손해배상
원고들은 한국토지주택공사가 시행하는 C 공공주택지구 사업에 토지와 지장물이 수용되면서 받은 손실보상금이 낮다고 주장하며 증액을 청구했습니다. 특히, 개발제한구역 내에 있던 임야가 실제로는 잡종지로 사용되고 있었는데, 원고들은 이 토지가 잡종지로 평가되어야 한다고 주장했습니다. 반면 한국토지주택공사는 해당 토지의 형질변경이 불법이었으므로 변경 이전의 상태인 임야로 평가해야 한다고 맞섰습니다. 법원은 법원감정평가를 채택하여 전체적인 보상금액을 증액하면서도, 문제의 토지는 적법한 허가나 신고 없이 형질변경된 '불법형질변경토지'로 보아 변경 이전 상태인 임야로 평가해야 한다고 판단했습니다.
피고 한국토지주택공사가 C 공공주택지구 사업을 시행하면서 2021년 1월 6일 원고들의 토지 및 지장물을 수용했습니다. 중앙토지수용위원회의 수용재결과 이의재결을 거쳐 손실보상금이 결정되었으나, 원고들은 그 금액이 시가보다 현저히 낮고 특히 지목이 임야인 토지가 실제로는 잡종지로 이용되고 있었으므로 이를 잡종지로 평가하여 보상해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 토지 매수 후 폐기물 처리 과정에서 현황이 잡종지로 변경된 것이므로 불법 형질변경이 아니라고 주장한 반면, 피고는 개발제한구역 내 토지가 허가 없이 형질변경되었기에 불법이므로 임야로 평가해야 한다고 맞섰습니다.
공공주택지구 사업으로 수용된 토지 및 지장물에 대한 손실보상액의 적정성 여부, 특히 개발제한구역 내 임야가 현황상 잡종지로 변경된 경우 그 형질변경이 적법했는지 여부 및 보상액 산정 기준을 ‘임야’로 할지 ‘잡종지’로 할지 여부
피고 한국토지주택공사는 원고들에게 각 90,674,050원 및 2021년 1월 7일부터 2022년 5월 17일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용 중 70%는 원고들이, 나머지는 피고가 각각 부담합니다.
법원은 원고들의 손실보상금 증액 청구 중 일부를 인용하여 한국토지주택공사가 추가 보상금을 지급하도록 했으나, 개발제한구역 내 토지의 불법형질변경 주장은 받아들이지 않아 해당 토지는 임야로 평가되어야 한다고 결론 내렸습니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 제2항, 제6항 및 동법 시행규칙 제24조는 토지에 대한 보상액을 현실적인 이용상황에 따라 산정하는 것이 원칙이라고 규정합니다. 그러나 예외적으로 '무허가 건축물 등의 부지 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(불법형질변경토지)'에 대해서는 무허가 건축물 등이 건축될 당시 또는 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다고 명시하고 있습니다. 여기서 불법형질변경에 해당하는지 여부는 단순히 공부상 지목과 다르다는 점만으로는 부족하며, 관계 법령에 의한 허가 또는 신고 의무가 존재하였고 그럼에도 이를 이행하지 않은 채 형질변경이 이루어졌다는 점이 증명되어야 합니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 제1항 제3호는 토지의 형질변경을 '절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위'로 정의합니다. 또한, 구 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제12조 제1항은 개발제한구역 내에서의 형질변경 행위를 원칙적으로 금지하고 있습니다. 이러한 법리들에 따라 이 사건 제2 토지는 개발제한구역 내에서 적법한 허가나 신고 없이 형질변경이 이루어졌으므로 불법형질변경토지에 해당하여, 형질변경 이전의 지목인 '임야'로 평가되었습니다.
공익사업으로 토지가 수용될 경우, 보상금 산정은 토지의 현실적인 이용 상황을 기준으로 하는 것이 원칙입니다. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따라 허가나 신고 없이 이루어진 형질변경, 즉 불법형질변경이 있었던 토지에 대해서는 불법 형질변경 이전의 이용 상황을 기준으로 보상액을 산정하게 됩니다. 이때 형질변경의 주체가 누구였는지는 중요하지 않으며, 현재 소유주가 직접 형질변경을 하지 않았더라도 불법으로 판단되면 불법 형질변경 이전의 상태로 평가될 수 있습니다. 또한, 개발제한구역 내 토지는 형질변경 자체가 엄격히 금지되므로 관련 법령을 철저히 확인하고 적법한 절차를 거쳤는지 여부가 보상금 산정에 중대한 영향을 미칩니다. 행정기관의 단순 문의 답변이나 '건설폐기물처리계획신고필증'만으로는 불법 형질변경이 적법화된다고 볼 수 없으니 주의해야 합니다.
