재개발 사업 토지 보상금 증액 및 수용재결 무효 확인 판결

주식회사 A는 도시정비형 재개발사업 대상 부동산의 소유자로서, 사업시행자인 B 유한회사의 수용재결에 대해 절차상 하자를 주장하며 무효 확인 소송을 제기하고, 기존 보상금이 정당한 가치에 미달한다며 추가 보상금 지급을 요구했습니다. 법원은 수용재결 절차에 중대하고 명백한 하자가 없다고 보아 무효 확인 청구는 기각했지만, 법원 감정 결과에 따라 B 유한회사가 주식회사 A에게 약 3억 2천만원의 추가 보상금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 도시정비형 재개발사업 대상 부동산의 소유자로서, 수용재결의 무효를 주장하고 추가 보상금을 요구한 측입니다.
• 서울특별시지방토지수용위원회: 주식회사 A의 부동산에 대한 수용재결을 내린 행정기관입니다.
• B 유한회사: C구역 D지구 도시정비형 재개발사업의 사업시행자로서, 주식회사 A와 보상금 협의를 진행하고 수용재결을 신청한 측입니다.

분쟁 상황

주식회사 A의 소유 부동산이 C구역 D지구 도시정비형 재개발사업에 편입되면서, 사업시행자인 B 유한회사와 보상금 협의를 진행했으나 서로 제시하는 금액에서 큰 이견이 발생하여 협의가 결렬되었습니다. B 유한회사는 사업인정고시 이전부터 원고 대리인과 협의를 시도했고, 고시 이후에도 보상 협의 요청 문서 발송 및 보상계획 공고 등 절차를 진행했음에도 원고는 약 70억 원 내지 250억 원을 제시하는 등 피고 회사가 제안한 보상 감정평가금액(약 1.2억 원/평)과 상당한 차이를 보였습니다. 이에 서울특별시지방토지수용위원회가 2023년 8월 25일 주식회사 A 소유 부동산에 대해 4,650,216,600원의 손실보상액으로 수용재결을 내렸습니다. 주식회사 A는 이 수용재결이 적법한 협의 절차를 거치지 않았고 감정인 추천권도 침해당했으므로 무효라고 주장하며 소송을 제기했고, 더불어 기존 보상금액이 정당한 가치에 미치지 못한다며 약 38억 원의 추가 보상금 지급을 요구했습니다.

핵심 쟁점

도시정비형 재개발사업에서 이루어진 부동산 수용재결이 사전 협의 절차 미준수 및 감정인 추천권 침해 등의 중대하고 명백한 하자로 인해 무효인지 여부와, 기존 감정평가액이 정당한 손실보상액에 미달하여 사업시행자가 추가 보상금을 지급해야 하는지 여부입니다.

법원의 판단

1. 원고 주식회사 A의 피고 서울특별시지방토지수용위원회에 대한 수용재결 무효 확인 주위적 청구는 기각되었습니다.
2. 피고 B 유한회사는 원고 주식회사 A에게 322,852,060원과 이에 대한 지연손해금(2023. 10. 17.부터 2025. 5. 30.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다.
3. 원고 주식회사 A의 피고 B 유한회사에 대한 나머지 예비적 청구(추가 보상금 3,845,439,100원 요구)는 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고와 서울특별시지방토지수용위원회 사이는 원고가 부담하고, 원고와 B 유한회사 사이는 원고가 90%, B 유한회사가 10%를 각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 사업시행자인 B 유한회사가 수용재결 신청 전 적법한 협의 절차를 거쳤고 감정인 추천권 침해도 없었다고 판단하여 주식회사 A의 수용재결 무효 청구는 기각했습니다. 하지만 법원이 선정한 감정인의 평가에 따라 정당한 보상액이 기존 재결 감정액보다 약 3억 2천만원 높게 산정되었으므로, 사업시행자인 B 유한회사는 원고 주식회사 A에게 그 차액과 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제28조 제1항: 이 조항은 사업시행자가 토지 소유자 등과 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없을 때 관할 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있음을 규정합니다. 본 사례에서 법원은 피고 회사(사업시행자)가 사업인정고시 이전부터 원고의 대리인과 협의를 진행했고, 고시 이후에도 보상협의 요청 문서를 발송하고 보상계획을 공고하는 등 충분히 협의 절차를 이행했다고 판단했습니다. 비록 원고 측이 제시한 금액과 피고 회사의 감정평가 금액 간에 큰 이견이 있어 협의가 결렬되었지만, 이는 '협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때'에 해당하므로 재결 신청이 적법하다고 보았습니다.
2. 정당한 손실보상 원칙: 토지보상법은 공익사업으로 인해 손실을 입는 자에게 정당한 보상을 하도록 규정합니다. 본 사례에서는 법원이 감정촉탁을 통해 이 사건 부동산의 제반 현황과 가격 형성 요인을 보다 구체적이고 적절하게 반영한 새로운 감정평가액을 산정했습니다. 그 결과 기존 수용재결 감정액보다 약 3억 2천만원 높은 금액이 정당한 손실보상액으로 인정되었고, 이에 따라 사업시행자가 원고에게 그 차액을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 이는 최초의 재결 감정액이 정당한 보상액에 미치지 못할 경우 법원을 통해 그 증액을 구할 수 있다는 법리를 보여줍니다.
3. 감정평가사 추천권: 토지보상법은 토지 소유자 등이 감정평가법인 1인을 추천할 권리를 부여하며, 사업시행자는 보상계획 공고를 통해 이를 알려야 합니다. 본 사례에서 피고 회사는 보상계획 열람공고를 통해 감정평가법인 1인을 추천할 수 있음을 알렸음에도 원고가 기한 내에 감정인을 추천하지 않아 해당 주장은 받아들여지지 않았습니다. 이는 권리 행사의 기회를 놓친 경우 주장이 받아들여지지 않을 수 있음을 시사합니다.

참고 사항

1. 협의 절차의 중요성과 기록: 토지보상법상 사업시행자는 보상 협의 절차를 반드시 거쳐야 하지만, 당사자 간의 금액 이견으로 협의가 성립되지 않으면 재결 신청이 가능합니다. 이 경우 충분한 협의 시도를 했다는 객관적인 증거(협의 요청 문서, 회의록, 문자 메시지 등)를 명확히 남기는 것이 중요합니다.
2. 감정인 추천권 행사: 토지보상법은 토지 소유자 등 피수용자에게 감정평가법인 1인을 추천할 권리를 부여합니다. 사업시행자가 보상계획을 공고할 때 이 사실을 알리므로, 해당 권리를 놓치지 않고 지정된 기한 내에 감정인을 추천해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 감정인 추천권 포기로 간주될 수 있습니다.
3. 정당한 보상금 증액 가능성: 수용재결 보상액이 낮다고 판단되면 행정소송을 통해 보상금 증액을 다툴 수 있습니다. 법원 감정 절차를 통해 새로운 감정평가액이 산정될 수 있으며, 이 금액이 기존 재결 감정액보다 높게 나오면 추가 보상금을 받을 수 있습니다.
4. 소송비용 부담 고려: 보상금 증액 소송의 경우, 증액된 금액의 비율과 청구 인용 범위에 따라 소송비용 부담 주체가 조정될 수 있습니다. 본 사례에서는 원고의 주장이 일부만 인용되었으므로, 소송비용의 대부분을 원고가 부담하게 된 점을 참고하여 소송 제기 전 충분한 실익 분석이 필요합니다.