공장 임대차 계약 묵시적 갱신 후 미지급 차임 반환 사건

원고 G는 피고 H에게 공장 건물을 임대하였습니다. 임대차 기간이 만료된 2009년 2월 28일 이후에도 피고는 공장을 계속 사용하며 영업을 이어갔습니다. 이후 한국토지주택공사가 해당 공장용지와 공장건물을 협의취득하였습니다. 원고는 피고가 미지급한 차임과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료 후 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 피고가 지급해야 할 총 차임에서 원고가 이미 변제받은 금액과 임대차보증금을 상계한 후 남은 107,160,000원 및 지연손해금을 원고에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 G: 공장 건물(제2, 3호 건물)의 소유주이자 임대인
• 피고 H: 원고로부터 공장 건물을 임차하여 '상호명'이라는 상호로 영업을 한 사업자
• 한국토지주택공사: 사건 공장용지와 건물을 공공용지로 협의취득한 기관

분쟁 상황

원고 G는 자신의 공장 건물을 피고 H에게 임대했으나, 계약 기간이 만료된 2009년 2월 28일 이후에도 피고가 건물을 계속 사용하며 차임을 제대로 지급하지 않아 미지급 차임이 발생했습니다. 원고는 피고에게 미지급 차임의 지급을 요구하였고, 이 과정에서 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부, 미지급 차임의 총액 산정, 그리고 임대차보증금의 상계 처리 등이 주요 쟁점이 되어 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 후에도 임차인이 건물을 계속 사용한 경우 임대차 계약의 묵시적 갱신 여부와, 묵시적 갱신이 인정될 경우 임차인이 임대인에게 지급해야 할 미지급 차임의 계산 방식 및 임대차보증금의 상계 처리 문제입니다.

법원의 판단

법원은 피고 H가 원고 G에게 107,160,000원 및 이에 대하여 2013년 1월 1일부터 2013년 7월 10일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 이 사건 임대차계약이 당초 임대차계약 종료일인 2009년 2월 28일 이후 묵시적으로 갱신되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 총 차임 234,880,000원(2007년 3월부터 2009년 12월까지 월 3,520,000원 × 34개월 + 2010년 1월부터 2012년 12월까지 월 3,200,000원 × 36개월)을 지급해야 한다고 보았습니다. 여기에서 원고가 이미 변제받은 87,720,000원과 임대차보증금 40,000,000원을 상계한 후 남은 미지급 차임 107,160,000원 및 이에 대한 지연손해금을 피고가 원고에게 지급해야 한다고 최종 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제618조 (임대차의 의의): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 본 사건에서 원고는 공장 건물을 피고에게 사용, 수익하게 하고 피고는 이에 대한 차임을 지급하기로 약정하였으므로, 이는 임대차 계약의 기본 정의에 부합합니다.

2. 민법 제639조 (묵시의 갱신): 임대차 기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용 또는 수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니하면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 본 사건에서 피고가 임대차 기간 종료 후에도 공장 건물을 계속 사용하였고 원고가 이에 대해 이의를 제기하지 않아, 법원은 이 조항에 근거하여 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다고 판단했습니다.

3. 상계 (민법 제492조): 채무자가 채권자에 대하여 자동채권(변제기가 도래한 채권)을 가지는 경우에 상계의 의사표시를 함으로써 그 자동채권과 수동채권을 대등한 금액에서 소멸시킬 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 미지급 차임 채권과 피고의 임대차보증금 반환 채권이 존재하였고, 원고의 상계 의사표시를 통해 임대차보증금 40,000,000원이 미지급 차임에서 공제되어 대등액에서 소멸되었습니다.

4. 지연손해금: 채무자가 채무 이행을 약속된 기한 내에 하지 않아 채무불이행 상태가 될 경우, 채권자는 그로 인해 발생한 손해에 대해 배상을 청구할 수 있으며 이를 지연손해금이라고 합니다. 본 사건에서는 미지급 차임에 대해 최종 차임 지급기일 다음 날부터 법정 이율(연 5%) 및 소송 촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 20%)에 따른 지연손해금 지급이 명령되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 임차물을 계속 사용하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 '묵시적 갱신'이 발생할 수 있습니다. 이 경우 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되므로, 차임 지급 의무가 지속됩니다. 임대차보증금은 임대차 계약에서 발생하는 임차인의 채무(미지급 차임, 손해배상 등)를 담보하는 성격을 가지므로, 계약 종료 시 또는 채무 발생 시 미지급 차임 등이 있다면 보증금에서 상계될 수 있습니다. 따라서 임대인과 임차인 모두 계약 종료 시점에 반드시 명확한 의사 확인을 통해 계약 갱신 여부나 조건 변경을 명시적으로 확정하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 차임 연체 시에는 계약서상 명시된 지연손해금이나 법정 이율에 따른 지연손해금이 발생할 수 있으므로, 임차인은 차임 지급일을 철저히 지키는 것이 중요합니다. 공공기관에 의한 토지 또는 건물 협의취득이 발생하더라도, 기존 임대차 계약이 유효한 경우 임차인의 차임 지급 의무는 계속해서 존속할 수 있습니다.