음식점 임대 보증금과 건물 명도를 둘러싼 다툼 사건

이 사건은 음식점을 운영하던 임차인(원고)이 임대인(피고 B)에게 임대차보증금과 권리금 반환 및 손해배상을 청구하고, 임대인(피고 B)은 임차인에게 건물 인도 및 미지급 임료 반환을 청구하는 분쟁입니다.

법원은 임대차 계약이 해지되었음을 인정하고 임대인은 임차인에게 보증금 500만 원과 계약 시 받은 권리금 300만 원을 돌려주고, 임차인은 임대인에게 미지급 임료 148만 원을 공제한 나머지 652만 원을 지급받음과 동시에 건물을 인도하도록 판결했습니다. 원고의 추가 권리금 2,000만 원 및 손해배상 청구와 피고의 나머지 청구는 기각되었습니다. 임대인의 배우자인 피고 C에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 (반소피고) A: 이 사건 임대차 목적물에서 'D'라는 상호로 음식점을 운영하던 임차인입니다.
• 피고 (반소원고) B: 이 사건 부동산의 소유자이자 원고와 임대차 계약을 맺은 임대인입니다.
• 피고 C: 피고 B의 배우자로, 원고는 이들 부부가 공모하여 영업을 방해했다고 주장했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 2015년 10월 30일 피고 B 소유의 건물 일부를 보증금 500만 원, 월 임료 30만 원으로 임대차 계약을 맺고 'D'라는 상호로 음식점을 운영했습니다. 계약 당시 보증금 외에 권리금 명목으로 300만 원을 피고 B에게 지급했습니다.

원고는 2018년 5월경부터 영업을 하지 않았고 월 임료도 지급하지 않았습니다. 원고는 피고들이 허위 사실 유포, 화장실 공사로 인한 하수도 막힘, 욕설 및 위협 행위 등으로 영업을 방해했다고 주장하며 임대차 계약 해지를 통지했고, 보증금 500만 원과 추가 권리금 2,000만 원, 그리고 손해배상금 45,359,310원을 청구했습니다.

이에 대해 피고 B은 임대차 계약 기간이 2년이며, 원고가 월 임료를 지급하지 않았으므로 반소로 계약 해지를 통보하고 건물을 인도하며 미지급 임료 및 부당이득을 반환할 것을 청구했습니다. 피고 B은 계약 시 받은 권리금 300만 원은 계약 종료 시 반환하기로 했다는 사실은 인정했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약의 종료 여부: 계약 기간을 정하지 않은 임대차 계약의 해지 시점 및 그 효력 발생일.
2. 임대차보증금 및 권리금 반환: 임대인이 임차인에게 지급해야 할 보증금과 계약 시 받은 권리금 300만 원의 반환 의무. 또한 임대인이 2,000만 원의 권리금 보장을 약속했는지 여부.
3. 손해배상 청구: 임대인 측의 허위 사실 유포, 영업 방해, 위협 행위 등으로 인한 임차인의 손해 발생 및 이에 대한 배상 책임 여부.
4. 건물 명도 및 미지급 임료: 임차인이 임대차 목적물을 임대인에게 인도해야 할 의무와 미지급 임료 및 부당이득 반환 의무.
5. 동시이행관계: 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 및 권리금 반환 의무의 동시이행 관계.

법원의 판단

재판부는 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 B은 원고 A로부터 별지 목록 기재 부동산 중 (가)부분 91.65㎡를 인도받음과 동시에 원고 A에게 6,520,000원을 지급해야 합니다.
2. 원고 A는 피고 B으로부터 6,520,000원을 지급받음과 동시에 피고 B에게 제1항 기재 부동산을 인도해야 합니다.
3. 원고 A의 피고 B에 대한 나머지 본소 청구(2,000만 원 권리금 및 손해배상)와 피고 B의 나머지 반소 청구(부당이득 등), 그리고 원고 A의 피고 C에 대한 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송 비용은 원고 A가 60%, 피고 B 및 피고 C가 40% 부담합니다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있습니다.

결론

재판부는 이 사건 임대차 계약이 기간의 정함이 없는 계약으로 상가건물 임대차보호법에 따라 원고의 소장 부본 송달일로부터 3개월 후인 2018년 9월 28일에 해지되었다고 보았습니다.

임대인 피고 B은 임차인 원고 A에게 보증금 500만 원과 계약 시 받은 권리금 300만 원을 반환할 의무가 있습니다. 반면 원고 A는 2018년 5월경부터 월 임료를 지급하지 않았으므로, 4개월 28일간의 미지급 임료 148만 원을 보증금 등에서 공제한 652만 원을 피고 B으로부터 지급받음과 동시에 임대차 목적물을 인도해야 합니다.

원고가 주장한 2,000만 원의 추가 권리금 지급 약정이나 피고들의 불법 행위로 인한 손해배상 청구는 증거가 부족하다고 보아 인정되지 않았습니다. 또한 원고가 2018년 5월경부터 임대차 목적물을 사용·수익하지 않았으므로 피고 B의 2018년 9월 28일 이후 부당이득 반환 청구도 기각되었습니다.

결론적으로 임차인은 임대인으로부터 652만 원을 돌려받고 건물을 명도하며, 그 외의 주요 청구들은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다.

1. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항 (기간의 정함이 없는 임대차 등):

   • 이 조항에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
   • 본 사례에서는 임대차 계약 기간에 대한 약정이 없었으므로, 법원은 이 조항에 따라 이 사건 임대차 계약 기간을 1년으로 보았습니다. 그리고 이 계약이 계속 갱신되어 왔다고 판단했습니다.

2. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항 및 제5항 (계약갱신 요구 등):

   • 제4항은 임대인이 제1항의 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.
   • 제5항은 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정합니다.
   • 본 사례에서는 원고(임차인)가 이 사건 소장을 제기하여 해지의 의사표시를 했고, 피고(임대인)에게 소장 부본이 송달된 날로부터 3개월이 경과한 시점인 2018년 9월 28일에 임대차 계약이 해지되었다고 판단했습니다.

3. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항 (권리금의 정의):

   • 권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용하게 함으로써 보증금과 차임 외에 임대인 또는 임차인에게 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
   • 법원은 일반적으로 권리금은 임대차 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 지급하는 것이 아니며, 임대인이 권리금 보장을 약속했다고 하더라도 이는 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보장해 주겠다는 취지로 해석될 수 있다고 보아 원고의 2,000만 원 권리금 청구를 기각했습니다. 다만, 계약 시 임대인이 명목상 받은 300만 원은 계약 종료 시 반환하기로 약정했으므로 반환 의무를 인정했습니다.

4. 동시이행관계:

   • 계약 당사자 쌍방이 서로 대가적인 의미를 가지는 채무를 부담하는 경우, 한쪽이 그 채무를 이행할 때까지 다른 쪽도 그 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말합니다.
   • 본 사례에서는 임대인 피고 B의 보증금 및 계약 시 받은 권리금 반환 의무와 임차인 원고 A의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 이는 공평의 원칙과 당사자의 의사에 부합한다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 임대차 분쟁 상황에 놓이셨다면 다음 사항들을 참고하세요.

1. 계약서 작성 시 명확화: 임대차 기간, 보증금, 월 임료 외에 권리금 지급 및 반환 조건에 대해 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 특히 권리금의 성격(시설 권리금, 영업 권리금 등)과 반환 조건(임대인이 반환할지, 신규 임차인에게 받을 기회를 보장할지)을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다.
2. 임대차 계약 기간: 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 경우, 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 임차인은 1년의 기간을 주장할 수 있지만, 임대인은 그렇지 않습니다. 계약 해지 통보 시점과 효력 발생 시점도 법령에 따라 달라질 수 있으므로 유의해야 합니다.
3. 분쟁 발생 시 증거 확보: 임대인이나 임차인 간에 갈등이 생기거나 영업 방해, 시설 문제 등이 발생하면 사진, 동영상, 메시지 기록, 통화 녹음, 목격자 진술 등 객관적인 증거를 최대한 확보해 두어야 합니다.
4. 임료 지급 의무: 임차인이 영업을 하지 않더라도 임대차 계약이 유효한 동안에는 월 임료 지급 의무가 계속됩니다. 미지급 임료가 누적될 경우 임대차 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.
5. 건물 명도와 보증금 반환의 동시이행: 대부분의 경우 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 즉, 한쪽이 이행하지 않으면 다른 한쪽도 이행을 거절할 수 있습니다. 본 사례에서는 계약 시 주고받은 소액의 권리금 300만 원도 동시이행 관계에 포함된다고 보았습니다.
6. 사용·수익 여부: 임대차 계약 해지 후에도 임차인이 건물을 점유하고 있으나 실제 사용·수익을 하지 않았다면, 해당 기간 동안의 부당이득 반환 의무가 인정되지 않을 수 있습니다. 하지만 이는 사안에 따라 달라질 수 있으므로 주의해야 합니다.