행정
D 건물 구분소유자인 채무자 C는 관리인이 없던 건물에 대해 임시 관리단집회를 소집하고, 해당 집회에서 관리규약을 제정하고 본인을 관리위원회 위원장 및 임시 관리단 대표자로 선출하는 결의를 하였습니다. 이후 C는 관리인으로서의 권한을 행사하였으나, 다른 구분소유자인 채권자 A는 이 관리단집회 소집 절차와 결의에 중대한 하자가 있어 무효라고 주장하며 C의 직무집행 정지를 구하는 가처분을 신청했습니다. 법원은 관리규약 제정 결의가 집합건물법상의 의결정족수(구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상)를 충족하지 못하여 무효일 가능성이 크고, 이를 전제로 한 관리단 대표자 및 관리위원회 위원 선출 결의 역시 무효일 가능성이 크다고 판단했습니다. 또한, 새로운 관리인이 선출되었음에도 C가 계속 직무를 수행하여 현저한 위험이 발생할 수 있다고 보아 채권자의 직무집행정지 가처분 신청을 인용하였습니다.
D 건물은 기존에 집합건물법상 관리인이 없었습니다. 이에 채무자 C는 2025년 4월 1일경 'D 건물 구분소유자 대표' 명의로 임시 관리단집회를 소집했고, 회의 안건은 운영위원회 위원장 및 임원 선출, 관리체계 결정, 관리규약 제정 등이었습니다. 2025년 4월 19일 관리단집회에서 관리규약을 제정하고 C를 관리위원회 위원장 및 임시 관리단 대표자로 선출하는 결의가 이루어졌습니다. C는 이 결의에 따라 관리비를 부과하고 계약을 체결하는 등 관리인으로서의 업무를 수행하기 시작했습니다. 그러나 채권자 A는 이 관리단집회가 소집 절차에 중대한 하자가 있고, 관리규약 제정 결의가 의결정족수를 충족하지 못했으므로 전체 결의가 무효라고 주장했습니다. A를 비롯한 구분소유자들은 2025년 6월 28일 새로운 관리단집회를 열어 관리인을 선출했음에도 C는 계속해서 관리인 및 관리위원회 위원의 권한을 행사하여 갈등이 심화되었습니다. 이에 A는 C의 직무집행을 정지해달라는 가처분을 신청했습니다.
관리단집회 소집 절차의 적법성, 관리규약 제정 결의의 의결정족수 충족 여부, 관리단 대표자 및 관리위원회 위원 선출 결의의 유효성 여부, 채무자 C의 관리인 직무 계속 행사로 인한 보전의 필요성 인정 여부
채무자 C는 본안 판결 확정 시까지 D 관리단의 관리인 및 관리위원회 위원 직무를 집행해서는 안 됩니다. 소송비용은 채무자가 부담합니다.
법원은 D 건물 관리규약 제정 결의가 집합건물법 제29조 제1항이 정한 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성이라는 의결정족수를 충족하지 못하여 무효가 될 가능성이 높다고 보았습니다. 이 사건의 경우 전체 구분소유자 61명 중 41명만 찬성하여 약 67.21%에 불과했습니다. 또한 관리단 대표자 및 관리위원회 위원 선출 결의는 유효한 관리규약 제정을 전제로 이루어졌다고 판단하여, 관리규약 제정 결의가 무효인 이상 해당 선출 결의 역시 무효일 가능성이 크다고 보았습니다. 종합적으로 이 사건 결의 전체가 무효일 가능성이 높고, 채무자 C가 새로운 관리인이 선출되었음에도 계속해서 관리인 권한을 행사하고 있어 채권자에게 회복할 수 없는 손해가 발생할 현저한 위험이 있다고 판단, 채권자의 직무집행정지 가처분 신청을 받아들였습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 (집합건물법) 제29조 제1항 (규약의 설정·변경·폐지): 규약의 설정·변경 또는 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 합니다. 이 사건에서 관리규약 제정 시 이 정족수를 충족하지 못하여 무효가 될 가능성이 크다고 판단되었습니다. 제26조의3 제1항 (관리위원회의 설치): 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있습니다. 이는 관리위원회가 관리규약에 근거하여 설치됨을 의미하며, 유효한 관리규약 없이는 관리위원회의 설치 및 임원 선출이 어려움을 시사합니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결: 관리단집회에서 구분소유자의 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유한 경우에도 이를 1인의 구분소유자로 보아야 합니다. 이 판례는 구분소유자 수 계산의 기준을 제시하여, 이 사건에서 전체 77개 세대 중 61명이 구분소유자로 계산된 근거가 됩니다. 보전의 필요성: 권한 없는 자가 무단으로 관리인 직무를 수행하여 건물 관리에 혼란이 발생하고 구분소유자에게 손해가 발생할 우려가 있을 때, 법원은 이러한 직무집행을 정지할 보전의 필요성을 인정합니다.
집합건물에서 관리규약을 제정하거나 중요한 결의를 할 때는 집합건물법에 명시된 절차와 의결정족수를 반드시 지켜야 합니다. 특히 관리규약 제정은 구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성이 필요합니다. 구분소유자 수를 계산할 때는 한 사람이 여러 개의 구분건물을 소유하더라도 1인의 구분소유자로 간주합니다. 이 점을 정확히 파악해야 의결정족수 충족 여부를 올바르게 판단할 수 있습니다. 관리단의 대표자나 관리위원회 위원 선출은 유효하게 제정된 관리규약이나 적법한 관리단집회 결의를 전제로 합니다. 만약 기초가 되는 관리규약 제정이나 관리단집회 결의에 하자가 있다면, 그에 따른 임원 선출 결의 또한 무효가 될 수 있습니다. 관리단집회 소집 통지 및 공고 절차도 중요합니다. 절차상의 하자는 결의 무효의 원인이 될 수 있습니다. 적법한 절차를 거쳐 선출된 관리인이 있음에도 기존의 권한 없는 자가 계속해서 관리 업무를 수행하려 한다면, 법원에 직무집행정지 가처분 신청 등 법적 조치를 고려할 수 있습니다. 이러한 상황은 건물 관리에 혼란을 초래하고 입주자들에게 피해를 줄 수 있습니다.
