행정
원고는 재개발 구역 내 사실상의 도로로 사용되는 토지 두 필지를 증여받아 소유하게 된 조합원입니다. 피고인 재개발조합은 관리처분계획을 수립하면서 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 판단하여 인근 토지 감정평가액의 1/3 이내로 평가하였습니다. 이에 원고는 해당 토지들이 도로로 이용되지 않으므로 개별공시지가가 적용되어야 한다며, 관리처분계획 중 종전자산가격 부분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 토지들이 사실상의 사도에 해당한다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 2021년 1월 재개발 정비구역 내 C 도로 36.3㎡와 D 도로 56.9㎡를 증여받았습니다. 피고 재개발조합은 2015년 사업시행계획 인가를 받았고, 2020년 말 관리처분계획 공람 기간에 원고 측은 해당 토지들이 도로가 아니므로 개별공시지가를 적용하여 종전자산가격을 높게 평가해야 한다고 주장했습니다. 그러나 피고 조합은 두 감정평가법인의 평가 결과에 따라 해당 토지들을 ‘사실상의 사도’로 보고 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 결과를 관리처분계획에 반영하여 인가를 받았습니다. 이에 원고는 해당 토지가 도로로 이용되지 않고 잡종지나 대지로 이용되고 세금도 나대지에 준하여 납부했다는 이유로 감정평가가 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
재개발 사업 관리처분계획에서 원고 소유의 토지들을 ‘사실상의 사도’로 평가하여 인근 토지 평가액의 1/3 이내로 감정 평가한 것이 적법한지 여부입니다. 이는 해당 토지들이 실제 사실상의 사도로 인정될 수 있는지와 감정평가 방식이 관련 법규를 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 심각하게 해쳤는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하며, 피고 재개발조합의 관리처분계획 중 해당 토지들의 종전자산가격 평가 부분이 적법하다고 판단했습니다. 법원은 이 사건 각 토지가 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’ 부지에 해당한다고 보았고, 따라서 이 사건 감정평가가 관계 법령을 위반했거나 원고의 재산권을 본질적으로 침해할 정도로 부당하다고 보기 어렵다고 판시했습니다.
원고의 관리처분계획 취소 청구는 받아들여지지 않았습니다.
재개발 사업의 관리처분계획은 사업시행에 필수적인 행정계획으로, 토지 등 소유자의 지위나 권리·의무 인정 등 일부 사항을 제외하고는 상당한 범위의 재량, 즉 '계획재량'이 인정됩니다. 따라서 관리처분계획이 토지 등 소유자 사이에 다소 불균형을 초래하더라도 특정 토지 소유자의 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 위법하다고 보기 어렵습니다. 종전자산가격 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것으로, 감정평가업자가 관련 법령에서 정한 평가방식을 위반했거나 조합원들 사이의 형평성을 잃게 할 정도로 부당하게 된 경우가 아닌 한 위법하다고 할 수 없습니다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙' 제26조 제1항 제2호는 사실상의 사도 부지는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다고 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 사도(私道) 외의 도로로 '도로 개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로'와 '토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로'를 사실상의 사도 중 하나로 규정하고 있습니다.
재개발 등 공익사업에서 토지가 '사실상의 사도'로 평가되면 일반 토지에 비해 감정가액이 현저히 낮게 책정될 수 있습니다. (예: 인근 토지 평가액의 1/3 이내) 토지보상법 시행규칙에 따르면, 사실상의 사도는 토지 소유자가 자신의 토지 편익을 위해 설치한 도로이거나, 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 포함합니다. 토지의 분할 경위, 지목 변경, 과거 경매 감정평가서 등은 해당 토지가 사실상의 사도인지 판단하는 중요한 증거가 될 수 있습니다. 따라서 재개발 구역 내 토지를 소유하고 있거나 취득하려는 경우, 해당 토지의 과거 이용 상황, 지목, 건축물 신축 과정에서의 도로 확보 여부 등을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다. 관리처분계획은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하는 것이므로, 특정 조합원의 이익에 다소 불균형이 초래되더라도 재산권을 본질적으로 침해하는 것이 아니라면 적법하다고 판단될 수 있습니다.
