선임대 상가 분양권 매수인이 임차인을 상대로 제기한 손해배상 사건

원고들이 슈퍼로 임대가 완료되었다는 특약이 있는 상가 분양권을 상당한 프리미엄을 주고 매수하였습니다. 이후 해당 임대차 계약이 파기되자 원고들은 임차인으로 명의 변경된 피고가 허위 임차인으로서 분양업체의 기망행위에 공모했다고 주장하며, 이미 돌려받은 프리미엄을 제외한 나머지 손해액을 배상하라고 청구했습니다. 법원은 피고가 허위 임차인이라는 명확한 증거가 부족하고, 설령 공모 사실이 인정되더라도 손해배상액과 불법행위 사이의 인과관계가 충분하지 않다고 보아 원고들의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 상가 분양권을 매수한 사람들
• 피고 C: 상가의 임차인으로 명의 변경되었으나 계약을 포기한 사람
• ㈜D (소외 회사): 상가 분양권을 원고들에게 전매한 분양업체
• G 외 1인: 최초 임대차 계약서에 임차인으로 기재된 사람들

분쟁 상황

원고들은 2015년 9월 15일, ㈜D로부터 시흥시 아파트 단지 내 상가 분양권을 1억 9천만 원의 프리미엄을 주고 매수했습니다. 이 계약에는 해당 상가가 슈퍼로 임대차 계약이 완료되었고, 매수인이 임대차 계약을 승계한다는 특약이 포함되어 있었습니다. 2015년 10월 13일, 원고들은 피고와 임차인을 '피고 외 1인'으로 하는 임대차 계약서를 다시 작성했습니다. 그러나 피고는 이후 단지 내 다른 슈퍼가 선입점하여 임대차 계약을 포기하겠다고 밝혔습니다. 원고들은 2017년 3월 23일 ㈜D를 상대로 소송을 제기하여 1억 4천만 원의 프리미엄을 돌려받는 합의를 했지만, 나머지 5천만 원의 손해는 피고가 ㈜D의 기망행위에 공모하여 발생한 것이라고 주장하며 피고에게 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

피고가 허위 임차인으로서 상가 분양업체의 기망행위에 공모하여 원고들에게 손해를 입혔는지 여부와, 만약 그렇다면 손해배상 책임이 인정되는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고에 대한 손해배상 청구를 모두 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담합니다.

결론

재판부는 피고가 상가 분양 계약 이전에 임대차 계약에 관여했다는 명확한 증거가 부족하며, 임차인이라면 굳이 중도금(2016년 4월 8일)을 지급할 이유가 없다는 점, 그리고 피고의 직업적 상황 등을 종합적으로 고려할 때 피고가 허위 임차인으로서 분양업체의 기망행위에 공모했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 설령 피고의 불법행위 가담이 인정된다 하더라도, 상가 프리미엄의 결정 요인, 원고들이 이미 상당액의 프리미엄(1억 9천만 원 중 1억 4천만 원)을 돌려받은 점, 그리고 계약 체결상의 부주의 등을 감안할 때 불법행위와 원고들이 주장하는 손해액(5천만 원) 사이의 인과관계가 부족하다고 보아 원고들의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제750조 (불법행위의 내용): '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 원고들은 피고가 허위 임차인으로서 분양업체의 기망행위(위법행위)에 공모하여 자신들에게 손해를 가했다고 주장하며 피고에게 불법행위 책임을 물었습니다. 불법행위가 성립하기 위해서는 가해자의 고의 또는 과실, 위법성, 손해 발생, 그리고 위법행위와 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 인정되어야 합니다. 민법 제760조 (공동불법행위): '수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 원고들은 피고가 분양업체와 함께 기망행위에 공모했다고 주장하며 공동불법행위 책임을 물었습니다. 공동불법행위가 인정되면 각 가해자는 피해자의 손해 전부를 연대하여 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 법원은 피고가 허위 임차인으로서 기망행위에 공모했다는 원고들의 주장을 받아들이기에 증거가 부족하다고 판단했습니다. 즉, 불법행위의 구성 요건 중 '위법행위'에 대한 피고의 참여(공모)가 충분히 입증되지 않았다고 본 것입니다. 또한, 설령 불법행위가 인정되더라도 원고들이 주장하는 손해액이 피고의 행위와 직접적인 인과관계가 있다고 보기 어렵다고 판단하여, 불법행위 성립에 필요한 '상당인과관계' 요건 역시 충족되지 않는다고 보았습니다. 상가 프리미엄은 다양한 시장 조건에 따라 결정되는 부분이므로, 단순히 임대차 계약 파기만으로 프리미엄 전액 또는 일부가 손해로 직결된다고 단정하기는 어렵다는 법원의 시각이 반영된 것입니다.

참고 사항

상가 분양 또는 전매 시 선임대 특약이 있는 경우, 해당 임대차 계약의 진위 여부와 임차인의 신뢰도를 철저히 확인해야 합니다. 임대차 계약서상의 임차인이 실제 영업 주체와 동일한지, 그리고 임대차 조건(보증금, 차임, 기간)이 합리적인지 검토하는 것이 중요합니다. 계약 체결 전 상가 주변 상권과 경쟁 상황을 직접 방문하여 확인하고, 임대차 계약의 유지가능성을 스스로 판단해야 합니다. 특히 독점 슈퍼와 같은 조건은 경쟁 업체의 입점 가능성 등을 미리 예측하고 검토해야 합니다. 분양업체의 광고나 설명에만 의존하기보다는, 중요 특약사항과 관련된 모든 정보를 스스로 교차 확인하는 노력이 필요합니다. 계약 내용에 따라 프리미엄이 크게 책정될 수 있으므로, 상가의 입지 조건, 예상 수익률, 주변 시세 등을 다각도로 분석하여 신중하게 판단해야 합니다. 분쟁 발생 시에는 관련된 모든 당사자와의 계약 내용을 명확히 파악하고, 각 당사자의 책임 범위를 신중하게 검토하여 대응해야 합니다.