건물 공유지분 취득 후 임대차 계약의 효력과 부당이득 반환 여부 판결

이 사건은 건물 소유자 D이 사망한 후 사실혼 배우자인 원고 A가 해당 건물의 1/2 지분을 취득하고, 이후 경매를 통해 건물을 단독 소유하게 되자 D과 임대차 계약을 맺었던 피고 B, C에게 건물의 점유에 따른 부당이득 반환 및 차임 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 원고가 지분을 취득한 후 D에게 건물 관리권을 위임했던 기간, 그리고 D 사망 후 원고가 피고 B에게 관리 약정 종료 사실을 알리기 전까지 피고 B의 묵시적 갱신 기간 점유는 적법하다고 보아 부당이득을 인정하지 않았습니다. 그러나 통지 이후 묵시적 갱신 기간이 만료된 후의 점유와 원고가 건물을 경락받은 이후의 점유에 대해서는 피고 B의 부당이득을 인정하여 7,386,666원 및 지연손해금 지급을 명했습니다. 한편, 피고 B의 임대차보증금 공제 주장은 원고가 임대인이 아니므로 받아들이지 않았습니다. 피고 C의 경우, 원고가 D에게 관리권을 위임했던 기간 및 D 사망 후 원고가 피고 C에게 관리 약정 종료 사실을 통지하거나 피고 C이 알았다는 증거가 없었으므로, 묵시적 갱신된 임대차 계약에 따른 점유를 경매로 인한 건물 매각 전까지 법률상 원인이 있는 것으로 보아 원고의 피고 C에 대한 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물 소유자 D의 사실혼 배우자이자 건물 지분의 1/2을 매매로 취득한 공유지분권자이며, 이후 경매를 통해 건물의 단독 소유자가 된 사람
• 피고 B: 건물 소유자 D과 임대차 계약을 맺고 건물의 일부를 임차하여 창고 등으로 사용했던 세입자
• 피고 C: 건물 소유자 D과 임대차 계약을 맺고 건물의 일부를 임차하여 사용했던 세입자
• 사망한 D: 이 사건 건물의 원래 소유자이자 원고 A의 사실혼 배우자이며, 피고 B과 C에게 건물을 임대해 준 사람
• D의 법률상 배우자 F 및 상속인들(J, I, K, G, L, M, N): D의 법정상속인들로, D 사망 후 D 지분을 상속받은 사람들

분쟁 상황

망 D는 본인 소유의 건물을 피고 B과 C에게 임대해 주었으며, 그 후 사실혼 배우자인 원고 A가 건물의 1/2 지분을 취득했습니다. D 사망 후 원고 A는 경매를 통해 건물을 단독 소유하게 되었고, 피고 B과 C가 계속해서 건물을 점유하자 원고 A는 이들에게 건물 사용에 따른 부당이득 반환 및 차임 지급을 요구했습니다. 피고들은 자신들의 임대차 계약이 적법하게 갱신되어 점유할 권한이 있다고 주장하며 대립했습니다. 특히 피고 B의 경우, D 사망 및 원고의 지분 취득 사실을 몰랐다고 주장하며 차임을 누구에게 내야 할지 몰라 지급을 미루기도 했습니다.

핵심 쟁점

건물이 공유 상태일 때 기존 임대차 계약의 효력이 새로운 공유자에게 미치는지 여부와 공유자 중 1인이 사망하여 공유물 관리 약정이 종료된 경우, 임차인에게 이러한 사실을 통지하기 전까지 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이 유효하게 주장될 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 임차인의 점유가 법률상 원인 없는 부당이득에 해당하는 시점과 부당이득 반환 의무자가 임대차보증금으로 부당이득금을 공제할 수 있는지 여부 및 그 범위도 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

피고 B은 원고에게 7,386,666원 및 이에 대한 지연손해금(2021년 5월 26일부터 2021년 10월 12일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급해야 합니다. 이는 2019년 10월 11일부터 2020년 11월 10일까지의 점유에 대한 부당이득금입니다. 원고의 피고 B에 대한 나머지 주위적 청구(다른 기간의 부당이득 청구) 및 예비적 청구(차임 청구)는 기각되었습니다. 원고의 피고 C에 대한 모든 주위적 청구(부당이득 청구) 및 예비적 청구(차임 청구)는 기각되었습니다. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 발생한 부분은 원고가 60%, 피고 B이 40%를 부담하고, 원고와 피고 C 사이에 발생한 부분은 원고가 전부 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 공유 건물에 대한 임대차 계약의 유효성과 갱신 여부를 판단함에 있어, 공유자 간의 관리권 위임 약정과 그 종료 사실을 임차인이 인지했는지 여부를 중요하게 고려했습니다. 특히 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신은 임차인이 공유물 관리 약정 종료 사실을 알기 전까지는 유효하게 주장될 수 있다고 보았습니다. 피고 B의 경우, 원고에게 통지된 시점 이후에 묵시적 갱신 기간이 만료되자 그 이후의 점유를 부당이득으로 인정했으나, 피고 C의 경우 통지나 인지 시점이 확인되지 않아 경매로 인한 건물 매각 전까지의 점유를 모두 적법한 것으로 판단했습니다. 또한, 원고는 임대인이 아니므로 임차인인 피고 B이 임대차보증금으로 부당이득금을 공제하려는 주장은 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제265조(공유물의 관리, 보존)는 공유물의 관리(임대 등)에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정해야 한다고 규정합니다. 민법 제197조 제1항(점유의 태양)은 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다고 명시하고 있으며, 이 조항에 따라 피고들이 소유권 변동 사실을 알기 전까지는 선의의 점유자로 추정되어 과실수취권이 인정되었습니다. 민법 제201조(점유자와 과실)는 선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득하며(제1항), 악의의 점유자는 수취한 과실을 반환해야 한다(제2항)고 규정하고 있습니다. 민법 제689조 제1항과 제690조(위임의 해지, 위임의 종료)에 따라 위임 계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있으며, 당사자 일방의 사망으로 종료됩니다. D의 사망으로 원고와 D 사이의 공유물 관리 위임 약정이 종료된 것으로 보았으나, 이 종료 사실을 임차인에게 통지하거나 임차인이 알기 전까지는 임차인의 권리에 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)는 임차인의 계약갱신요구권 및 묵시적 갱신에 관한 조항으로, 임대인이 기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 임대차 기간이 1년 연장됩니다. 이 법규정은 편면적 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(제15조).

참고 사항

건물을 공동으로 소유하고 있는 경우 임대차 계약 체결 시 반드시 과반수 이상의 공유자 동의를 얻거나 모든 공유자가 임대인으로 참여해야 합니다. 만약 특정 공유자에게 관리권을 위임했다면 그 위임 관계를 명확히 문서화하고 임차인에게도 알려야 합니다. 건물의 지분권자가 변경되거나 임대인(공유자)의 사망 등으로 인해 공유물 관리 약정이 종료되면, 새로운 소유자나 기존 소유자는 임차인에게 이러한 사실을 신속히 통지해야 임차인의 점유가 부당이득이 되는 시점을 명확히 할 수 있습니다. 임차인은 건물의 소유권 변동이나 임대인의 사망 사실을 알게 되면 임대차 계약의 유효성 및 갱신 가능성, 차임 지급 대상 등을 정확히 확인해야 하며, 상가건물 임대차보호법상 대항력 요건(사업자등록, 건물 인도)을 갖추고 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 종료되었을 때 보증금 반환 책임은 임대인에게 있으므로, 보증금 반환 채무자가 누구인지 명확히 파악해야 합니다. 임대인에게 변동이 생겨 차임 지급 대상을 알기 어려운 경우, 법원에 변제공탁을 하는 등의 방법으로 차임 연체를 방지하는 것이 필요합니다. 임의로 지급을 중단하면 추후 손해배상이나 부당이득의 대상이 될 수 있습니다.