재개발 단독 분양권을 박탈당한 조합원들의 관리처분계획 취소 판결

재개발 사업의 진행 과정에서 최초 관리처분계획 인가 당시에는 각자 단독 분양권을 받을 수 있었던 조합원들이 사업시행계획 변경 후 조합이 종전자산을 재평가하지 않고 이들을 공동 분양대상자로 지정하자 이에 불복하여 소송을 제기한 사건입니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C, D: 서울 성동구 E구역 재개발 사업구역 내 360㎡ 토지와 175㎡ 건물을 각 1/4 지분으로 공유하는 조합원들입니다.
• 피고 E구역재개발정비사업조합: 서울 성동구 G 일원에서 주택재개발사업을 시행하는 주체입니다.

분쟁 상황

서울특별시가 2004년 6월 25일 E구역을 주택재개발사업 정비예정구역으로 지정하고 2012년 7월 27일 피고 조합이 설립되었습니다. 원고들은 이 사업구역 내 서울 성동구 H 대 360㎡ 토지와 그 지상 연면적 175㎡ 건물을 각 1/4 지분으로 소유한 조합원입니다. 2019년 8월 30일 최초 관리처분계획 인가 당시, 원고들의 각 공유지분 가액은 최소 분양단위규모 추산액 343,950,000원을 초과하는 348,146,250원으로 평가되어 단독 분양 대상이었습니다. 이후 조합은 2020년 10월 14일 건물의 연면적과 세대수를 늘리는 방향으로 사업시행계획을 변경했고 2021년 6월 7일부터 7월 9일까지 다시 분양신청을 받았습니다. 원고들은 2021년 7월 7일 피고 조합에 각자 단독 분양을 신청했지만, 조합은 종전자산 가액을 재평가하지 않은 채 원고들을 1인의 공동분양대상자로 하는 관리처분계획을 수립하여 2022년 9월 8일 인가받았습니다. 이에 원고들은 자신들이 최초 관리처분계획 당시 단독 분양권을 받을 지위에 있었고, 변경된 계획에서 재평가 없이 공동 분양대상자로 지정된 것은 부당하다며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

재개발 사업시행계획이 변경되어 분양신청 절차를 다시 거칠 때, 기존에 단독 분양권을 받을 수 있었던 공유 토지 소유 조합원의 종전자산 가액을 재평가하지 않고 공동 분양대상자로 지정한 관리처분계획이 위법한지 여부가 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 피고 조합이 2022년 9월 8일 서울특별시 성동구청장으로부터 인가받은 관리처분계획 중 원고들을 1인의 공동분양대상자로 정한 부분을 취소한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고 조합이 부담하도록 했습니다.

결론

재개발 사업에서 사업시행계획 변경으로 인해 분양신청이 재개될 경우, 기존에 단독 분양권을 받을 수 있었던 조합원의 권리 보호를 위해 종전자산 가액의 재평가가 필수적이며, 이를 거치지 않고 단독 분양권을 제한하는 것은 위법하다는 것이 확인되었습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제6호, 제7호는 일반적으로 1세대 또는 1명이 여러 주택이나 토지를 소유해도 1주택만 공급하며, 2명 이상이 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급하는 것을 원칙으로 합니다. 다만, 시·도 조례로 주택 공급 기준을 따로 정하는 경우에는 조례에 따를 수 있도록 예외를 두어 과도한 투기를 방지하고 개발이익을 공정하게 배분하려는 취지입니다. 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제27조 제2항 제3호 및 개정 도시정비조례 제36조 제2항 제3호 단서는, 이 사건처럼 2004년 기본계획이 수립된 경우에는 2018년 개정된 조례의 부칙 규정(제29조 제2항, 제3항)에 따라 구 도시정비조례 제27조가 적용됩니다. 이 조례의 단서는 '권리산정기준일(이 사건에서는 2003년 12월 30일) 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 90㎡ 이상이거나, 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상에 해당하는 경우'에는 여러 명의 공유자에게 각각 분양권을 부여할 수 있도록 예외를 인정하여 투기 목적이 아닌 진정한 공유자들의 권리를 보호합니다. 법원은 구 도시정비조례가 적용되는 경우에도 부칙 제29조 제3항에 따라 권리가액 기준을 소급하여 적용할 수 있다고 보아, 원고들의 공유지분 권리가액이 최소 분양단위 규모를 초과했음을 인정했습니다. 도시정비법 제72조 제1항은 사업시행자로 하여금 사업시행계획 인가 고시일로부터 120일 이내에 종전자산 가액, 분담금 추산액 등을 조합원에게 통지하고 분양신청을 받도록 규정합니다. 또한, 도시정비법 제74조 제4항 제1호 단서는 관리처분계획을 변경할 때 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액과 종전 토지 또는 건축물의 가격을 사업시행자와 토지 등 소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있도록 하여, 종전자산 평가에 대한 예외를 허용하며 평가 시점을 탄력적으로 적용할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 법원의 판례 원칙은 비록 대법원 판례(2015두15528)가 사업시행계획 변경 시 종전자산 가액을 새로 평가하지 않아도 관리처분계획이 위법하지 않다고 보았지만, 이 사건에서는 '최초 사업시행계획에 따라 단독 분양대상자가 될 수 있었던 조합원'의 신뢰를 보호하기 위해 예외적으로 '반드시 종전자산 가액에 대한 재평가를 거쳐 변경된 사업시행계획 인가일 기준으로도 최소 분양단위규모 추산액에 미달하는 것이 객관적으로 확인된 때에만 공동분양대상자로 할 수 있다'는 법리를 적용했습니다. 이는 재개발 사업의 장기적 특성상 지가 상승 등의 요인을 반영하여 종전자산을 재평가하는 것이 조합원 간의 형평성 및 신뢰 보호에 부합한다는 판단에 따른 것입니다.

참고 사항

재개발 사업에서 토지나 주택을 공유하고 있다면, 조합설립인가일 이전부터 소유한 지분의 권리가액이 최소 분양단위 규모 추산액 이상인지 확인해야 합니다. 이는 단독 분양권을 얻는 중요한 기준이 됩니다. 사업시행계획이 변경되어 분양신청이 다시 진행될 경우, 조합이 종전자산을 재평가하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 기존에 단독 분양 대상이었던 조합원이 사업시행계획 변경으로 인해 단독 분양권을 박탈당할 수 있는 상황이라면, 재평가가 적절하게 이루어졌는지 면밀히 검토해야 합니다. 관리처분계획 변경 시 종전자산 가액 재평가는 조합원들의 신뢰와 형평성을 보호하는 중요한 절차입니다. 만약 조합이 재평가 없이 기존의 권리를 제한한다면, 관련 법규와 판례를 바탕으로 이의를 제기하거나 법적 대응을 고려할 수 있습니다. 도시정비조례 부칙 규정은 복잡하게 적용될 수 있으므로, 자신의 상황에 맞는 조례 및 부칙의 적용 여부를 정확히 파악하는 것이 중요하며, 특히 권리가액 기준의 소급 적용 가능성을 놓치지 않아야 합니다.