민수지 변호사

전세 사기 피해 보증금 일부 배상 판결

이 사건은 여러 임차인들이 전세 사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 되자, 임대인, 공인중개사, 대출상담사, 그리고 중개사의 보증보험사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 임차인들은 오피스텔 임대차 계약을 체결하며 대출을 받았는데, 공인중개사와 대출상담사가 전세보증금반환채권에 질권을 설정하면 임대인이 대출 채무를 부담하여 보증금이 안전하게 보전된다는 잘못된 정보를 제공했습니다. 결국 해당 오피스텔이 경매에 넘어가면서 임차인들은 보증금 일부를 회수하지 못하게 되었습니다. 법원은 임대인에게는 전액을, 공인중개사와 대출상담사에게는 잘못된 정보 제공에 대한 과실 책임을 인정하여 일부(30%)를 배상하도록 판결했으며, 중개사의 보증보험사도 정해진 범위 내에서 공동 책임을 지도록 했습니다. 다만, 임차인들에게도 거래 관계 조사·확인 소홀에 대한 70%의 과실이 인정되어 공인중개사와 대출상담사, 보증보험사의 배상액은 제한되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A 외 8명): 인천 부평구 오피스텔에 대한 임대차 계약을 체결한 임차인들로, 전세 사기 피해를 입어 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다. - 피고 J: 오피스텔의 임대인으로, 임차인들로부터 전세보증금을 받고 경영상의 어려움에도 불구하고 보증금 반환이 어려울 수 있음을 고지하지 않은 채 계약을 유도했습니다. - 피고 K: Q 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사로, 임대차 계약을 중개하며 임차인들에게 질권 설정에 대해 잘못된 정보를 제공했습니다. - 피고 L: P은행의 대출상담사로, 임차인들의 전세대출을 조력하며 질권 설정에 대해 잘못된 정보를 제공했습니다. - 피고 M 주식회사: 공인중개사 K와 부동산 중개행위로 인한 손해를 보상하기로 하는 인허가보증보험계약을 체결한 보증보험사입니다. ### 분쟁 상황 원고들은 인천 부평구 오피스텔에 대해 임대인 J와 보증금 8,000만 원의 전세 계약을 체결했습니다. 계약서에는 이미 건물에 근저당권이 설정되어 있으며, 경매 시 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있다는 특약이 포함되어 있었습니다. 원고들은 보증금 중 1,600만 원은 본인 부담으로, 나머지 6,400만 원은 피고 L 대출상담사를 통해 P은행으로부터 주택신용보증 전세대출을 받아 지급했습니다. 이 과정에서 피고 K 공인중개사와 피고 L 대출상담사는 임차인들에게 '전세보증금반환채권에 질권을 설정하면 임대인이 전세대출 채무를 부담하게 되므로 보증금이 보전된다'는 취지로 설명했습니다. 또한, '일반전세자금보증'을 '보증보험'으로 오해하게 하여 '전세지킴보증'에 가입한 것으로 착각하도록 유도했습니다. 이후 오피스텔에 임의경매가 진행되었고, 원고들은 소액임차인으로서 각 3,400만 원만을 배당받아 나머지 보증금 각 4,600만 원을 회수하지 못하게 되었습니다. 원고들은 임대인 J가 재정 상태가 좋지 않음에도 계약을 유도하고, 공인중개사 K와 대출상담사 L이 잘못된 정보로 계약 체결을 유도했다며 손해배상을 청구했습니다. 과거 형사 고소는 불기소 처분되었으나, 민사 소송을 통해 책임을 묻게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 임대인 J가 임차인들에게 전세보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 계약을 유도하여 사기 또는 신의칙상 주의의무를 위반했는지 여부. 2. 공인중개사 K와 대출상담사 L이 임대차 계약 중개 및 대출 과정에서 임차인들에게 질권 설정의 효과에 대해 잘못된 정보를 제공하여 손해를 발생시켰는지 여부. 3. 공인중개사 K와 대출상담사 L의 행위가 공동불법행위를 구성하는지 여부. 4. 공인중개사 K의 보증보험사인 피고 M 주식회사가 보증보험계약에 따라 손해배상책임을 지는지 여부, 특히 보험기간 및 소멸시효의 적용 범위. 5. 임차인들의 과실이 인정되어 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 1. 피고 J (임대인): 원고들에게 각 4,600만 원씩 및 이에 대한 2023년 7월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 임대인 J는 원고들이 전세보증금을 반환받지 못할 가능성을 알면서도 계약을 유도하여 손해를 입힌 책임이 인정되었습니다. 2. 피고 K (공인중개사) 및 피고 L (대출상담사): 피고 J, 피고 M 주식회사와 공동하여 원고들에게 각 1,380만 원씩 및 이에 대한 피고 K은 2023년 7월 26일부터, 피고 L은 2023년 9월 28일부터 각 2025년 5월 14일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이들은 임차인들에게 금융기관의 질권 설정이 전세보증금 보전에 유효한 수단인 것처럼 잘못된 정보를 전달하여 임차인들이 계약 판단을 그르치게 한 과실이 인정되었습니다. (손해액 4,600만 원 중 30% 책임) 3. 피고 M 주식회사 (보증보험사): 1억 원의 범위 내에서 피고 J, K, L과 공동하여 원고 A, B, C, D, E, H, I에게 각 1,380만 원씩 및 이에 대한 2023년 7월 20일부터 2025년 5월 14일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 단, 원고 F, G의 임대차 계약 체결일이 보험기간(2019년 8월 5일부터 2020년 8월 4일) 이전이므로, 이들에 대한 피고 M 주식회사의 책임은 기각되었습니다. 4. 원고들의 과실상계: 원고들에게도 전세대출 계약 체결 시 법률효과나 위험성을 신중하게 따져보지 않은 과실이 70% 인정되어, 공인중개사 및 대출상담사, 보증보험사의 손해배상 책임 범위가 30%로 제한되었습니다. ### 결론 법원은 임대인 J가 임차인들의 보증금을 반환하지 못할 상황을 인지하고도 계약을 유도한 책임을 인정하여 손해배상 책임을 부과했습니다. 또한, 공인중개사 K와 대출상담사 L이 전세금 보전과 관련된 중요한 정보인 '질권 설정'에 대해 잘못된 설명을 제공하여 임차인들에게 손해를 입힌 공동불법행위 책임을 인정했습니다. 다만, 임차인들 본인에게도 거래의 위험성을 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어, 공인중개사, 대출상담사, 보증보험사의 책임 범위는 전체 손해액의 30%로 제한되었습니다. 보증보험사의 책임은 보험기간 내 계약에 한정되어 일부 원고들의 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 공인중개사법상 중개사의 의무와 책임: - 공인중개사법 제30조 및 동법 시행령 제24조: 공인중개사는 중개 의뢰인에게 중개 대상물의 권리관계 등을 정확히 조사하고 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 특히 부동산 거래 관련 대출 정보에 대해서도 전문적인 지식을 바탕으로 정확하게 설명해야 하며, 잘못된 정보를 제공하여 계약 판단을 그르치게 했다면 주의의무 위반에 해당합니다. - 공인중개사법 시행령 제26조: 중개 의뢰인이 손해배상금을 청구할 때에는 합의서, 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 등 증빙서류를 첨부하여 보증기관에 청구해야 합니다. (이는 소송 요건이 아니라 청구 절차에 관한 것임) 2. 민법상 공동불법행위 책임 (민법 제760조): 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 가한 때에는 각자가 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 비록 명시적인 공모가 없었더라도 각자의 과실이 서로 관련되어 공동으로 손해를 발생시켰다면 공동불법행위가 성립할 수 있습니다. 이 사건에서는 공인중개사 K와 대출상담사 L이 각자의 과실로 임차인들에게 잘못된 정보를 제공하여 손해를 발생시킨 점이 공동불법행위로 인정되었습니다. 3. 신의성실의 원칙상 고지의무: 임대인 J는 임차인과의 계약에서 임대차보증금 반환에 영향을 미칠 수 있는 중요한 재정 상황이나 위험에 대해 신의성실의 원칙에 따라 임차인에게 고지해야 할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임이 발생합니다. 4. 보험금청구권의 소멸시효 (상법 제662조): 보험금청구권은 원칙적으로 보험사고가 발생한 때부터 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 다만, 보험사고 발생 사실을 객관적으로 알 수 없었던 경우에는 보험금청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 소멸시효가 진행합니다. 이 사건에서는 경매 진행 통지를 받은 시점을 소멸시효의 기산점으로 보아, 소 제기 시점이 3년 이내였으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 5. 과실상계 (민법 제763조, 제396조): 손해배상 책임이 인정되더라도 손해의 발생이나 확대에 피해자 본인의 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 중개 의뢰인도 본인 스스로 거래 관계를 조사·확인할 책임이 있으므로, 이 책임을 소홀히 한 부주의가 인정될 경우 손해배상액이 줄어들 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인들의 과실이 70% 인정되어 공인중개사 등의 책임이 30%로 제한되었습니다. 6. 민사소송법상 자백간주 (민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않으면 원고의 주장을 자백한 것으로 간주하여 판결할 수 있습니다. 임대인 J는 이 절차에 따라 원고들의 주장이 인정되어 책임을 지게 되었습니다. ### 참고 사항 1. 계약 전 철저한 권리관계 확인: 임대차 계약 전 등기사항증명서, 건축물대장 등을 통해 해당 건물의 근저당권 설정 여부, 채권 최고액 등 선순위 권리 관계를 반드시 확인하고, 계약서 특약사항을 꼼꼼히 읽어보세요. 불리한 조항이 있다면 계약을 재고하거나 조건을 변경해야 합니다. 2. 전세 보증 관련 상품 명확히 이해: '전세자금보증', '전세금반환보증보험', '질권 설정' 등 용어가 복잡하더라도 각 상품의 정확한 내용과 보장 범위를 숙지해야 합니다. 공인중개사나 대출상담사의 설명만 듣지 말고, 은행이나 주택도시보증공사(HUG) 등 공신력 있는 기관에 직접 문의하여 확인하는 것이 중요합니다. 3. 질권 설정의 효과 오해 금지: 전세보증금반환채권에 질권을 설정하더라도 임대인이 대출 채무를 직접 부담하는 것은 아니며, 대출금 상환 책임은 기본적으로 임차인에게 있습니다. 질권은 은행이 임차인의 보증금반환채권을 대신 행사할 수 있게 하는 담보 수단일 뿐, 임차인의 전세금 안전을 100% 보장하는 만능 장치가 아님을 명확히 인지해야 합니다. 4. 전문가의 정보에 대한 신중한 검토: 공인중개사나 대출상담사는 전문가이지만, 그들의 설명이 항상 완벽하게 정확하거나 본인의 이익에 부합하는 것은 아닐 수 있습니다. 중요한 결정일수록 여러 출처를 통해 정보를 교차 검증하고, 스스로 판단하는 노력이 필요합니다. 5. 시세 대비 지나치게 저렴한 전세 주의: 주변 시세에 비해 현저히 낮은 전세 보증금은 위험 신호일 수 있습니다. '좋은 조건'이라는 말에 현혹되지 않고, 왜 그렇게 낮은 가격인지 합리적인 이유를 찾아보고 의심해야 합니다. 6. 형사 불기소와 민사 책임의 구분: 사기 혐의로 형사 고소했으나 불기소(혐의없음) 처분이 나왔더라도, 민사상 손해배상 책임은 별개로 인정될 수 있습니다. 형사상 유죄가 아니어도 민사상 과실이나 불법행위는 인정될 수 있습니다. 7. 본인의 주의 의무: 임차인 본인에게도 거래 관계에 대한 조사 및 확인 책임이 있습니다. '계약 시 스스로 권리관계를 충분히 확인하지 않은 과실'이 인정되면 손해배상액이 감액될 수 있으므로, 항상 계약 당사자로서 최선을 다해 정보를 확인해야 합니다.

강제동원 피해자 유족의 일본 기업 상대 손해배상 승소 판결

이 사건은 일본의 불법적인 한반도 식민지배와 침략전쟁 수행 과정에서 강제동원되어 강제노동에 종사한 망인 I의 유족들이, 망인을 강제동원한 구 H 주식회사의 후신인 피고 H 주식회사를 상대로 정신적 고통에 대한 손해배상, 즉 위자료를 청구한 사건입니다. 피고는 대한민국 법원의 국제재판관할권이 없으며, 한일 청구권 협정에 의해 원고들의 소권 행사가 제한된다거나 손해배상청구권이 제척기간 또는 소멸시효가 완성되어 소멸했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대한민국 법원이 국제재판관할권을 가지며, 원고들이 주장하는 강제동원 위자료 청구권은 청구권 협정의 적용 대상이 아니므로 소권 행사가 제한되지 않는다고 판단했습니다. 또한, 구 H의 반인도적인 불법행위 책임은 기업 구조조정 과정에도 불구하고 피고에게 승계되었다고 보았고, 2018년 대법원 판결을 기점으로 객관적인 권리 행사 장애 사유가 해소되었다고 보아 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 피고 H 주식회사가 원고들에게 각 상속분에 해당하는 위자료와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 망인 I의 자녀인 A, B, C, D와 망인의 다른 자녀인 망 K의 배우자인 E, 자녀인 F, G으로, 강제동원 피해자의 유족들입니다. - 피고: H 주식회사로, 과거 조선인을 강제동원한 구 H 주식회사의 사업을 승계한 일본 기업입니다. ### 분쟁 상황 이 사건 분쟁은 일본이 1910년부터 한반도를 불법적으로 지배하고 1930년대 이후 전시 체제에 돌입하면서 노동력 부족을 해결하기 위해 조선총독부를 통해 조선인들을 강제로 동원한 역사적 배경에서 시작되었습니다. 피해자인 망인 I은 구 H 주식회사에 의해 강제동원되어 열악한 환경에서 강제노동에 종사했습니다. 이후 구 H은 일본의 회사경리응급조치법 및 기업재건정비법에 따라 해산되고, 그 사업이 여러 회사를 거쳐 현재의 피고 H 주식회사로 승계되었습니다. 망인 I의 유족들은 이 강제동원 행위로 인한 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구했으나, 피고는 1965년 한일 청구권 협정으로 인해 개인의 청구권이 소멸했거나 시효가 지났다고 주장하며 책임을 부인하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 대한민국 법원이 강제동원 관련 손해배상 사건에 대해 국제재판관할권을 가지는지 여부입니다. 둘째, 1965년에 체결된 한일 청구권 협정이 강제동원 피해자들의 일본 기업에 대한 개인적인 손해배상청구권 행사를 제한하거나 소멸시키는지 여부입니다. 셋째, 강제동원을 한 일본 기업이 합병 및 해산 과정을 거쳤을 때, 후신 기업인 피고에게 그 불법행위 책임이 승계되는지 여부입니다. 넷째, 강제동원 위자료 청구권에 대한 소멸시효가 완성되어 더 이상 권리를 행사할 수 없는지 여부입니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고 H 주식회사가 원고 A, B, C, D에게 각각 2천만 원, 원고 E에게 8,571,428원, 원고 F, G에게 각각 5,714,286원 및 위 각 금액에 대해 2025년 1월 14일부터 2025년 2월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 망인 I에 대한 강제동원 행위가 반인도적 불법행위에 해당하며, 그 책임은 구 H의 후신인 피고 H 주식회사에 있다고 보았습니다. 또한, 한일 청구권 협정이 개인의 위자료 청구권을 소멸시키지 않으며, 소멸시효도 완성되지 않았다고 판단하여, 피고에게 강제동원 피해 유족들에게 위자료를 지급하도록 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 첫째, **민법 제750조(불법행위의 내용)**​: 법원은 구 H 주식회사가 일본 정부와 협력하여 망인을 강제동원하고 열악한 환경에서 강제노동에 종사시킨 행위가 일본의 불법적인 식민지배 및 침략전쟁 수행과 직결된 반인도적 불법행위에 해당하며, 망인이 이로 인해 정신적 고통을 받았을 것이 명백하다고 판단하여 구 H의 손해배상 책임을 인정했습니다. 현행 민법을 준거법으로 적용했습니다. 둘째, **구 섭외사법(1962년 제정 법률 제996호) 및 일본의 법례**: 불법행위로 인한 손해배상청구권의 성립과 효력은 불법행위 발생지의 법률에 따르는데, 이 사건에서는 대한민국과 일본에 걸쳐 있으나 피해자의 권리 보호, 당사자 간의 공평 등을 고려하여 대한민국법을 준거법으로 적용했습니다. 셋째, **한일 청구권 협정 제2조 및 합의의사록**: 이 협정은 국가 간의 재산 및 청구권 문제를 해결하기 위해 체결되었으나, 대법원 판례(2018다61381 전원합의체 판결 등)에 따라 강제동원 피해자들의 일본 기업에 대한 위자료 청구권은 반인도적인 불법행위를 전제로 하는 것으로서 청구권 협정의 적용 대상에 포함되지 않는다고 보아 개인의 청구권이 소멸되지 않았다고 판단했습니다. 넷째, **민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효)**​: 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 그러나 이 사건에서는 강제동원 위자료청구권의 법적 견해가 최종적으로 명확하게 밝혀진 2018년 대법원 판결이 선고되기 전까지는 권리를 사실상 행사할 수 없는 객관적인 장애 사유가 있었다고 보아, 그 시점부터 3년 내에 소가 제기되었으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 다섯째, **회사경리응급조치법, 기업재건정비법**: 구 H 주식회사가 일본 법률에 따라 해산되고 피고로 승계되는 과정이 있었으나, 법원은 강제징용과 같은 반인륜적 불법행위에 기한 채권은 일본 국내법적 필요나 조치에 따라 쉽게 소각될 수 있는 성질의 것이 아니므로 피고에게 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 여섯째, **소송촉진 등에 관한 특례법**: 손해배상액에 대한 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 법정이율(연 12%)이 적용되며, 위자료 산정 기준시인 사실심 변론종결일로부터 지연손해금이 발생한다고 보았습니다. ### 참고 사항 유사한 강제동원 피해 사건에서 손해배상을 청구하고자 할 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 과거 일본 기업의 반인도적 불법행위로 인한 개인의 손해배상청구권, 특히 위자료 청구권은 국가 간의 청구권 협정만으로 소멸된다고 보기 어렵습니다. 둘째, 기업이 합병, 분할, 해산 등 법적 형태로 변경되었다 하더라도, 원 기업의 불법행위 책임은 그 사업을 실질적으로 승계한 후신 기업에게 계속될 수 있습니다. 셋째, 소멸시효와 관련하여, 객관적으로 권리를 행사할 수 없는 장애 사유가 존재했던 기간이 있었다면, 그러한 장애가 해소된 시점부터 상당한 기간 내에 소를 제기하면 소멸시효가 완성되지 않은 것으로 인정될 수 있습니다. 특히 2018년 대법원 판결과 같이 법적 견해가 명확해진 시점이 권리 행사 장애 해소 시점으로 고려될 수 있습니다. 넷째, 손해배상액, 즉 위자료를 산정할 때는 가해 행위의 불법성 정도, 피해자의 나이, 강제동원 경위, 고통받은 기간, 당시의 환경, 자유 억압 정도 등 다양한 요소와 함께 당시의 물가 및 국민소득 수준, 배상 지연 기간 등을 종합적으로 고려하여 책정됩니다.

건물 붕괴 사고로 인한 상가 임대차 계약 해지 및 손해배상 사건

상가 건물 지하 주차장 기둥 파열 사고로 인해 건물이 사용 중지되고 안전진단에서 E등급 판정을 받았습니다. 임대인들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 청구하였고, 임차인들은 임대차 보증금 반환과 함께 영업손실 및 권리금 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다. 법원은 임대인의 건물 사용·수익 유지 의무 이행불능을 인정하여 임대차 계약이 종료되었으며, 임대차 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 또한 임대인에게 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임은 인정하였으나, 권리금 손해배상 청구는 기각하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 고양시 일산동구 E 건물 F호, G호 상가의 소유주이자 임대인 - 원고 B: 고양시 일산동구 E 건물 H호 상가의 소유주이자 임대인 - 피고 C: 원고 A 소유 F호 상가에서 음료판매업 프랜차이즈 가맹점 'I'을 운영하던 임차인 - 피고 D: 원고 A 소유 G호 상가 및 원고 B 소유 H호 상가에서 스크린골프장을 운영하던 임차인 ### 분쟁 상황 2021년 12월 31일, 고양시 일산동구에 위치한 상가 건물의 지하 주차장 기둥이 파열되면서 도로 지반 일부가 꺼지는 사고가 발생했습니다. 이 사고로 인해 고양시는 건물에 대한 사용 중지 명령을 내렸고, 안전진단 결과 건물 안전에 심각한 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 해야 하는 E등급으로 평가되었습니다. 이에 건물주인 원고들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도를 청구했습니다. 반면, 임차인들은 임대인이 건물을 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 위반했으므로, 임대차 보증금 반환과 함께 영업을 하지 못함으로써 발생한 영업손실 및 권리금 상당의 손해를 배상하라고 반소를 제기하여 소송이 진행되었습니다. ### 핵심 쟁점 건물 붕괴 사고로 인한 임대차 계약의 이행불능 여부 및 계약 종료 시점, 임대인의 임차물 사용·수익 상태 유지 의무 위반 여부, 임차인의 임대차보증금 반환 및 임차건물 인도 동시이행 관계, 임차인의 영업손실에 대한 손해배상 범위, 임차인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 인정 여부 및 상가건물 임대차보호법 적용 여부 ### 법원의 판단 1. 피고 C은 원고 A으로부터 금 90,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1번 기재 부동산(F호 상가)을 인도해야 합니다. 2. 피고 D은 원고 A으로부터 금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제2번 기재 부동산(G호 상가)을 인도해야 합니다. 3. 피고 D은 원고 B로부터 금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제3번 기재 부동산(H호 상가)을 인도해야 합니다. 4. 원고 A은 피고 D에게 5,109,699원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 5. 원고 B는 피고 D에게 4,571,835원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 6. 원고 A은 피고 C에게 5,308,771원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 7. 피고들의 나머지 반소 청구(권리금 손해배상 등)는 기각되었습니다. 8. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고들과 피고 D 사이에 생긴 부분 중 15%는 원고들이, 나머지는 피고 D이 각 부담하며, 원고 A과 피고 C 사이에 생긴 부분 중 15%는 원고 A이, 나머지는 피고 C이 각 부담합니다. ### 결론 상가 건물 붕괴 사고로 임대인의 임대 목적물 사용·수익 유지 의무가 이행 불능이 되어 임대차 계약이 종료되었으므로, 임차인들은 보증금을 돌려받음과 동시에 건물을 인도해야 합니다. 임대인에게는 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임이 인정되지만, 건물의 안전 문제로 인한 철거 또는 재건축이 필요한 경우에는 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제되어 권리금 상당의 손해는 배상 책임이 인정되지 않는다는 결론이 나왔습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 상가 건물의 안전사고로 인한 임대차 계약 종료와 그에 따른 손해배상 책임에 대한 판결입니다. 1. **민법 제623조 (임대인의 의무)**​ 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 건물 붕괴 사고로 인해 상가 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되면서 임대인이 이러한 의무를 이행하지 못하게 되었고, 이는 이행불능으로 인정되었습니다. 법원은 임대인의 귀책사유가 없더라도 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하지 못하게 된 경우에도 임대인은 그 책임을 면하기 어렵다는 법리(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등)를 적용하여 임대인에게 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다. 2. **상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)**​ 이 조항은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 그러나 동법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제7호에 따라, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 본 사건에서는 상가 건물이 안전진단 E등급을 받아 즉각적인 사용 금지 및 보강 또는 개축이 필요한 상황이었으므로, 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단되어 임차인들의 권리금 손해배상 청구는 기각되었습니다. 3. **권리금에 관한 일반 법리 (대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 등 참조)**​ 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 금전이며, 임대인이 임차권 보장의 약정을 하면서 권리금을 지급받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 권리금 지급을 직접 청구할 수 없습니다. 또한 영업용 건물 임대차에 수반되는 권리금 지급이 임대인과의 임대차계약의 내용을 당연히 이루는 것은 아니므로, 임대인의 임대차목적물 사용·수익 불능으로 인한 통상의 손해라고 보기도 어렵습니다. 4. **손해배상책임의 범위 (대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결 등 참조)**​ 임대인의 의무 불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 대체 목적물 마련을 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 통상의 손해로서 배상받을 수 있습니다. 그러나 임대차 기간 만료 시까지의 일실수입 손해는 별도의 손해로 청구할 수 없습니다. 본 사건에서는 임차인이 다른 건물을 구해 영업을 재개할 수 있다고 추인되는 기간을 4개월로 산정하여 그에 해당하는 일실수입 손해를 인정했습니다. ### 참고 사항 건물 안전사고가 발생하여 상가 임대차 목적물의 사용이 불가능해진 경우, 1. **계약 이행불능 확인**: 건물의 심각한 결함으로 사용이 불가능해진 경우 임대인의 사용·수익 유지 의무가 이행불능이 될 수 있으며, 이 경우 임대차 계약이 종료될 수 있습니다. 2. **임대인의 손해배상 책임**: 임대인에게 귀책사유가 없더라도 임대차 목적물에 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하지 못하게 되면 임대인은 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 3. **동시이행 관계**: 임대차보증금 반환과 건물 인도는 일반적으로 동시이행 관계에 있으므로, 건물을 인도하기 전에 임대차보증금을 반환받을 권리를 주장할 수 있습니다. 4. **영업손실 배상**: 임대인의 의무 불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 통상의 손해로서 배상받을 수 있습니다. 이때 손해액은 보통 다른 영업장을 구해서 영업을 재개할 수 있는 기간(본 사례에서는 4개월)을 기준으로 산정됩니다. 5. **권리금 손해배상 제한**: 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 금전이며, 임대인이 임차권 보장의 약정을 하면서 권리금을 지급받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 권리금 지급을 직접 청구할 수 없습니다. 특히 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않으므로, 이러한 상황에서는 임대인에게 권리금 배상을 요구하기 어려울 수 있습니다. 6. **차임 연체 주의**: 특별한 사유(예: 코로나19 임시특례 기간)가 없는 한 차임 연체는 임대차 계약 해지의 사유가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

전세 사기 피해 보증금 일부 배상 판결

이 사건은 여러 임차인들이 전세 사기로 인해 보증금을 돌려받지 못하게 되자, 임대인, 공인중개사, 대출상담사, 그리고 중개사의 보증보험사를 상대로 손해배상을 청구한 사건입니다. 임차인들은 오피스텔 임대차 계약을 체결하며 대출을 받았는데, 공인중개사와 대출상담사가 전세보증금반환채권에 질권을 설정하면 임대인이 대출 채무를 부담하여 보증금이 안전하게 보전된다는 잘못된 정보를 제공했습니다. 결국 해당 오피스텔이 경매에 넘어가면서 임차인들은 보증금 일부를 회수하지 못하게 되었습니다. 법원은 임대인에게는 전액을, 공인중개사와 대출상담사에게는 잘못된 정보 제공에 대한 과실 책임을 인정하여 일부(30%)를 배상하도록 판결했으며, 중개사의 보증보험사도 정해진 범위 내에서 공동 책임을 지도록 했습니다. 다만, 임차인들에게도 거래 관계 조사·확인 소홀에 대한 70%의 과실이 인정되어 공인중개사와 대출상담사, 보증보험사의 배상액은 제한되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A 외 8명): 인천 부평구 오피스텔에 대한 임대차 계약을 체결한 임차인들로, 전세 사기 피해를 입어 보증금을 돌려받지 못하게 되었습니다. - 피고 J: 오피스텔의 임대인으로, 임차인들로부터 전세보증금을 받고 경영상의 어려움에도 불구하고 보증금 반환이 어려울 수 있음을 고지하지 않은 채 계약을 유도했습니다. - 피고 K: Q 공인중개사무소를 운영하는 공인중개사로, 임대차 계약을 중개하며 임차인들에게 질권 설정에 대해 잘못된 정보를 제공했습니다. - 피고 L: P은행의 대출상담사로, 임차인들의 전세대출을 조력하며 질권 설정에 대해 잘못된 정보를 제공했습니다. - 피고 M 주식회사: 공인중개사 K와 부동산 중개행위로 인한 손해를 보상하기로 하는 인허가보증보험계약을 체결한 보증보험사입니다. ### 분쟁 상황 원고들은 인천 부평구 오피스텔에 대해 임대인 J와 보증금 8,000만 원의 전세 계약을 체결했습니다. 계약서에는 이미 건물에 근저당권이 설정되어 있으며, 경매 시 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있다는 특약이 포함되어 있었습니다. 원고들은 보증금 중 1,600만 원은 본인 부담으로, 나머지 6,400만 원은 피고 L 대출상담사를 통해 P은행으로부터 주택신용보증 전세대출을 받아 지급했습니다. 이 과정에서 피고 K 공인중개사와 피고 L 대출상담사는 임차인들에게 '전세보증금반환채권에 질권을 설정하면 임대인이 전세대출 채무를 부담하게 되므로 보증금이 보전된다'는 취지로 설명했습니다. 또한, '일반전세자금보증'을 '보증보험'으로 오해하게 하여 '전세지킴보증'에 가입한 것으로 착각하도록 유도했습니다. 이후 오피스텔에 임의경매가 진행되었고, 원고들은 소액임차인으로서 각 3,400만 원만을 배당받아 나머지 보증금 각 4,600만 원을 회수하지 못하게 되었습니다. 원고들은 임대인 J가 재정 상태가 좋지 않음에도 계약을 유도하고, 공인중개사 K와 대출상담사 L이 잘못된 정보로 계약 체결을 유도했다며 손해배상을 청구했습니다. 과거 형사 고소는 불기소 처분되었으나, 민사 소송을 통해 책임을 묻게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 1. 임대인 J가 임차인들에게 전세보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 계약을 유도하여 사기 또는 신의칙상 주의의무를 위반했는지 여부. 2. 공인중개사 K와 대출상담사 L이 임대차 계약 중개 및 대출 과정에서 임차인들에게 질권 설정의 효과에 대해 잘못된 정보를 제공하여 손해를 발생시켰는지 여부. 3. 공인중개사 K와 대출상담사 L의 행위가 공동불법행위를 구성하는지 여부. 4. 공인중개사 K의 보증보험사인 피고 M 주식회사가 보증보험계약에 따라 손해배상책임을 지는지 여부, 특히 보험기간 및 소멸시효의 적용 범위. 5. 임차인들의 과실이 인정되어 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 1. 피고 J (임대인): 원고들에게 각 4,600만 원씩 및 이에 대한 2023년 7월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 임대인 J는 원고들이 전세보증금을 반환받지 못할 가능성을 알면서도 계약을 유도하여 손해를 입힌 책임이 인정되었습니다. 2. 피고 K (공인중개사) 및 피고 L (대출상담사): 피고 J, 피고 M 주식회사와 공동하여 원고들에게 각 1,380만 원씩 및 이에 대한 피고 K은 2023년 7월 26일부터, 피고 L은 2023년 9월 28일부터 각 2025년 5월 14일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이들은 임차인들에게 금융기관의 질권 설정이 전세보증금 보전에 유효한 수단인 것처럼 잘못된 정보를 전달하여 임차인들이 계약 판단을 그르치게 한 과실이 인정되었습니다. (손해액 4,600만 원 중 30% 책임) 3. 피고 M 주식회사 (보증보험사): 1억 원의 범위 내에서 피고 J, K, L과 공동하여 원고 A, B, C, D, E, H, I에게 각 1,380만 원씩 및 이에 대한 2023년 7월 20일부터 2025년 5월 14일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 단, 원고 F, G의 임대차 계약 체결일이 보험기간(2019년 8월 5일부터 2020년 8월 4일) 이전이므로, 이들에 대한 피고 M 주식회사의 책임은 기각되었습니다. 4. 원고들의 과실상계: 원고들에게도 전세대출 계약 체결 시 법률효과나 위험성을 신중하게 따져보지 않은 과실이 70% 인정되어, 공인중개사 및 대출상담사, 보증보험사의 손해배상 책임 범위가 30%로 제한되었습니다. ### 결론 법원은 임대인 J가 임차인들의 보증금을 반환하지 못할 상황을 인지하고도 계약을 유도한 책임을 인정하여 손해배상 책임을 부과했습니다. 또한, 공인중개사 K와 대출상담사 L이 전세금 보전과 관련된 중요한 정보인 '질권 설정'에 대해 잘못된 설명을 제공하여 임차인들에게 손해를 입힌 공동불법행위 책임을 인정했습니다. 다만, 임차인들 본인에게도 거래의 위험성을 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어, 공인중개사, 대출상담사, 보증보험사의 책임 범위는 전체 손해액의 30%로 제한되었습니다. 보증보험사의 책임은 보험기간 내 계약에 한정되어 일부 원고들의 청구는 기각되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. 공인중개사법상 중개사의 의무와 책임: - 공인중개사법 제30조 및 동법 시행령 제24조: 공인중개사는 중개 의뢰인에게 중개 대상물의 권리관계 등을 정확히 조사하고 설명할 의무가 있습니다. 이를 위반하여 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 특히 부동산 거래 관련 대출 정보에 대해서도 전문적인 지식을 바탕으로 정확하게 설명해야 하며, 잘못된 정보를 제공하여 계약 판단을 그르치게 했다면 주의의무 위반에 해당합니다. - 공인중개사법 시행령 제26조: 중개 의뢰인이 손해배상금을 청구할 때에는 합의서, 화해조서 또는 확정된 법원의 판결문 사본 등 증빙서류를 첨부하여 보증기관에 청구해야 합니다. (이는 소송 요건이 아니라 청구 절차에 관한 것임) 2. 민법상 공동불법행위 책임 (민법 제760조): 여러 사람이 공동으로 타인에게 손해를 가한 때에는 각자가 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 비록 명시적인 공모가 없었더라도 각자의 과실이 서로 관련되어 공동으로 손해를 발생시켰다면 공동불법행위가 성립할 수 있습니다. 이 사건에서는 공인중개사 K와 대출상담사 L이 각자의 과실로 임차인들에게 잘못된 정보를 제공하여 손해를 발생시킨 점이 공동불법행위로 인정되었습니다. 3. 신의성실의 원칙상 고지의무: 임대인 J는 임차인과의 계약에서 임대차보증금 반환에 영향을 미칠 수 있는 중요한 재정 상황이나 위험에 대해 신의성실의 원칙에 따라 임차인에게 고지해야 할 의무가 있습니다. 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임이 발생합니다. 4. 보험금청구권의 소멸시효 (상법 제662조): 보험금청구권은 원칙적으로 보험사고가 발생한 때부터 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 다만, 보험사고 발생 사실을 객관적으로 알 수 없었던 경우에는 보험금청구권자가 보험사고의 발생을 알았거나 알 수 있었던 때부터 소멸시효가 진행합니다. 이 사건에서는 경매 진행 통지를 받은 시점을 소멸시효의 기산점으로 보아, 소 제기 시점이 3년 이내였으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 5. 과실상계 (민법 제763조, 제396조): 손해배상 책임이 인정되더라도 손해의 발생이나 확대에 피해자 본인의 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 중개 의뢰인도 본인 스스로 거래 관계를 조사·확인할 책임이 있으므로, 이 책임을 소홀히 한 부주의가 인정될 경우 손해배상액이 줄어들 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인들의 과실이 70% 인정되어 공인중개사 등의 책임이 30%로 제한되었습니다. 6. 민사소송법상 자백간주 (민사소송법 제208조 제3항 제2호, 제150조 제3항, 제1항): 피고가 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않으면 원고의 주장을 자백한 것으로 간주하여 판결할 수 있습니다. 임대인 J는 이 절차에 따라 원고들의 주장이 인정되어 책임을 지게 되었습니다. ### 참고 사항 1. 계약 전 철저한 권리관계 확인: 임대차 계약 전 등기사항증명서, 건축물대장 등을 통해 해당 건물의 근저당권 설정 여부, 채권 최고액 등 선순위 권리 관계를 반드시 확인하고, 계약서 특약사항을 꼼꼼히 읽어보세요. 불리한 조항이 있다면 계약을 재고하거나 조건을 변경해야 합니다. 2. 전세 보증 관련 상품 명확히 이해: '전세자금보증', '전세금반환보증보험', '질권 설정' 등 용어가 복잡하더라도 각 상품의 정확한 내용과 보장 범위를 숙지해야 합니다. 공인중개사나 대출상담사의 설명만 듣지 말고, 은행이나 주택도시보증공사(HUG) 등 공신력 있는 기관에 직접 문의하여 확인하는 것이 중요합니다. 3. 질권 설정의 효과 오해 금지: 전세보증금반환채권에 질권을 설정하더라도 임대인이 대출 채무를 직접 부담하는 것은 아니며, 대출금 상환 책임은 기본적으로 임차인에게 있습니다. 질권은 은행이 임차인의 보증금반환채권을 대신 행사할 수 있게 하는 담보 수단일 뿐, 임차인의 전세금 안전을 100% 보장하는 만능 장치가 아님을 명확히 인지해야 합니다. 4. 전문가의 정보에 대한 신중한 검토: 공인중개사나 대출상담사는 전문가이지만, 그들의 설명이 항상 완벽하게 정확하거나 본인의 이익에 부합하는 것은 아닐 수 있습니다. 중요한 결정일수록 여러 출처를 통해 정보를 교차 검증하고, 스스로 판단하는 노력이 필요합니다. 5. 시세 대비 지나치게 저렴한 전세 주의: 주변 시세에 비해 현저히 낮은 전세 보증금은 위험 신호일 수 있습니다. '좋은 조건'이라는 말에 현혹되지 않고, 왜 그렇게 낮은 가격인지 합리적인 이유를 찾아보고 의심해야 합니다. 6. 형사 불기소와 민사 책임의 구분: 사기 혐의로 형사 고소했으나 불기소(혐의없음) 처분이 나왔더라도, 민사상 손해배상 책임은 별개로 인정될 수 있습니다. 형사상 유죄가 아니어도 민사상 과실이나 불법행위는 인정될 수 있습니다. 7. 본인의 주의 의무: 임차인 본인에게도 거래 관계에 대한 조사 및 확인 책임이 있습니다. '계약 시 스스로 권리관계를 충분히 확인하지 않은 과실'이 인정되면 손해배상액이 감액될 수 있으므로, 항상 계약 당사자로서 최선을 다해 정보를 확인해야 합니다.

강제동원 피해자 유족의 일본 기업 상대 손해배상 승소 판결

이 사건은 일본의 불법적인 한반도 식민지배와 침략전쟁 수행 과정에서 강제동원되어 강제노동에 종사한 망인 I의 유족들이, 망인을 강제동원한 구 H 주식회사의 후신인 피고 H 주식회사를 상대로 정신적 고통에 대한 손해배상, 즉 위자료를 청구한 사건입니다. 피고는 대한민국 법원의 국제재판관할권이 없으며, 한일 청구권 협정에 의해 원고들의 소권 행사가 제한된다거나 손해배상청구권이 제척기간 또는 소멸시효가 완성되어 소멸했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대한민국 법원이 국제재판관할권을 가지며, 원고들이 주장하는 강제동원 위자료 청구권은 청구권 협정의 적용 대상이 아니므로 소권 행사가 제한되지 않는다고 판단했습니다. 또한, 구 H의 반인도적인 불법행위 책임은 기업 구조조정 과정에도 불구하고 피고에게 승계되었다고 보았고, 2018년 대법원 판결을 기점으로 객관적인 권리 행사 장애 사유가 해소되었다고 보아 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 피고 H 주식회사가 원고들에게 각 상속분에 해당하는 위자료와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들: 망인 I의 자녀인 A, B, C, D와 망인의 다른 자녀인 망 K의 배우자인 E, 자녀인 F, G으로, 강제동원 피해자의 유족들입니다. - 피고: H 주식회사로, 과거 조선인을 강제동원한 구 H 주식회사의 사업을 승계한 일본 기업입니다. ### 분쟁 상황 이 사건 분쟁은 일본이 1910년부터 한반도를 불법적으로 지배하고 1930년대 이후 전시 체제에 돌입하면서 노동력 부족을 해결하기 위해 조선총독부를 통해 조선인들을 강제로 동원한 역사적 배경에서 시작되었습니다. 피해자인 망인 I은 구 H 주식회사에 의해 강제동원되어 열악한 환경에서 강제노동에 종사했습니다. 이후 구 H은 일본의 회사경리응급조치법 및 기업재건정비법에 따라 해산되고, 그 사업이 여러 회사를 거쳐 현재의 피고 H 주식회사로 승계되었습니다. 망인 I의 유족들은 이 강제동원 행위로 인한 정신적 고통에 대한 손해배상을 청구했으나, 피고는 1965년 한일 청구권 협정으로 인해 개인의 청구권이 소멸했거나 시효가 지났다고 주장하며 책임을 부인하여 소송이 제기되었습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 대한민국 법원이 강제동원 관련 손해배상 사건에 대해 국제재판관할권을 가지는지 여부입니다. 둘째, 1965년에 체결된 한일 청구권 협정이 강제동원 피해자들의 일본 기업에 대한 개인적인 손해배상청구권 행사를 제한하거나 소멸시키는지 여부입니다. 셋째, 강제동원을 한 일본 기업이 합병 및 해산 과정을 거쳤을 때, 후신 기업인 피고에게 그 불법행위 책임이 승계되는지 여부입니다. 넷째, 강제동원 위자료 청구권에 대한 소멸시효가 완성되어 더 이상 권리를 행사할 수 없는지 여부입니다. ### 법원의 판단 재판부는 피고 H 주식회사가 원고 A, B, C, D에게 각각 2천만 원, 원고 E에게 8,571,428원, 원고 F, G에게 각각 5,714,286원 및 위 각 금액에 대해 2025년 1월 14일부터 2025년 2월 11일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 법원은 망인 I에 대한 강제동원 행위가 반인도적 불법행위에 해당하며, 그 책임은 구 H의 후신인 피고 H 주식회사에 있다고 보았습니다. 또한, 한일 청구권 협정이 개인의 위자료 청구권을 소멸시키지 않으며, 소멸시효도 완성되지 않았다고 판단하여, 피고에게 강제동원 피해 유족들에게 위자료를 지급하도록 명령했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. 첫째, **민법 제750조(불법행위의 내용)**​: 법원은 구 H 주식회사가 일본 정부와 협력하여 망인을 강제동원하고 열악한 환경에서 강제노동에 종사시킨 행위가 일본의 불법적인 식민지배 및 침략전쟁 수행과 직결된 반인도적 불법행위에 해당하며, 망인이 이로 인해 정신적 고통을 받았을 것이 명백하다고 판단하여 구 H의 손해배상 책임을 인정했습니다. 현행 민법을 준거법으로 적용했습니다. 둘째, **구 섭외사법(1962년 제정 법률 제996호) 및 일본의 법례**: 불법행위로 인한 손해배상청구권의 성립과 효력은 불법행위 발생지의 법률에 따르는데, 이 사건에서는 대한민국과 일본에 걸쳐 있으나 피해자의 권리 보호, 당사자 간의 공평 등을 고려하여 대한민국법을 준거법으로 적용했습니다. 셋째, **한일 청구권 협정 제2조 및 합의의사록**: 이 협정은 국가 간의 재산 및 청구권 문제를 해결하기 위해 체결되었으나, 대법원 판례(2018다61381 전원합의체 판결 등)에 따라 강제동원 피해자들의 일본 기업에 대한 위자료 청구권은 반인도적인 불법행위를 전제로 하는 것으로서 청구권 협정의 적용 대상에 포함되지 않는다고 보아 개인의 청구권이 소멸되지 않았다고 판단했습니다. 넷째, **민법 제766조(손해배상청구권의 소멸시효)**​: 불법행위로 인한 손해배상청구권은 피해자나 그 법정대리인이 손해 및 가해자를 안 날로부터 3년, 불법행위를 한 날로부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 그러나 이 사건에서는 강제동원 위자료청구권의 법적 견해가 최종적으로 명확하게 밝혀진 2018년 대법원 판결이 선고되기 전까지는 권리를 사실상 행사할 수 없는 객관적인 장애 사유가 있었다고 보아, 그 시점부터 3년 내에 소가 제기되었으므로 소멸시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다. 다섯째, **회사경리응급조치법, 기업재건정비법**: 구 H 주식회사가 일본 법률에 따라 해산되고 피고로 승계되는 과정이 있었으나, 법원은 강제징용과 같은 반인륜적 불법행위에 기한 채권은 일본 국내법적 필요나 조치에 따라 쉽게 소각될 수 있는 성질의 것이 아니므로 피고에게 손해배상청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 여섯째, **소송촉진 등에 관한 특례법**: 손해배상액에 대한 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 법정이율(연 12%)이 적용되며, 위자료 산정 기준시인 사실심 변론종결일로부터 지연손해금이 발생한다고 보았습니다. ### 참고 사항 유사한 강제동원 피해 사건에서 손해배상을 청구하고자 할 때 참고할 만한 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 과거 일본 기업의 반인도적 불법행위로 인한 개인의 손해배상청구권, 특히 위자료 청구권은 국가 간의 청구권 협정만으로 소멸된다고 보기 어렵습니다. 둘째, 기업이 합병, 분할, 해산 등 법적 형태로 변경되었다 하더라도, 원 기업의 불법행위 책임은 그 사업을 실질적으로 승계한 후신 기업에게 계속될 수 있습니다. 셋째, 소멸시효와 관련하여, 객관적으로 권리를 행사할 수 없는 장애 사유가 존재했던 기간이 있었다면, 그러한 장애가 해소된 시점부터 상당한 기간 내에 소를 제기하면 소멸시효가 완성되지 않은 것으로 인정될 수 있습니다. 특히 2018년 대법원 판결과 같이 법적 견해가 명확해진 시점이 권리 행사 장애 해소 시점으로 고려될 수 있습니다. 넷째, 손해배상액, 즉 위자료를 산정할 때는 가해 행위의 불법성 정도, 피해자의 나이, 강제동원 경위, 고통받은 기간, 당시의 환경, 자유 억압 정도 등 다양한 요소와 함께 당시의 물가 및 국민소득 수준, 배상 지연 기간 등을 종합적으로 고려하여 책정됩니다.

건물 붕괴 사고로 인한 상가 임대차 계약 해지 및 손해배상 사건

상가 건물 지하 주차장 기둥 파열 사고로 인해 건물이 사용 중지되고 안전진단에서 E등급 판정을 받았습니다. 임대인들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물 인도를 청구하였고, 임차인들은 임대차 보증금 반환과 함께 영업손실 및 권리금 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다. 법원은 임대인의 건물 사용·수익 유지 의무 이행불능을 인정하여 임대차 계약이 종료되었으며, 임대차 보증금 반환과 건물 인도가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 또한 임대인에게 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임은 인정하였으나, 권리금 손해배상 청구는 기각하였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 고양시 일산동구 E 건물 F호, G호 상가의 소유주이자 임대인 - 원고 B: 고양시 일산동구 E 건물 H호 상가의 소유주이자 임대인 - 피고 C: 원고 A 소유 F호 상가에서 음료판매업 프랜차이즈 가맹점 'I'을 운영하던 임차인 - 피고 D: 원고 A 소유 G호 상가 및 원고 B 소유 H호 상가에서 스크린골프장을 운영하던 임차인 ### 분쟁 상황 2021년 12월 31일, 고양시 일산동구에 위치한 상가 건물의 지하 주차장 기둥이 파열되면서 도로 지반 일부가 꺼지는 사고가 발생했습니다. 이 사고로 인해 고양시는 건물에 대한 사용 중지 명령을 내렸고, 안전진단 결과 건물 안전에 심각한 위험이 있어 즉각 사용을 금지하고 보강 또는 개축을 해야 하는 E등급으로 평가되었습니다. 이에 건물주인 원고들은 임차인들에게 임대차 계약 해지를 통보하고 건물의 인도를 청구했습니다. 반면, 임차인들은 임대인이 건물을 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 위반했으므로, 임대차 보증금 반환과 함께 영업을 하지 못함으로써 발생한 영업손실 및 권리금 상당의 손해를 배상하라고 반소를 제기하여 소송이 진행되었습니다. ### 핵심 쟁점 건물 붕괴 사고로 인한 임대차 계약의 이행불능 여부 및 계약 종료 시점, 임대인의 임차물 사용·수익 상태 유지 의무 위반 여부, 임차인의 임대차보증금 반환 및 임차건물 인도 동시이행 관계, 임차인의 영업손실에 대한 손해배상 범위, 임차인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 인정 여부 및 상가건물 임대차보호법 적용 여부 ### 법원의 판단 1. 피고 C은 원고 A으로부터 금 90,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제1번 기재 부동산(F호 상가)을 인도해야 합니다. 2. 피고 D은 원고 A으로부터 금 50,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제2번 기재 부동산(G호 상가)을 인도해야 합니다. 3. 피고 D은 원고 B로부터 금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 제3번 기재 부동산(H호 상가)을 인도해야 합니다. 4. 원고 A은 피고 D에게 5,109,699원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 5. 원고 B는 피고 D에게 4,571,835원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 6. 원고 A은 피고 C에게 5,308,771원 및 이에 대한 지연손해금(2023. 5. 25.부터 2025. 2. 6.까지 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 7. 피고들의 나머지 반소 청구(권리금 손해배상 등)는 기각되었습니다. 8. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고들과 피고 D 사이에 생긴 부분 중 15%는 원고들이, 나머지는 피고 D이 각 부담하며, 원고 A과 피고 C 사이에 생긴 부분 중 15%는 원고 A이, 나머지는 피고 C이 각 부담합니다. ### 결론 상가 건물 붕괴 사고로 임대인의 임대 목적물 사용·수익 유지 의무가 이행 불능이 되어 임대차 계약이 종료되었으므로, 임차인들은 보증금을 돌려받음과 동시에 건물을 인도해야 합니다. 임대인에게는 임차인들의 영업손실에 대한 손해배상 책임이 인정되지만, 건물의 안전 문제로 인한 철거 또는 재건축이 필요한 경우에는 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 면제되어 권리금 상당의 손해는 배상 책임이 인정되지 않는다는 결론이 나왔습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 상가 건물의 안전사고로 인한 임대차 계약 종료와 그에 따른 손해배상 책임에 대한 판결입니다. 1. **민법 제623조 (임대인의 의무)**​ 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 건물 붕괴 사고로 인해 상가 건물을 정상적으로 사용할 수 없게 되면서 임대인이 이러한 의무를 이행하지 못하게 되었고, 이는 이행불능으로 인정되었습니다. 법원은 임대인의 귀책사유가 없더라도 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하지 못하게 된 경우에도 임대인은 그 책임을 면하기 어렵다는 법리(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등)를 적용하여 임대인에게 손해배상 책임이 발생했다고 판단했습니다. 2. **상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)**​ 이 조항은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 손해를 배상할 책임이 있음을 규정합니다. 그러나 동법 제10조의4 제1항 단서 및 제10조 제1항 제7호에 따라, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우로서 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않습니다. 본 사건에서는 상가 건물이 안전진단 E등급을 받아 즉각적인 사용 금지 및 보강 또는 개축이 필요한 상황이었으므로, 임대인에게 권리금 회수 기회 보호 의무가 없다고 판단되어 임차인들의 권리금 손해배상 청구는 기각되었습니다. 3. **권리금에 관한 일반 법리 (대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 등 참조)**​ 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 금전이며, 임대인이 임차권 보장의 약정을 하면서 권리금을 지급받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 권리금 지급을 직접 청구할 수 없습니다. 또한 영업용 건물 임대차에 수반되는 권리금 지급이 임대인과의 임대차계약의 내용을 당연히 이루는 것은 아니므로, 임대인의 임대차목적물 사용·수익 불능으로 인한 통상의 손해라고 보기도 어렵습니다. 4. **손해배상책임의 범위 (대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다16591, 16607 판결 등 참조)**​ 임대인의 의무 불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 대체 목적물 마련을 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 통상의 손해로서 배상받을 수 있습니다. 그러나 임대차 기간 만료 시까지의 일실수입 손해는 별도의 손해로 청구할 수 없습니다. 본 사건에서는 임차인이 다른 건물을 구해 영업을 재개할 수 있다고 추인되는 기간을 4개월로 산정하여 그에 해당하는 일실수입 손해를 인정했습니다. ### 참고 사항 건물 안전사고가 발생하여 상가 임대차 목적물의 사용이 불가능해진 경우, 1. **계약 이행불능 확인**: 건물의 심각한 결함으로 사용이 불가능해진 경우 임대인의 사용·수익 유지 의무가 이행불능이 될 수 있으며, 이 경우 임대차 계약이 종료될 수 있습니다. 2. **임대인의 손해배상 책임**: 임대인에게 귀책사유가 없더라도 임대차 목적물에 하자가 발생하여 임차인이 사용·수익하지 못하게 되면 임대인은 손해배상 책임을 부담할 수 있습니다. 3. **동시이행 관계**: 임대차보증금 반환과 건물 인도는 일반적으로 동시이행 관계에 있으므로, 건물을 인도하기 전에 임대차보증금을 반환받을 권리를 주장할 수 있습니다. 4. **영업손실 배상**: 임대인의 의무 불이행으로 임대차 계약이 종료된 경우, 임차인은 다른 목적물을 마련하기 위해 합리적으로 필요한 기간 동안 영업을 계속했더라면 얻을 수 있었던 이익, 즉 휴업손해를 통상의 손해로서 배상받을 수 있습니다. 이때 손해액은 보통 다른 영업장을 구해서 영업을 재개할 수 있는 기간(본 사례에서는 4개월)을 기준으로 산정됩니다. 5. **권리금 손해배상 제한**: 권리금은 통상 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있는 금전이며, 임대인이 임차권 보장의 약정을 하면서 권리금을 지급받았다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 권리금 지급을 직접 청구할 수 없습니다. 특히 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물 점유 회복이 필요한 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담하지 않으므로, 이러한 상황에서는 임대인에게 권리금 배상을 요구하기 어려울 수 있습니다. 6. **차임 연체 주의**: 특별한 사유(예: 코로나19 임시특례 기간)가 없는 한 차임 연체는 임대차 계약 해지의 사유가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.