부동산 매매/소유권
상가 건물 지하 주차장 기둥 파열 사고로 인해 건물이 사용 중지되고 안전진단에서 E등급 판정을 받았습니다. 임대인들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 청구하였고, 임차인들은 임대차 보증금 반환과 함께 영업손실 및 권리금 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다. 법원은 임대인의 건물 사용·수익 유지 의무 이행불능을 인정하여 임대차 계약이 종료되었으며, 임대차 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 또한 임대인에게 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임은 인정하였으나, 권리금 손해배상 청구는 기각하였습니다.
2021년 12월 31일, 고양시 일산동구에 위치한 상가 건물의 지하 주차장 기둥이 파열되면서 도로 지반 일부가 꺼지는 사고가 발생했습니다. 이 사고로 인해 고양시는 건물에 대한 사용 중지 명령을 내렸고, 안전진단 결과 건물 안전에 심각한 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 해야 하는 E등급으로 평가되었습니다. 이에 건물주인 원고들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도를 청구했습니다. 반면, 임차인들은 임대인이 건물을 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 위반했으므로, 임대차 보증금 반환과 함께 영업을 하지 못함으로써 발생한 영업손실 및 권리금 상당의 손해를 배상하라고 반소를 제기하여 소송이 진행되었습니다.
건물 붕괴 사고로 인한 임대차 계약의 이행불능 여부 및 계약 종료 시점, 임대인의 임차물 사용·수익 상태 유지 의무 위반 여부, 임차인의 임대차보증금 반환 및 임차건물 인도 동시이행 관계, 임차인의 영업손실에 대한 손해배상 범위, 임차인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 인정 여부 및 상가건물 임대차보호법 적용 여부
상가 건물 붕괴 사고로 임대인의 임대 목적물 사용·수익 유지 의무가 이행 불능이 되어 임대차 계약이 종료되었으므로, 임차인들은 보증금을 돌려받음과 동시에 건물을 인도해야 합니다. 임대인에게는 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임이 인정되지만, 건물의 안전 문제로 인한 철거 또는 재건축이 필요한 경우에는 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제되어 권리금 상당의 손해는 배상 책임이 인정되지 않는다는 결론이 나왔습니다.
본 사건은 상가 건물의 안전사고로 인한 임대차 계약 종료와 그에 따른 손해배상 책임에 대한 판결입니다.
민법 제623조 (임대인의 의무) 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 건물 붕괴 사고로 인해 상가 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되면서 임대인이 이러한 의무를 이행하지 못하게 되었고, 이는 이행불능으로 인정되었습니다. 법원은 임대인의 귀책사유가 없더라도 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하지 못하게 된 경우에도 임대인은 그 책임을 면하기 어렵다는 법리(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등)를 적용하여 임대인에게 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 이 조항은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 그러나 동법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제7호에 따라, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 본 사건에서는 상가 건물이 안전진단 E등급을 받아 즉각적인 사용 금지 및 보강 또는 개축이 필요한 상황이었으므로, 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단되어 임차인들의 권리금 손해배상 청구는 기각되었습니다.
권리금에 관한 일반 법리 (대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 등 참조) 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 금전이며, 임대인이 임차권 보장의 약정을 하면서 권리금을 지급받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 권리금 지급을 직접 청구할 수 없습니다. 또한 영업용 건물 임대차에 수반되는 권리금 지급이 임대인과의 임대차계약의 내용을 당연히 이루는 것은 아니므로, 임대인의 임대차목적물 사용·수익 불능으로 인한 통상의 손해라고 보기도 어렵습니다.
손해배상책임의 범위 (대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결 등 참조) 임대인의 의무 불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 대체 목적물 마련을 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 통상의 손해로서 배상받을 수 있습니다. 그러나 임대차 기간 만료 시까지의 일실수입 손해는 별도의 손해로 청구할 수 없습니다. 본 사건에서는 임차인이 다른 건물을 구해 영업을 재개할 수 있다고 추인되는 기간을 4개월로 산정하여 그에 해당하는 일실수입 손해를 인정했습니다.
건물 안전사고가 발생하여 상가 임대차 목적물의 사용이 불가능해진 경우,
