행정
원고는 자신이 소유한 아파트의 재개발 전 자산 가치 평가가 다른 조합원들의 재산보다 현저히 낮게 책정되어 불공평하며, 평가 과정 또한 불투명하다고 주장하며 재개발 관리처분계획의 일부 취소를 청구했습니다. 법원은 재개발 사업의 종전자산평가는 조합원 간의 상대적 출자 비율을 정하는 것이 주된 목적이며, 계획재량의 범위에 속하므로 다소 불균형이 있더라도 특정 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는다면 위법하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 또한, 감정평가서의 기재 내용이 다소 간략하더라도 사실조회 등을 통해 추후 보완된 자료로 그 산정 근거를 객관적으로 납득할 수 있다면 문제가 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
피고 조합은 2016년 4월 6일 재개발 사업을 위해 설립인가를 받았고 2023년 5월 26일 고양시장으로부터 관리처분계획인가를 받았습니다. 원고는 이 사건 재개발사업 시행구역 내 E아파트 F호의 소유주로서 피고 조합의 조합원입니다. 원고는 이 사건 관리처분계획 중 자신의 부동산에 대한 종전자산평가가 다른 조합원의 부동산보다 현저히 낮아 실질적인 형평성을 잃고 재산권이 침해되었다고 주장했습니다. 또한 감정평가법인들이 감정평가서에 구체적인 평가 근거와 과정을 제시하지 않고 평가액만을 기재하여 감정평가에 관한 규칙을 위반했다고 주장하며, 이에 기초한 관리처분계획이 위법하여 취소되어야 한다고 소송을 제기했습니다.
재개발 관리처분계획에 포함된 원고 소유 부동산의 종전자산평가가 다른 조합원들의 부동산보다 현저히 낮게 평가되어 재산권을 침해하고 형평성에 어긋나는지 여부입니다. 또한 감정평가법인들이 감정평가서에 구체적인 평가 근거 및 과정을 충분히 제시하지 않아 평가가 부당한지 여부입니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
재판부는 원고 부동산에 대한 종전자산평가와 이에 기초한 관리처분계획이 조합원들 사이의 형평을 잃게 할 정도로 부당하여 원고의 재산권을 본질적으로 침해한다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 감정평가가 법규(구 감정평가에 관한 규칙)에 따라 이루어졌고, 감정평가액에 다소 차이가 있더라도 명백한 고의나 과실에 따른 오류가 입증되지 않는 한 위법하다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 또한 종전자산평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 목적이므로 실거래가격과 반드시 일치해야 하는 것은 아니며, 원고 부동산의 외부 입지조건이 다른 부동산에 비해 열세하다는 평가도 정당하다고 인정했습니다. 감정평가서의 기재가 다소 간략했더라도, 법원의 사실조회 결과 등을 통해 구체적인 산출 근거가 제시되어 객관적으로 납득할 만한 설명이 이루어졌으므로 위법하지 않다고 결론 내렸습니다.
이 사건은 주택재개발정비사업의 관리처분계획 인가 처분에 대한 취소 소송으로, 주로 구 도시 및 주거환경정비법과 구 감정평가에 관한 규칙, 그리고 관련 대법원 판례의 법리가 적용되었습니다.
구 도시 및 주거환경정비법 (2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것) 제16조 (조합 설립인가 등): 이 법률은 재개발사업의 기본적인 틀을 제시하며, 피고 조합이 이 사건 재개발사업을 시행하기 위해 2016년 4월 6일 설립인가를 받은 법적 근거가 됩니다.
구 감정평가에 관한 규칙 (2022. 1. 21. 국토교통부령 제1100호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항 (개별평가 원칙) 및 제2항 (일괄평가), 제16조 (집합건물 감정평가):
관리처분계획의 계획재량행위: 대법원 판례(대법원 2010. 10. 28. 선고 2009두4029 판결, 대법원 2023. 9. 21. 선고 2022두56142 판결 등)는 주택재개발사업의 관리처분계획 수립에 상당한 재량, 즉 '계획재량'이 인정된다고 봅니다. 이는 사업의 특성상 다양한 이해관계와 요소를 종합적으로 고려해야 하므로, 종전 토지나 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 등을 종합적으로 고려하여 균형 있게 배분되고 합리적으로 이용되도록 하는 한, 다소 불균형이 초래되더라도 특정 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하지 않는다면 위법하다고 보기 어렵다는 법리입니다. 이러한 손익 관계는 청산금의 가감으로 조정될 수 있습니다.
종전자산평가의 목적: 대법원 판례(대법원 2016. 2. 18. 선고 2015두2048 판결 등)는 재개발 등 정비사업에서 종전자산가격 평가는 조합원들 사이의 상대적인 출자 비율을 정하는 것이 주된 목적이라고 판시합니다. 따라서 그 평가액이 반드시 실제 거래되는 시장 가격과 일치해야 하는 것은 아니라고 보았습니다.
감정평가서 기재의 상세성: 공익사업을 위한 보상액 평가와 재개발사업의 종전자산평가는 목적이 다릅니다. 공익사업 보상액 평가는 정당한 보상이 목적이므로 감정평가서에 모든 산정요인을 구체적, 종합적으로 참작하여 명시해야 하지만(대법원 2013. 6. 27. 선고 2013두2587 판결 참조), 재개발 종전자산평가는 조합원 간의 공평한 분배가 목적입니다. 따라서 관리처분계획 수립 당시의 감정평가서에 가격 산정요인이 구체적으로 설시되지 않았더라도, 법원 심리 과정에서 사실조회 결과 등 추가 자료를 통해 객관적으로 납득할 만한 설명이 보완된다면 관리처분계획이 위법하다고 보기 어렵다는 법리가 적용되었습니다.
재개발 사업에서 종전자산평가에 대한 불만이 있다면, 다음 사항들을 고려해볼 수 있습니다.
