기타 민사사건
오피스텔 수분양자 20명이 시행사와 시공사를 상대로 분양 계약 과정에서의 허위 광고, 기망, 중요 사실 고지 의무 위반 및 무단 시공 변경을 이유로 계약 취소 또는 해제에 따른 부당이득 반환, 손해배상 또는 원상회복을 청구하고, 중도금 대출 금융기관들에 대해서는 대출 채무 부존재 확인을 구했으나, 법원은 원고들의 모든 청구를 기각한 사건입니다.
원고들은 피고 주식회사 U, V으로부터 Z 오피스텔을 분양받았습니다. 이 과정에서 피고 U, V이 '전 호실 풀 퍼니시드 시스템(커피 머신, 전기밥솥 등 주방 가전 제공)', '해변로 연결 통로'가 있다고 허위 홍보를 했고, 오피스텔 지하 램프 출입을 위해 기장군 소유 토지를 사용하며 그에 따른 공유재산사용료 및 도로점용료를 납부해야 하는 사실을 고지하지 않았다고 주장했습니다. 또한, 분양 이후 발코니, 데크, 복도, 엘리베이터홀, 계단 전실 등의 마감재를 원고들의 동의 없이 변경했다고 주장하며, 이러한 사유들로 인해 분양 계약의 취소 또는 해제를 요구하고 피고 U, V에게 부당이득 반환이나 손해배상, 원상회복을 청구했습니다. 더불어, 분양 계약과 불가분의 관계에 있는 피고 금융기관(W, X)과의 중도금 대출 약정에 따른 채무가 존재하지 않음을 확인해달라고 소송을 제기했습니다.
분양 계약 시 '풀 퍼니시드' 가전 제공, '해변 연결 통로' 존재, 기장군 소유 토지 사용료 납부 등의 내용이 허위·기망에 해당하는지 여부, 건축물 시공 마감재 변경이 계약 해제 사유에 해당하는지 여부, 분양 계약 취소·해제에 따라 중도금 대출 채무가 소멸하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고들의 피고 주식회사 U, V 주식회사, 주식회사 W, 주식회사 X에 대한 청구를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고들의 허위 광고나 기망 행위, 중요 사실 고지 의무 위반이 인정되지 않는다고 판단했습니다. 주방 가전 제공, 해안도로 접근, 토지 사용료 등은 계약의 중요한 내용으로 보기 어렵거나 기망 행위를 입증할 증거가 부족하다고 보았습니다. 또한, 시공 변경 사항들은 경미한 설계 변경에 해당하며, 계약 해제 사유가 되는 중대한 하자로 보기 어렵고 건축물분양법 위반에 따른 시정명령 등을 받은 사실도 없으므로, 이를 근거로 한 계약 해제 주장도 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양 계약이 취소되거나 해제되지 않았으므로, 중도금 대출 채무 부존재 확인 청구도 기각되었습니다.
이 사건은 민법상 기망(제110조) 또는 착오(제109조)로 인한 의사표시 취소, 신의성실의 원칙상 고지의무 위반, 그리고 건축물의 분양에 관한 법률(제7조) 위반 여부가 주요 쟁점이 되었습니다. 민법상 사기로 인한 계약 취소가 인정되려면, 상품 선전 광고가 단순한 과장을 넘어 거래의 중요한 사항에 대해 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위로 고지된 경우여야 합니다. 착오로 인한 취소는 보통 일반인이 표의자의 입장에서 그 법률행위를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 중요 부분에 관한 착오가 있어야 합니다. 고지의무 위반은 거래 상대방이 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에 인정됩니다. '건축물분양법 제7조'에 따르면, 수분양자에게 불리한 영향을 주는 설계 변경 시에는 수분양자 전원의 동의를 받거나 미리 통지해야 하며, 이를 위반하여 시정명령 등을 받은 경우 분양 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 법원이 원고들이 주장하는 사유들이 위 법리들에 따라 계약 취소나 해제를 인정할 만한 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다.
부동산 분양 계약 시 홍보물의 내용이 실제와 다르다고 주장하여 계약을 취소하거나 해제하려면, 해당 내용이 계약 체결에 중대한 영향을 미쳤음을 명확히 입증해야 합니다. 단순히 다소 과장된 광고는 기망으로 인정되기 어려울 수 있으며, 특히 홍보자료나 계약서에 '실제 시공 시 변경될 수 있다'는 등의 문구가 있다면 주장이 더욱 어려워질 수 있습니다. 계약 전 중요하다고 생각되는 홍보 내용은 반드시 계약서에 명시하거나 서면으로 확답을 받아두는 것이 중요합니다. 건축물 시공 변경의 경우, 변경 사항이 수분양자 전원의 동의나 통지가 필요한 중대한 사항에 해당하는지, 그리고 해당 변경으로 인해 시정명령이나 벌금형 등의 제재를 받았는지 명확한 증거로 입증해야 합니다. 경미한 변경은 계약 해제 사유가 아닌 하자 보수나 손해배상의 영역으로 판단될 수 있습니다. 또한, 소액의 사용료나 비교적 작은 면적의 토지 사용료 납부 사실이 누락된 경우, 이것이 계약 체결에 중요한 영향을 미칠 정도의 '고지의무 위반'으로 인정받기 어려울 수 있습니다. 분양 계약과 연계된 대출 계약의 해제 또는 취소를 주장하려면, 분양 계약 자체의 해제 또는 취소가 먼저 법적으로 인정되어야 합니다.
