무허가 건물 소유자의 재개발 조합원 지위 요청 사건

원고 A는 주택재개발조합의 단독 조합원 지위 확인과 기존 관리처분계획 중 자신에 대한 부분의 무효 확인을 구했습니다. 법원은 관리처분계획 무효 확인 청구는 원고에게 법률상 이익이 없어 부적법하다고 각하했습니다. 또한 단독 조합원 지위 확인 청구에 대해서는 이전 소유자에게 내려진 화해권고결정이 원고에게 단독 조합원 지위를 부여한다고 볼 수 없고 투기과열지구 해제 전 건물 취득으로 조합원 자격을 얻을 수 없다는 이유로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 재개발구역 내 무허가 건물을 증여받고 이후 매수한 사람으로, 피고 조합의 단독 조합원 지위 인정과 관리처분계획 무효 확인을 구한 당사자.
• 피고 B주택재개발정비사업조합: 서울 종로구 C 일대에서 주택재개발정비사업을 시행하는 주체.
• D와 E: 이 사건 사업구역 내 무허가 건물을 공동 소유했던 이전 조합원들로, 선행 화해권고결정을 통해 공동조합원으로서 1인의 지위를 인정받았음.
• H: D로부터 무허가 건물을 전전 양수하여 소유했던 사람으로, 피고 조합과의 화해권고결정을 통해 조합원 지위를 확인받았으나 단독조합원 지위는 아니었음.
• 서울특별시 종로구청장: 피고 조합의 관리처분계획을 인가하고, 원고의 조합설립인가 변경신고를 반려한 행정기관.

분쟁 상황

피고 조합은 서울 종로구 C 일대에서 재개발 사업을 추진하던 중 D와 E가 공동조합원으로 인정받는 화해권고결정이 확정되었습니다. 이후 D는 F을 거쳐 H에게 무허가 건물을 매도했고, 피고 조합은 H와 무허가 건물 인도 소송 중 'H가 무허가 건물 소유자로서 조합원 지위에 있음'을 확인하는 화해권고결정을 받았습니다. 이 화해권고결정이 확정되기 전인 2022년 12월 26일 H는 원고 A에게 무허가 건물을 증여했습니다. 이후 투기과열지구 해제 고시(2023년 1월 5일)가 있었고 2023년 4월 30일 원고는 H로부터 무허가 건물을 9,000만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 피고 조합은 원고를 조합원으로 인정하기 위해 종로구청장에 변경신고서를 제출했으나, 구청장은 '원고의 무허가 건물 양수 시점이 투기과열지구 해제 고시 전이므로 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항에 따라 조합원이 될 수 없다'며 반려했습니다. 이에 원고는 자신이 단독조합원임을 확인하고 기존 관리처분계획 중 자신에 대한 부분이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분의 무효 확인을 구하는 소가 법률상 이익이 있는지 여부와 원고가 피고 주택재개발정비사업조합의 단독 조합원 지위를 가질 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 2022년 2월 26일 서울특별시 종로구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 무효임의 확인을 구하는 부분을 각하하고, 원고의 나머지 청구(단독 조합원 지위 확인)를 기각하며, 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

원고 A는 주택재개발정비사업조합의 단독조합원 지위를 인정받지 못했고, 관리처분계획 무효 확인 소송 또한 법률상 이익이 없다고 판단되어 각하됨으로써, 원고의 모든 청구가 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서 주로 다뤄진 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 (조합원 자격 및 1인 간주 규정)​ 이 조항은 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되 특정 경우에는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정합니다.

• 제1호는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때를, 제2호는 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때를, 제3호는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때를 명시합니다.
• 본 사건에서는 D와 E가 공동조합원으로서 1인의 조합원 지위에 있었고 D로부터 H를 거쳐 원고에게 권리가 승계된 상황에서 원고가 단독조합원이 될 수 있는지 여부가 이 규정에 비추어 판단되었습니다. 법원은 기존에 1인으로 간주되던 공동조합원의 지위가 특별한 사정 없이 양수인에게 단독으로 승계된다고 보지 않았습니다.

2. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 (투기과열지구 내 조합원 자격 제한)​ 이 조항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비사업의 투기를 방지하기 위해 조합원 자격 취득을 제한하는 내용을 담고 있습니다.

• 종로구청장은 원고가 무허가 건물을 양수한 시점(2022년 12월 26일)이 투기과열지구 해제 고시(2023년 1월 5일) 전이므로 이 규정에 따라 원고는 피고 조합의 조합원이 될 수 없다는 이유로 조합설립인가 변경신고를 반려했습니다.

3. 민사소송법 제231조 (화해권고결정의 효력)​ 이 조항은 화해권고결정은 이의신청 기간 내에 이의신청이 없거나 이의신청이 취하되는 등의 경우 재판상 화해와 같은 효력을 가진다고 정합니다. 확정된 화해권고결정은 당사자 사이에 기판력을 가지며 그 기판력은 확정시를 기준으로 발생합니다.

• 본 사건에서 원고는 H로부터 무허가 건물을 매수한 시점이 이 사건 화해권고결정이 확정되기 전이었으므로 원고가 이 화해권고결정의 기판력이 미치는 승계인으로 볼 수 없다고 판단되었습니다.

4. 민사소송법 제232조 제1항 (이의신청과 소송의 복귀)​ 화해권고결정에 대한 이의신청이 적법한 때에는 소송은 화해권고결정 이전의 상태로 돌아간다는 규정입니다. 이는 당사자가 화해권고결정 송달 후 발생한 사유에 대해서도 새로운 주장을 할 수 있음을 의미합니다.

5. 법률행위 해석의 원칙 법률행위의 해석은 당사자의 내심적 의사에 관계없이 표시행위에 부여된 객관적 의미를 합리적으로 확정하는 것으로서 문언이 명확하지 않을 경우 동기 목적 당사자의 진정한 의사 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평에 맞게 해석해야 합니다. 이러한 원칙은 조정이나 화해권고결정의 해석에도 동일하게 적용됩니다.

• 법원은 이 사건 화해권고결정이 H에게 단독조합원의 지위를 인정했다는 취지가 없으며 도시정비법 규정 및 관련 사정에 비추어 H가 단독조합원 지위를 창설적으로 부여받았다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

재개발조합원 지위는 도시 및 주거환경정비법에 따라 매우 엄격하게 판단됩니다. 특히 투기과열지구 내에서의 권리 양수 시점은 조합원 자격에 결정적인 영향을 미칠 수 있으므로 부동산 거래 시에는 반드시 법률 전문가와 사전에 상담하여 정확한 자격 취득 가능성을 확인해야 합니다. 화해권고결정은 당사자 간에 확정 판결과 동일한 효력인 기판력을 가지지만 그 효력은 결정 확정 시점을 기준으로 발생하며 확정 전의 승계인에게는 직접적인 기판력이 미치지 않을 수 있습니다. 공동조합원의 지위가 인정된 상태에서 부동산을 승계받는 경우 특별한 사정이 없다면 기존의 공동조합원 지위가 단독조합원 지위로 변경된다고 단정하기 어렵습니다. 도시정비법은 특정 상황에서 여러 명을 1인의 조합원으로 간주하는 규정을 명시하고 있습니다. 관리처분계획은 해당 계획의 기준일(분양신청기간 만료일 등)을 기준으로 수립되므로 그 이후에 권리를 취득한 사람은 기존 관리처분계획의 무효 확인을 주장할 법률상 이익이 없을 수 있습니다. 부동산 거래 시 매도인의 조합원 지위가 '단독'인지 '공동'인지 그리고 해당 지위가 승계될 수 있는지 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.