공동주택 사업용 토지 명의신탁 취득세 부과 사건

주식회사 A는 공동주택 신축사업을 추진하며 대표이사 및 이사들 명의로 토지를 등기했습니다. 하지만 남양주시는 주식회사 A가 토지의 실질적 소유자이며 명의신탁이 있었다고 판단하여 약 10억 원의 취득세 및 농어촌특별세를 부과했습니다. 주식회사 A는 소외인들이 동업 약정에 따라 자금을 부담하여 토지를 취득했고, 이미 세금을 납부했는데 다시 부과하는 것은 이중과세라며 부과처분 취소 소송을 제기했으나, 법원은 주식회사 A의 주장을 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (공동주택 신축사업을 추진하며 토지 취득세 부과 대상이 된 법인)
• 피고: 남양주시장 (원고에게 취득세 및 농어촌특별세 부과처분을 한 행정기관)
• 소외인들: F(원고의 대표이사), G(원고의 이사), H(원고의 이사) (원고를 대신하여 이 사건 토지를 명의수탁 받아 등기한 사람들)
• 종전 토지 소유자들: D, E 등 (이 사건 토지를 소외인들에게 매도한 원래의 소유주들)

분쟁 상황

주식회사 A는 2003년부터 2004년까지 공동주택 신축사업을 위해 남양주시 일원 토지를 매입하는 과정에서 대표이사와 이사들 명의로 총 95,121m²의 토지에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 남양주시장은 해당 토지의 실질적 소유자가 주식회사 A이고 명의신탁 약정이 있었다고 판단하여, 취득일부터 5년이 경과하지 않은 70,827m²에 대해 2009년 5월 20일 주식회사 A에 취득세 약 10억 7천만 원과 농어촌특별세 약 1억 7백만 원을 부과했습니다. 주식회사 A는 이에 불복하여 조세심판을 청구했고, 조세심판원의 결정에 따라 미등기전매 가산세 부분이 취소되어 취득세 약 10억 2천만 원, 농어촌특별세 약 7천만 원이 최종 부과되었습니다. 주식회사 A는 이 처분에 대해 소외인들이 동업 약정으로 토지를 취득했으며, 이미 세금을 납부했는데 다시 부과하는 것은 이중과세에 해당한다며 이 사건 취득세 등 부과처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 원고가 공동주택 사업을 위해 취득한 토지가 원고와 소외인들(원고의 대표이사 및 이사들) 사이의 명의신탁 약정에 따른 것인지 아니면 소외인들의 동업 약정에 따라 취득된 것인지 여부. 2. 피고가 원고에게 취득세 등을 부과한 것이 이미 소외인들이 취득세를 납부했으므로 이중과세에 해당하여 위법한지 여부.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고의 취득세 등 부과처분이 적법하다고 판단한 것입니다.

결론

법원은 등기수수료 및 채권매입대금 원고 지급, 원고의 이사회 회의록 및 법인장부 기재, 부동산담보신탁계약서 내용, PF 대출을 통한 자금 변제 사실 등 제출된 증거들을 종합하여 이 사건 토지의 실질적 취득자는 원고이고, 소외인들 명의로의 등기는 명의신탁 약정에 따른 것이라고 판단했습니다. 또한 명의신탁자인 원고가 사실상 토지를 취득한 것과 명의수탁자인 소외인들 명의로 소유권이전등기가 경료된 것은 서로 구별되는 별개의 취득행위이며, 이후 명의신탁 해지로 원고 명의로 다시 등기된 것 역시 별개의 취득행위이므로 이중과세가 아니라고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

지방세법 제105조 제2항은 부동산 취득에 있어서 민법 등 관계 법령에 따른 등기·등록을 이행하지 않은 경우라도 '사실상으로 취득한 때'에는 이를 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 취득자로 한다고 규정합니다. 이는 취득세가 재화의 이전이라는 '사실 자체'에 담세력을 인정하여 부과하는 유통세의 일종이며, 취득자가 실질적으로 완전한 소유권을 취득했는지 여부와 관계없이 '사실상 취득행위'를 과세객체로 한다는 법리를 뒷받침합니다. 여기서 '사실상의 취득'은 등기와 같은 형식적 요건은 갖추지 못했더라도 대금 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우를 의미하며, 3자간 등기명의신탁 약정에 의해 수탁자 명의로 등기가 이루어졌어도 신탁자가 사실상 취득한 것으로 봅니다. 지방세법 제29조 제1항 제1호는 취득세 납부 의무는 취득세 과세물건을 '취득하는 때'에 성립한다고 명시합니다. 판례는 명의신탁자가 종전 소유자로부터 부동산을 '사실상 취득'한 것과, 명의수탁자 명의로 소유권이전등기가 경료된 것, 그리고 이후 명의신탁 관계 해지로 명의신탁자 명의로 다시 등기된 것을 각각 별개의 취득행위로 보고 각 행위 시마다 취득세 납세의무가 성립한다고 보았습니다. 따라서 이러한 각각의 취득행위에 대해 취득세가 부과되는 것은 이중과세가 아니라고 판단합니다. 지방세법 시행령 제73조 제1항 제1호는 유상승계취득의 경우, 법률에서 정한 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 봅니다. 이는 실제로 대금이 지급되어 부동산의 실질적 지배권이 넘어간 시점을 취득의 시기로 보겠다는 취지입니다.

참고 사항

부동산 취득 시 실제 자금을 부담한 자와 등기 명의자가 다를 경우, 세무 당국은 실질과세 원칙에 따라 실제 소유자에게 취득세 등 관련 세금을 부과할 수 있습니다. 공동사업이나 동업 약정 주장은 자금 출처, 계약 내용, 법인 장부, 이사회 회의록 등 객관적인 증빙 자료를 통해 명확하게 입증되어야 합니다. 단순히 개인 명의로 등기했다고 해서 명의신탁이 아니라고 인정되기는 어렵습니다. 명의신탁으로 판단될 경우, 명의신탁자(실질 소유자)와 명의수탁자(등기 명의자) 모두에게 별개의 취득세 납세의무가 발생할 수 있어 결과적으로 세금이 중복으로 부과되는 것처럼 느껴질 수 있습니다. 이는 이중과세가 아니라 각각의 '취득행위'에 대한 과세로 간주됩니다. 부동산 취득 자금의 출처, 특히 금융기관의 대출금(PF 대출 등)의 경우 누가 대출의 주체이고 상환 의무를 지는지에 따라 실질적인 부동산 취득자가 누구인지 판단하는 중요한 기준이 됩니다.