서초구 공동주택 건축허가 취소 청구 사건

이 사건은 인접 빌라 소유자인 원고가 서울특별시 서초구청장을 상대로 인근에 신축되는 공동주택의 건축허가 및 변경허가가 위법하다며 취소를 구한 사건입니다. 원고는 건축물의 설계도면상 대지 높이가 허위로 기재되어 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한, 건폐율, 용적률 제한을 위반했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 원고의 소송이 법정 제소기간을 넘겨 제기되었고, 건축 공사가 이미 완료되어 건축허가를 취소하더라도 원상회복이 어렵기 때문에 원고에게 더 이상 건축허가 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 보아 소송을 각하했습니다. 또한 건폐율 및 용적률 위반 주장은 인접 주민의 개별적 이익을 직접 보호하는 목적이 아니라고 판단했으며, 이격거리 위반 주장은 건축 허가 당시의 대지 높이를 기준으로 할 때 위법하지 않다고 보았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 신축 건물 대지의 정북방향에 위치한 인접 빌라의 구분소유자이자 변호사
• 피고 서울특별시 서초구청장: 문제의 공동주택 신축에 대한 건축허가 및 변경허가를 내준 행정기관
• 보조참가인 B, C, D, E, F, G, H, I: 신축 건물이 들어설 대지의 소유자들이자 건축주들
• 보조참가인 주식회사 J: 신축 공동주택의 건축을 담당한 시공사

분쟁 상황

2003년 6월 L이 서울 서초구 K 대지에 지하 1층, 지상 6층 규모의 공동주택 신축 건축허가를 받았습니다. 이후 대지 소유권을 넘겨받은 B 등 보조참가인들은 주식회사 J와 도급계약을 체결하고 2003년 8월부터 공사를 시작했습니다. 그런데 이 대지의 정북방향에 위치한 O빌라 1층에 거주하는 원고 A는 신축되는 건물이 자신의 일조권과 사생활을 침해하고, 건축 허가 과정에서 대지 높이 등 설계도면이 허위로 작성되어 건축법상 높이 제한, 건폐율, 용적률 등을 위반했다고 주장하며 2003년 11월 피고 서초구청장을 상대로 건축허가 취소 소송을 제기했습니다. 원고는 공사 중지 가처분 신청 등 여러 법적 절차를 시도했으나, 신축 건물은 소송 진행 중에도 계속 공사가 이루어져 변론종결일 이전에 지상 6층까지 완공되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 세 가지였습니다. 첫째, 원고가 행정소송법에 정해진 제소기간 90일을 준수하여 소송을 제기했는지 여부. 둘째, 신축 공동주택의 건축 공사가 이미 완료된 상황에서 원고에게 건축허가 취소를 구할 법률상 이익이 존재하는지 여부. 셋째, 건축 허가가 대지 높이를 허위로 기재하여 건축법상 일조권 확보를 위한 높이 제한, 건폐율, 용적률 제한을 위반했는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 이 사건 소송을 각하하고, 소송 비용은 보조참가로 인한 부분까지 포함하여 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 먼저 원고가 건축 공사 착공 사실을 인지한 날로부터 90일이 지난 후에야 소송을 제기했으므로 제소기간을 도과했다고 보았습니다. 또한 원고가 제출한 진정서는 행정심판 청구로 볼 수 없다고 판단했습니다. 다음으로, 이 사건 건축 공사가 변론종결일 이전에 이미 완료되었으므로, 건축허가를 취소하더라도 건축물의 철거와 같은 원상회복이 어렵고, 따라서 원고에게 더 이상 건축허가의 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 판단했습니다. 마지막으로, 설령 소송이 적법하다 하더라도, 건폐율과 용적률 제한은 인접 주민의 개별적 이익을 직접 보호하는 규정이 아니므로 원고에게 취소를 구할 이익이 없으며, 이격거리 위반 주장 또한 건축 허가 당시의 대지 높이를 기준으로 할 때 위법하다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 행정소송법 제20조 제1항 (제소기간)​: 이 법 조항은 취소소송이 '처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내'에 제기되어야 한다고 규정합니다. 재결서 정본을 송달받은 경우에는 그날로부터 기간을 기산합니다. 이 판례에서 원고는 건축 공사가 시작된 것을 인지한 후 90일이 지난 시점에 소송을 제기했고, 진정서 제출을 행정심판 청구로 인정받지 못하여 제소기간을 지키지 못했다고 판단되었습니다.
2. 소의 이익 원칙: 행정소송은 소송을 통해 얻을 수 있는 법률상 이익이 있을 때만 허용됩니다. 이 사건에서는 건축 공사가 이미 완료되었으므로, 건축허가를 취소한다고 해도 건물이 철거되어 원상회복이 되는 것은 아니기 때문에, 원고에게 더 이상 건축허가 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 보아 소송이 각하되었습니다. 인접 대지 소유자는 별도로 민사소송을 통해 건축물의 철거나 손해배상 등을 청구해야 할 수 있습니다.
3. 건축법시행령 제119조 제1항 제5호 나.목, 제2항 (건축물의 높이 산정 기준 및 일조 등의 확보를 위한 이격거리 제한)​: 건축물의 높이는 대지의 지표면을 기준으로 산정하며, 지표면에 고저차가 있을 경우 주변 지표면 높이를 가중평균하여 기준면을 정합니다. 이 기준면이 낮을수록 건축물 높이가 높게 산정되어 인접 대지 경계로부터 더 멀리 떨어져야 합니다. 이 사건에서는 건축 허가 당시의 대지 높이가 원고가 주장하는 감정서상의 지표면 높이보다 높았다고 추정되어, 이격거리 위반 주장이 받아들여지지 않았습니다.
4. 건축법상 건폐율, 용적률 제한의 목적: 법원은 건축법상의 건폐율 및 용적률 제한이 적절한 도시공간을 확보하여 과밀화를 방지하고 도시 기능의 조화를 도모하는 데 주된 목적이 있다고 보았습니다. 따라서 이러한 규정은 직접적으로 인접지 거주자 등 개별적인 이익을 보호하기 위한 것이 아니므로, 인접 주민이 건폐율이나 용적률 위반을 이유로 건축허가 취소를 구할 법률상 이익은 없다고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에서 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 행정소송은 '처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내'에 제기해야 하는 엄격한 제소기간이 있습니다. 단순히 행정기관에 문의하거나 '진정서'를 제출하는 것만으로는 행정심판 청구로 인정되기 어려우므로, 정식 절차에 따라 소송을 제기해야 합니다. 또한 건축허가 취소소송은 건축 공사가 완료되면 '소의 이익'이 없다고 보아 각하될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 인접 건축으로 인한 피해를 막으려면 공사 초기 단계에 '공사 중지 가처분' 신청 등 적극적이고 신속한 법적 대응이 필요합니다. 건축법상 건폐율이나 용적률 제한 위반은 일반적으로 도시 전체의 기능을 조화롭게 하기 위한 목적이 강하므로, 인접 주민이 이러한 위반을 이유로 건축허가 취소를 구하기는 어려울 수 있습니다. 일조권 침해 등 이격거리 관련 분쟁 시에는 건축 허가 당시의 대지 현황과 높이를 정확히 입증할 수 있는 측량 자료나 증거를 미리 확보하는 것이 중요합니다.