기타 부동산 · 행정
원고들은 자신들의 토지에 건축물 이축을 위해 농지전용 허가를 신청했으나, 피고 구청이 개발제한구역 내 농지 보전 필요성 및 주변 농지에 미칠 부정적 영향 등을 이유로 반려 처분했습니다. 원고들은 해당 처분이 신뢰보호 원칙 위반 및 재량권 일탈·남용이라고 주장하며 취소 소송을 제기했으나, 법원은 피고의 처분이 적법하다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.
원고들은 기존 건물의 수용으로 인해 이축권을 가지게 되자, 서울 D동과 E동에 위치한 각 330㎡(총 660㎡)의 농지를 매입하고 해당 토지에 근린생활시설을 이축하기 위해 농지전용 허가를 신청했습니다. 그러나 피고 C구청은 2021년 10월 13일 해당 토지가 개발제한구역 내 농지로서 농업경영 목적으로 활용되어야 하며, 전용 시 ① 인근 농지의 연쇄적 전용 가능성, ② 농업환경 저해 가능성, ③ 농지축의 절단 및 물의 흐름에 지장을 주는 정도가 높을 것으로 판단된다는 이유로 농지전용 허가 신청을 반려했습니다. 이에 원고들은 행정심판을 거쳐 농지전용 허가 부적합 결정 처분을 취소해달라는 소송을 제기하게 되었습니다.
피고의 농지전용 허가 부적합 결정이 신뢰보호 원칙을 위반한 것인지 여부와 행정청의 재량권을 일탈하거나 남용한 것인지 여부입니다.
법원은 원고들의 청구를 모두 기각하며, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고 구청의 농지전용 허가 부적합 결정이 담당 공무원의 일반적인 법령 안내를 공적인 견해표명으로 볼 수 없어 신뢰보호 원칙에 위배되지 않으며, 농지법의 취지와 심사 기준에 비추어 재량권을 일탈·남용한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
농지법 제34조(농지전용허가)는 농지를 농업 목적 외의 용도로 사용하려는 경우 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다고 규정합니다. 이는 농지의 효율적인 이용 및 관리, 농업 생산성 향상, 국토 환경 보전이라는 농지법의 취지를 반영합니다. 농지법 시행령 제33조 제1항, 제2항 및 농지전용업무 처리규정은 농지전용 허가의 구체적인 심사 기준을 제시합니다. 특히, 전용하려는 농지를 계속해서 보전할 필요성이 크지 않아야 한다는 요건과 관련하여, 해당 농지 전용으로 인한 인근 농지의 연쇄적 전용 우려, 농업경영 환경 저해 우려, 농지축 절단 및 물 흐름 지장 여부 등을 종합적으로 심사하도록 명시하고 있습니다. 이러한 기준은 행정청이 농지 전용으로 인한 공익적 영향을 폭넓게 고려할 수 있도록 재량권을 부여하는 근거가 됩니다. 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법(개발제한구역법) 제12조, 제14조는 개발제한구역 내 건축물 신축 및 이축의 요건을 정하고 있습니다. 공익사업 시행으로 기존 건물이 철거될 경우 대체 토지에 이축이 가능하지만, 개발제한구역법에 따른 허가가 농지법상 농지전용 허가를 의제(대신 인정)하는 범위에 포함되지 않는다는 점을 명확히 합니다. 따라서 이축권이 있더라도 농지전용은 별도로 허가를 받아야 합니다. 신뢰보호 원칙은 행정청의 적법한 공적 견해표명을 신뢰한 국민의 이익은 보호되어야 한다는 행정법의 일반 원칙입니다. 그러나 공적 견해표명으로 인정되기 위해서는 행정청의 담당자, 지위, 발언 경위 등을 고려하여 그에 대한 신뢰 가능성이 높아야 하며, 단순히 일반적인 법령 안내나 비공식적인 답변은 공적 견해표명으로 보기 어렵습니다. 재량권 일탈·남용 금지 원칙은 행정청이 법규에 따라 재량권을 행사할 때, 법규의 목적을 위반하거나 사실을 오인하고, 비례 원칙, 평등 원칙 등을 위반하여 재량의 범위를 넘어서거나 그 남용이 있어서는 안 된다는 원칙입니다. 농지전용 허가와 같이 불확정적인 심사 기준이 적용되는 경우, 행정청의 재량적 판단은 그 내용이 현저히 합리성을 결여하거나 상반되는 이익을 고려할 때 형평이나 비례 원칙에 뚜렷하게 배치되는 등의 특별한 사정이 없는 한 폭넓게 존중될 필요가 있습니다.
행정기관의 담당 공무원이 제공하는 일반적인 법령 안내나 구두 답변은 법적인 구속력이 있는 공적인 견해표명으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 공적 견해표명은 담당자의 지위, 임무, 발언 경위, 상대방의 신뢰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 '가능하다'는 취지의 답변만으로는 신뢰보호 원칙을 주장하기 어려울 수 있습니다. 농지전용 허가는 농지법의 목적과 취지에 따라 엄격한 심사 기준을 적용받습니다. 특히 개발제한구역 내 농지는 보전 필요성이 더욱 강조될 수 있으며, 전용으로 인한 인근 농지의 연쇄적 전용, 농업 환경 저해, 물 흐름 지장 등 주변에 미칠 부정적 영향이 중요하게 고려됩니다. 개발제한구역 내 건축물 이축권이 인정되더라도, 해당 토지가 농지일 경우 별도로 농지법에서 정한 농지전용 허가 요건을 충족해야 합니다. 이축권의 존재만으로 농지전용 허가가 자동으로 부여되는 것은 아닙니다. 농지전용 허가와 같이 재량권이 인정되는 행정처분의 경우, 행정청의 판단이 현저히 불합리하거나 비례·평등의 원칙에 명백히 위배되지 않는 한 법원이 쉽게 개입하기 어렵습니다. 다른 유사 사례와 단순히 비교하여 형평성 위반을 주장하기보다는, 각 토지의 구체적인 입지 조건과 상황 차이를 고려해야 합니다. 토지를 매수하기 전, 특히 특정 용도로 사용하기 위해 매수하는 경우에는 해당 용도로의 변경 가능성(예: 농지전용 허가 가능성)에 대해 관할 행정기관에 서면으로 질의하는 등 공식적인 절차를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
