재개발 주택 교환 후 현금 청산 대상이 된 사건

원고는 투기과열지구로 지정된 재개발 구역 내 여러 주택을 소유했습니다. 이미 한 구역에서 분양 대상자로 선정되어 주택을 매도한 경험이 있던 원고는, 다른 투기과열지구 내 두 개의 주택을 사촌과 교환한 뒤 새로 취득한 주택으로 분양 신청을 했습니다. 그러나 피고 조합은 원고가 도시 및 주거환경정비법상 '재당첨 제한' 규정에 해당하여 분양 자격이 없으므로 현금청산 대상자가 된다고 통보했습니다. 원고는 투기 목적이 없었고, 조합 직원의 구두 답변을 신뢰했으므로 현금청산 대상자 지정 처분을 취소해달라고 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발 구역 내 여러 주택을 소유하고 있었으며, 재당첨 제한으로 인해 현금청산 대상자가 된 것을 취소해달라고 소송을 제기한 사람입니다.
• 피고 B구역주택재개발정비사업조합: 광명시 B 구역에서 주택재개발정비사업을 진행하는 사업자로, 원고를 현금청산 대상자로 정한 주체입니다.
• 원고의 사촌 J: 원고와 2번 주택과 3번 주택을 서로 교환한 사람입니다.
• 광명시장: N구역 및 B구역의 관리처분계획을 인가한 행정기관입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2016년과 2017년에 광명시의 여러 재개발 구역(N구역과 B구역) 내 다세대 주택을 취득했습니다. 이 두 구역은 2018년 8월 28일 투기과열지구로 지정되었습니다. 원고는 2018년 11월 9일 N구역 재개발 사업에서 1번 주택에 대해 분양 대상자로 선정되었고, 2019년 7월 30일 이 주택을 매도했습니다. 이후 원고는 B구역 내 자신이 소유한 2번 주택의 자산가치가 낮아 불리할 것을 염려하여, 사촌 J이 소유한 3번 주택과 2번 주택을 2020년 6월 4일 서로 교환했습니다. 원고는 2020년 7월 25일 피고 B구역주택재개발정비사업조합에 3번 주택 소유자로서 분양 신청을 했습니다. 그러나 피고 조합은 원고가 2018년 11월 9일 N구역에서 분양 대상자로 선정된 이력이 있으므로, 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항에 따라 5년 이내 투기과열지구 내 재당첨이 제한된다는 이유로 원고를 현금청산 대상자로 결정했습니다. 이에 원고는 현금청산 대상자 결정이 부당하다고 주장하며 이를 취소해달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 투기과열지구에서 주택을 교환한 후 분양을 신청한 경우 '재당첨 제한' 규정 적용 여부와, 조합 직원의 비공식적인 답변을 신뢰하여 주택을 교환한 것이 '신뢰보호의 원칙'에 따라 보호받을 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고가 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항의 '재당첨 제한' 규정에 따라 이미 투기과열지구 내 다른 재개발 사업에서 분양을 받은 적이 있으므로, 분양 신청 자격이 없다고 판단했습니다. 또한, 원고의 '투기 목적 없음' 주장이나 조합 직원의 구두 답변은 법적 재당첨 제한 규정 적용을 배제할 수 있는 사유가 되지 않는다고 보았습니다. 특히 직원의 답변은 공적인 견해 표명으로 볼 수 없고, 원고가 자신의 모든 중요한 상황을 충분히 설명하여 정당한 신뢰를 형성했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 신뢰보호의 원칙 적용 주장도 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법 (Urban and Residential Environment Improvement Act) 제72조 제6항: 이 조항은 투기과열지구 내 정비사업에서 투기를 억제하기 위한 '재당첨 제한' 규정입니다. 핵심 내용은 분양신청일로부터 5년 이내에 본인 또는 같은 세대원이 투기과열지구에서 시행되는 정비사업의 분양대상자로 선정된 적이 있는 경우, 투기과열지구 내 다른 정비사업에서 다시 분양신청을 할 수 없다는 것입니다. 이 사례에서 원고는 2018년 11월 9일 1번 주택으로 투기과열지구 내 분양대상자로 선정된 후, 5년이 지나지 않은 2020년 7월 25일에 3번 주택으로 다시 분양신청을 했기 때문에 이 조항에 따라 분양신청이 제한되었습니다. 법은 투기 목적을 요구하지 않으므로 투기 목적이 없었다는 원고의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

도시정비법 부칙(2017. 2. 8.) 제37조의2 본문: 이 부칙은 개정된 도시정비법(재당첨제한 규정 포함) 시행일인 2017년 10월 24일 이전에 투기과열지구 내 토지를 소유한 자에 대해서는 개정 전 종전 규정을 적용하여 재당첨이 제한되지 않도록 하는 예외를 둡니다. 원고는 2번 주택을 2017년 4월 28일 취득하여 이 부칙의 적용 대상이었으나, 원고는 2번 주택이 아닌 3번 주택으로 분양신청을 했고 2번 주택은 이미 매도했기 때문에 2번 주택에 대한 예외 규정은 3번 주택의 분양신청 자격과는 무관하다고 법원은 판단했습니다.

신뢰보호의 원칙 (Principle of protection of legitimate expectation): 행정법의 일반 원칙 중 하나로, 행정기관의 공적인 견해 표명을 개인이 신뢰하여 어떤 행위를 한 경우, 그 신뢰에 반하는 행정처분으로 인해 개인의 이익이 침해되어서는 안 된다는 원칙입니다. 이 원칙이 적용되려면 행정청의 '공적인 견해 표명', 개인의 '귀책사유 없음', '신뢰에 따른 행위', '이익 침해', 그리고 '공익 또는 제3자의 이익 침해 우려 없음'이라는 요건을 모두 충족해야 합니다. 이 사례에서는 피고 조합 직원의 발언이 '공적인 견해 표명'으로 인정되지 않았습니다. 직원의 개인적 답변은 공식적인 행정기관의 입장으로 보기 어렵고, 원고가 자신의 중요한 과거 분양 이력을 직원에게 충분히 설명하여 답변을 얻었다고 볼 증거도 없었기 때문입니다. 즉, 원고에게 '정당한 기대를 가질 만한 신뢰'가 부여되었다고 보기 어렵다고 판단되었습니다.

참고 사항

재개발 투기과열지구 내 부동산 거래 시에는 '재당첨 제한' 규정을 반드시 확인해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항은 투기 목적이 없었다고 하더라도, 이미 투기과열지구 내 정비사업에서 분양 대상자로 선정된 이력이 있다면 5년 이내에는 다른 투기과열지구 내 정비사업에서 다시 분양 신청을 할 수 없도록 규정하고 있습니다. 이는 개인의 주택 교환이나 매매 등의 사적인 의도와 관계없이 엄격하게 적용될 수 있습니다. 재개발 조합 직원의 구두 답변은 공식적인 행정기관의 '공적인 견해 표명'으로 인정되기 어렵습니다. 중요한 분양 자격과 관련된 사안에 대해서는 반드시 서면으로 된 공식적인 답변을 받거나 법률 전문가의 상담을 통해 정확한 법률적 효력을 확인해야 합니다. 자신에게 불리하게 작용할 수 있는 과거 분양 이력 등 모든 관련 정보를 명확히 밝히고 문의해야 정당한 신뢰가 형성되었다고 인정받을 가능성이 있습니다. 재개발 사업이 진행 중인 구역에서는 법령과 부칙의 적용 시점에 따라 권리 변동 및 분양 자격에 대한 예외 사항이 있을 수 있으므로, 관련 법령의 구체적인 내용과 적용 시기를 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.