C은행의 담보신탁 부동산 인도 청구 사건

C은행이 담보신탁된 부동산을 점유하고 있는 B를 상대로 건물 인도를 청구한 사건입니다. 위탁자 주식회사 D가 C은행을 수탁자로, G수산업협동조합을 우선수익자로 하여 담보신탁계약을 체결했으나, 위탁자가 대출금 이자 연체로 기한이익을 상실하고, C은행의 동의 없이 피고 B에게 부동산을 임대하였습니다. 이에 C은행은 담보신탁계약의 내용에 따라 동의 없는 임대차는 대항할 수 없음을 주장하며 건물 인도를 청구했고, 법원은 피고의 무변론으로 원고의 청구를 인용하였습니다.

관련 당사자

• 원고 C은행: 부동산의 수탁자로서 대출금 채무의 담보를 관리하는 은행입니다.
• 피고 B: 담보신탁된 부동산을 점유하고 있는 사람입니다.
• 위탁자 주식회사 D: G수산업협동조합으로부터 50억 원을 대출받은 채무자이자 부동산을 신탁한 원래 소유자입니다.
• 우선수익자 G수산업협동조합 및 주식회사 E: 위탁자 주식회사 D에게 대출금을 제공한 채권자로, 현재는 주식회사 E가 채권을 양수받아 우선수익자의 지위에 있습니다.

분쟁 상황

위탁자 주식회사 D는 2021년 9월 2일 G수산업협동조합으로부터 50억 원을 대출받으면서 C은행에 부동산을 담보신탁했습니다. 이 신탁계약에는 수탁자인 C은행의 사전 서면 동의 없이는 부동산에 대한 임대차 계약을 체결할 수 없다는 조항이 명시되어 있었습니다. 그러나 위탁자 주식회사 D는 2024년 9월 1일경부터 대출금 이자를 연체하여 기한이익을 상실했고, C은행의 동의 없이 2025년 6월 23일경 피고 B에게 해당 신탁 부동산을 임대해주었습니다. 이에 C은행은 담보신탁계약에 따라 대항력 없는 점유자인 B에게 부동산 인도를 요구하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

담보신탁된 부동산에 대해 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차계약의 효력과 이에 따른 임차인의 부동산 점유가 적법한지 여부가 쟁점입니다. 특히, 담보신탁계약에 명시된 수탁자 동의 없는 임대차 금지 조항이 임차인에게 대항력을 부여할 수 있는지의 문제와 소송에서 피고가 무변론으로 임했을 때의 법원 판단이 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 B는 원고 C은행에게 별지2 목록 기재 부동산을 인도하라고 판결하였습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 피고 B가 소송에 참여하여 주장이나 증거를 제출하지 않아 민사소송법상 '무변론 판결' 규정에 따라 원고 C은행의 청구를 그대로 받아들였습니다. 이는 담보신탁계약상 수탁자의 동의 없는 임대차는 대항력이 없다는 원고의 주장이 피고의 자백으로 간주되어 사실로 인정된 결과입니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제208조 제3항 및 제257조(무변론 판결): 법원은 피고가 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하지 아니하거나 변론기일에도 출석하지 아니한 때에는 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B가 소송에 대응하지 않아 원고 C은행의 청구 내용이 자백된 것으로 간주되어 무변론 판결이 이루어졌습니다.2. 신탁법상 신탁의 효력 및 대항력: 부동산 담보신탁은 위탁자(원래 소유자)가 부동산 소유권을 수탁자(신탁회사 또는 은행)에게 이전하고, 수탁자는 그 부동산을 관리·운용하며 우선수익자(채권자)의 채권을 담보하는 제도입니다. 신탁등기가 경료되면 대외적으로 수탁자가 완전한 소유권을 취득한 것으로 보며, 신탁재산은 위탁자의 고유재산과 분리되어 독립성을 가집니다. 따라서 신탁등기 이후에 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 수탁자에게 대항할 수 없으며, 임차인은 수탁자에 대해 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.3. 신탁원부의 공시효과: 신탁법에 따라 신탁등기를 할 때는 신탁원부를 첨부하여 공시하며, 신탁원부의 내용은 등기부의 일부로 간주되어 누구든지 열람할 수 있습니다. 따라서 신탁원부에 기재된 신탁계약 내용은 제3자에게도 효력이 미치므로, 임대차 계약을 체결하려는 자는 신탁원부를 통해 해당 부동산의 신탁관계를 확인하고 그 내용에 구속됩니다.

참고 사항

1. 부동산 등기부등본을 열람하여 '신탁등기'가 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 신탁원부를 발급받아 신탁계약의 내용을 상세히 확인해야 합니다.2. 신탁된 부동산을 임대하거나 전세 계약을 체결할 경우 반드시 신탁계약서에 명시된 수탁자(일반적으로 은행이나 신탁회사)의 사전 서면 동의를 받아야 합니다. 동의 없이 체결된 계약은 보호받지 못할 가능성이 큽니다.3. 위탁자(원래 소유자)가 대출금을 연체하여 기한이익을 상실하면, 우선수익자(채권자)의 요청에 따라 수탁자가 신탁 부동산을 처분할 수 있습니다. 이때 수탁자의 동의 없이 점유하고 있던 임차인은 부동산을 인도해야 할 의무가 생길 수 있습니다.4. 소송을 당했을 경우 법원에 출석하여 자신의 주장을 변론하거나 답변서를 제출해야 합니다. 아무런 대응을 하지 않으면 법원이 상대방의 주장을 그대로 인정하여 판결할 수 있습니다.