공공주택사업에 따른 토지 및 물건 보상금 증액 요구 사건

원고 A는 C지구 공공주택사업으로 인해 수용된 지장물(수목, 창고, 차양, 트럭)에 대한 보상금이 적정하지 않다고 주장하며 중앙토지수용위원회의 수용재결 취소와 한국토지주택공사에 대한 추가 보상금 지급을 청구했습니다. 특히 서울 중랑구 B 지상 사무소 17.5m²에 대한 보상금이 세입자에게 잘못 지급되었다며 이에 대한 보상도 요구했습니다. 법원은 수용재결 절차상 하자가 재결 취소 사유가 될 수 없고, 이 사건 사무소에 대한 보상금 청구는 재결 절차를 거치지 않아 부적법하다고 판단했습니다. 또한, 지장물에 대한 법원 감정평가가 불확실한 추정치를 토대로 하여 신뢰하기 어렵다며 원고의 보상금 증액 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공공주택사업으로 토지 및 물건이 수용된 개인
• 피고 중앙토지수용위원회: 수용재결 및 이의재결을 한 행정기관
• 피고 한국토지주택공사: 공공주택사업의 시행자

분쟁 상황

피고 한국토지주택공사가 C지구 공공주택사업을 시행하면서 원고 A 소유의 수목, 창고, 차양, 트럭 등을 수용하고 피고 중앙토지수용위원회가 2017년 12월 7일 수용재결을 통해 손실보상금을 결정했습니다. 원고는 이 보상금이 적정하지 않다고 판단하여 주위적으로 수용재결의 취소를, 예비적으로 피고 공사에 대해 6,736,200원의 추가 보상금 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 특히 원고는 이 사건 사무소 보상금이 세입자 K에게 지급되어 자신은 합당한 가치평가 기회조차 상실했으며, 토지조서 및 물건조서 작성 시 원고의 서명 또는 날인을 받지 않은 절차상 하자가 있다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 토지조서 및 물건조서 작성 시 토지 소유자의 서명이나 날인을 받지 않은 절차상 하자가 수용재결 취소 사유에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 재결로 결정된 보상금이 적정한 손실보상금에 미치지 못하는 것이 재결 자체의 고유한 위법으로 보아 수용재결 취소 사유가 될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 이 사건 사무소에 대한 보상금 청구가 「토지보상법」에 따른 재결 절차를 거치지 않고 직접 사업시행자에게 할 수 있는지 여부입니다. 넷째, 법원 감정평가가 기존 이의재결 감정평가보다 정당한 손실보상금 산정의 기준이 될 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 피고 한국토지주택공사에 대한 예비적 청구 중 서울 중랑구 B 지상 사무소 17.5m²에 대한 보상금 및 지연손해금 청구 부분을 각하한다.
2. 원고의 피고 중앙토지수용위원회에 대한 주위적 청구 및 피고 한국토지주택공사에 대한 나머지 예비적 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고가 주장한 수용재결의 절차상 하자가 재결 취소 사유가 될 수 없으며, 보상금액의 부적정 여부는 재결 자체의 고유한 위법이 아니라고 판단했습니다. 또한, 이 사건 사무소에 대한 보상금 청구는 「토지보상법」상 재결 절차를 거치지 않아 부적법하다고 보아 각하했습니다. 나아가 이 사건 지장물에 대한 보상금 증액 청구에 대해서는 원고가 제출한 법원 감정평가가 불확실한 추정치를 토대로 하여 신뢰할 수 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 「행정소송법」 제19조 (취소소송의 대상): 이 조항은 행정처분이나 재결에 대한 취소소송의 대상을 규정합니다. 대법원 판례는 재결 자체의 고유한 위법을 '원처분에는 없고 재결에만 있는 재결청의 권한 또는 구성의 위법, 재결의 절차나 형식의 위법 등'으로 한정합니다. 따라서 보상금액이 적정하지 않다는 사유는 재결 자체의 고유한 위법으로 볼 수 없으며, 이는 사업시행자를 상대로 한 보상금 증액 소송(당사자 소송)의 대상이 됩니다.
2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법)」 제34조 (재결), 제50조 (재결사항), 제83조 (이의의 신청), 제84조 (이의신청에 대한 재결), 제85조 (행정소송의 제기): 이 법률들은 공익사업으로 인한 손실 보상 절차를 명시하고 있습니다. 손실 보상을 받기 위해서는 반드시 재결 절차(수용재결, 이의신청 및 이의재결)를 거쳐야 하며, 이 절차를 거치지 않고 곧바로 사업시행자에게 보상을 청구하는 것은 허용되지 않습니다. 이 사건에서 원고의 이 사건 사무소에 대한 보상금 청구는 재결 절차를 거치지 않아 부적법하다고 각하되었습니다.
3. 「감정평가에 관한 규칙」 제10조 (실지조사): 이 규칙은 감정평가업자가 감정평가를 할 때 대상 물건을 실지조사하여 확인해야 한다고 규정합니다. 다만, 천재지변, 물리적인 접근 곤란 등으로 실지조사가 불가능하거나 매우 곤란한 경우로서 '객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우'에는 예외적으로 실지조사 없이 평가할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 철거되어 멸실된 지장물에 대한 법원 감정평가가 실지조사 없이 불확실한 추정치와 불충분한 자료를 근거로 이루어졌다고 판단하여 신뢰할 수 없다고 보았습니다.
4. 토지조서 및 물건조서의 작성 목적과 효력에 관한 법리: 토지조서는 재결 절차 개시 전에 토지 현황을 명확히 하고 분쟁을 예방하기 위한 목적을 가집니다. 토지소유자의 입회나 서명·날인 없이 작성된 조서는 절차상 하자가 있지만, 이는 조서 기재 내용의 진실성에 대한 '추정력'을 부인할 뿐, 수용재결이나 이의재결의 효력 자체에 영향을 미치지 않습니다. 따라서 이러한 절차상 하자를 이유만으로 수용재결의 취소를 구할 수는 없으며, 이는 물건조서에도 동일하게 적용됩니다.

참고 사항

유사한 토지 수용 및 보상금 관련 문제에 직면했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 수용재결의 절차상 하자 주장 시 유의사항: 토지조서나 물건조서 작성 시 소유자의 입회나 서명·날인이 없었다는 절차상 하자는 해당 조서의 증명력에 영향을 미칠 뿐, 수용재결 자체의 효력을 무효화할 정도의 위법 사유는 아닙니다.
2. 보상금 증액 소송 제기: 수용재결로 결정된 보상금이 적정하지 않다고 판단될 경우, 재결 자체의 취소를 구하기보다는 사업시행자를 상대로 적정한 손실보상금과의 차액을 요구하는 '당사자 소송'을 제기해야 합니다.
3. 재결 절차 준수의 중요성: 공익사업으로 인한 손실에 대한 보상을 받기 위해서는 「토지보상법」에 규정된 재결 절차(수용재결 → 이의신청 → 이의재결)를 반드시 거쳐야 합니다. 이러한 재결 절차를 거치지 않고 곧바로 사업시행자에게 손실보상을 청구하는 것은 원칙적으로 허용되지 않아 소송이 각하될 수 있습니다.
4. 감정평가의 신뢰성 확보: 멸실되었거나 접근이 어려운 물건에 대한 감정평가 시, 「감정평가에 관한 규칙」 제10조에 따라 실지조사가 불가능한 경우에도 '객관적이고 신뢰할 수 있는 자료'를 충분히 확보했는지 여부가 감정평가의 신뢰성을 좌우합니다. 불확실한 추정치에만 의존한 감정평가는 법원에서 신뢰하지 않을 수 있습니다.
5. 여러 감정평가 결과의 비교: 여러 감정평가기관의 결과가 현저한 차이를 보이는 경우, 법원은 실제 현황조사를 바탕으로 한 기존의 감정평가를 신뢰하고, 추정치에 기반하거나 자료가 불충분한 감정평가는 신뢰하지 않을 가능성이 높습니다.