손해배상
이 사건은 원고가 피고 C로부터 임차하여 피고 B에게 전대한 상가 점포의 전대차 계약 종료 후, 피고 B가 원상회복 의무를 다하지 않았고 피고 C가 관리 감독 의무를 소홀히 했다며 복구 비용과 임대하지 못한 기간의 일실수입에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 이 사건 각 점포의 계약 당시 원상이 '천정 및 바닥 마감재가 없는 노출 콘크리트 상태'였다고 판단하여, 피고 B가 원상회복 의무를 다했다고 보았고, 피고 C의 관리 감독 의무 위반도 인정하지 않아 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 또한, 설령 채무불이행이 인정된다 하더라도 상행위로 인한 채권의 5년 상사시효가 적용되어 원고의 청구권이 소멸되었다고 가정적으로 판단했습니다.
원고는 피고 B가 2015년 7월 이 사건 각 점포에서 퇴거하면서 천정 및 바닥 마감을 설치하지 않아 원상회복 의무를 이행하지 않았고, 피고 C는 이러한 원상회복 이행을 관리 감독할 의무를 소홀히 하는 한편 임대인으로서 임대차 목적물을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 의무를 위반했다고 주장했습니다. 이에 원고는 천정마감 등 설치 비용 22,681,390원과 2017년 7월 1일부터 2019년 2월 28일까지 임대하지 못한 기간의 일실수입 61,360,000원을 포함하여 총 84,041,390원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 피고들에게 청구했습니다. 피고들은 전대차 계약 당시의 원상이 노출 콘크리트 상태였으므로 원상회복 의무를 다했고, 피고 C는 관리 감독 의무를 위반하지 않았다고 반박하며, 원고의 청구권이 소멸시효가 지났다고도 주장했습니다.
피고 C와 원고 간의 '부제소 합의' 존재 여부, 전차인 피고 B의 원상회복 의무 범위, 임대인 피고 C의 관리 감독 의무 위반 여부, 원상회복 불이행으로 인한 손해배상 청구의 정당성, 그리고 원고의 청구권에 대한 소멸시효 적용 여부가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 피고들에 대한 손해배상 청구를 모두 기각하고 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 각 점포의 임대차 및 전대차 계약 당시 '원상'이 천정 및 바닥 마감재가 없는 노출 콘크리트 상태였으므로 피고 B가 원상회복 의무를 다했고, 피고 C 역시 관리 감독 의무를 위반하지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고들의 채무불이행이 인정되지 않아 원고의 손해배상 청구는 이유 없다고 보았습니다. 또한, 설령 채무불이행이 인정된다 하더라도 전대차 계약 해지 시점으로부터 5년이 경과하여 상사시효가 완성되었을 것이라는 가정적 판단도 덧붙였습니다.
1. 부제소 합의의 엄격한 해석 (재판청구권) 소송을 제기하지 않겠다는 합의(부제소 합의)는 헌법이 보장하는 재판청구권을 포기하는 것과 같은 중대한 법적 효과를 발생시키므로, 그 합의의 존재 여부는 표시된 문언의 내용을 매우 엄격하고 소극적인 입장에서 해석하여 판단합니다. 만약 문언의 내용이 불분명하여 당사자들의 의사 해석에 다툼의 소지가 있거나, 객관적이고 합리적인 해석으로도 당사자의 의사를 명확히 파악하기 어렵다면, 그러한 합의의 존재를 부정하는 것이 일반적인 법원의 입장입니다. 이 사건에서 법원은 '이의나 보상을 제기하여서는 아니 된다'는 문구를 '소송을 제기하지 않는다'는 의미로 볼 수 없다고 판단했습니다. (대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등 참조) 2. 임대차/전대차 계약상 원상회복 의무의 범위 임차인(또는 전차인)이 계약 종료 시 임차물(또는 전차물)을 임대인(또는 전대인)에게 반환할 때, 특별한 약정이 없는 한 임대 당시의 상태로 원상회복할 의무가 있습니다. 이때 '원상'이 무엇인지가 분쟁의 핵심이 되며, 계약서의 내용이나 건물의 초기 인도 상태 등이 중요한 판단 기준이 됩니다. 이 사건에서는 계약서에 명시된 시설 공급 기준에 따라 상가 점포의 '원상'이 천정 및 바닥 마감재가 없는 노출 콘크리트 상태로 인정되어, 피고 B가 노출 콘크리트 상태로 복구함으로써 원상회복 의무를 이행했다고 판단되었습니다. 3. 상법 제64조 (상사시효) 상법 제64조에 따르면 상행위로 인해 발생한 채권은 5년 동안 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 임대차나 전대차 계약이 상행위에 해당할 경우, 이 계약으로부터 발생하는 원상회복 청구권이나 그 불이행으로 인한 손해배상 청구권 역시 5년의 상사시효가 적용됩니다. 이 사건에서는 피고 B의 해지 통보로 전대차 계약이 해지된 2015년 7월경부터 5년이 경과하여 2020년 7월경 원고의 청구권이 시효로 소멸하였다고 가정적으로 판단되었습니다.
임대차나 전대차 계약을 체결할 때에는 '원상회복'의 구체적인 범위와 기준을 계약서에 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히, 건물이 처음 인도될 당시의 상태(예: 내부 마감재의 유무, 노출 콘크리트 여부 등)와 계약 종료 시 반환해야 할 상태에 대한 합의 내용을 명확히 해두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. '이의나 보상 제기 금지'와 같은 문구가 계약서에 있더라도, 이것이 '재판'이나 '소송'과 같은 명확한 용어가 포함되지 않는 한, 법원에서는 재판청구권의 포기와 같은 중대한 효과를 일으키는 '부제소 합의'로 쉽게 인정하지 않을 수 있습니다. 상가 임대차나 전대차와 같은 상행위로 인해 발생하는 채권은 민법상의 단기 소멸시효가 아닌 상법 제64조에 따른 5년의 상사시효가 적용됩니다. 따라서 권리 행사가 필요하다면 소멸시효 기간 내에 조치를 취해야 합니다. 만약 임차인이나 전차인의 원상회복 의무 불이행이 발생했다면, 임대인이나 전대인은 보증금 반환 시 원상회복에 필요한 비용을 공제하거나 동시이행의 항변권을 행사하는 등 적절한 법적 조치를 고려할 수 있습니다.
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