고 사항

택지개발촉진법에 따라 조성되는 이주자택지나 이와 유사한 공공택지 분양권은 소유권 이전등기 전에는 원칙적으로 전매가 금지됩니다. 만약 법적으로 전매가 허용되는 예외적인 상황이라 하더라도, 반드시 사업 시행자의 동의를 받아야만 합니다. 이때 사업 시행자의 동의는 택지 공급계약이 공식적으로 체결된 이후에 이루어지는 것이며, 공급계약이 체결되기도 전에 이루어진 분양권 매매 계약은 시행자의 동의를 받을 수 없으므로 법률상 무효가 됩니다. 따라서 공공택지 분양권을 거래할 때는 관련 법규정을 반드시 확인하고, 특히 사업 시행자와의 택지 공급계약 체결 여부와 시행자의 전매 동의 여부를 명확히 확인해야 합니다. 법률상 무효인 계약은 당사자 간에 합의가 있었더라도 효력이 없으므로, 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있으며, 이미 지급된 매매대금 등은 부당이득 반환 청구의 대상이 될 수 있습니다.