골프장 부지 신탁 재산 공매 및 수의계약 분쟁 사건

AD리조트 관광단지 개발사업의 최초 사업시행자인 원고 K과 그 대표이사 M은 사업 진행을 위해 피고 H신탁과 토지신탁계약을 체결하고, 시공사인 피고 D건설은 책임준공 의무를 부담하며 1순위 우선수익자는 금융기관, 2순위는 D건설로 지정되었습니다. D건설이 책임준공 의무를 이행하지 못하여 원고 K의 대출 채무를 대신 변제하고 1순위 우선수익자 지위를 얻게 되자, D건설은 H신탁에 신탁 부동산의 환가를 요청했습니다. H신탁은 공매 절차를 진행했으나 유찰되자, 피고 Q대부의 수의계약 제안을 받아들여 이 사건 부동산을 매각했습니다. 원고들은 H신탁의 공매 절차 및 수의계약 체결 과정에 위법성이 있고 D건설 및 H신탁이 불공정거래행위를 했다고 주장하며 소유권 이전등기 말소 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 원고들의 주위적 청구와 예비적 청구를 모두 각하했습니다. 법원은 H신탁의 의무 위반이 없으며, 신탁계약에 포함된 '부제소합의' 조항이 유효하다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고들(주식회사 K, M): AD리조트 관광단지 개발사업의 최초 사업시행자 및 그 대표이사로 신탁계약의 위탁자
• 피고 H신탁: 신탁계약의 수탁자로 이 사건 부동산의 소유권을 이전받아 관리 및 처분 권한을 가짐
• 피고 Q대부: 이 사건 공매 절차 중 수의계약을 통해 이 사건 부동산을 매수한 회사
• 피고 Y신탁: 피고 Q대부로부터 이 사건 부동산을 다시 신탁받은 회사
• 피고 D건설: 이 사건 사업의 시공사로 신탁계약의 2순위 우선수익자였으나 책임준공 의무 불이행으로 1순위 우선수익자 지위를 취득한 회사

분쟁 상황

원고 K은 AD리조트 관광단지 개발사업의 시행자였고, 1단계 사업 추진을 위해 시공사인 피고 D건설과 공사도급계약을, 대주 금융기관 및 D건설 등과 사업 및 대출약정을 체결했습니다. 이와 동시에 원고들은 이 사건 각 부동산에 관하여 피고 H신탁과 관리형 토지신탁계약을 맺고 H신탁에 소유권을 이전했습니다. D건설은 공사 착공 후 26개월 내 책임준공을 확약했으나, 약정된 2021년 7월 24일까지 공사를 완료하지 못했습니다. 이에 따라 D건설은 원고 K의 대출 채무 약 780억 원을 금융기관에 대신 변제하고 신탁계약상 1순위 우선수익자 지위를 얻게 되었습니다. D건설은 H신탁에 신탁 부동산의 환가를 요청했고, H신탁은 2021년 12월 17일부터 공매 절차를 진행했습니다. 5회차 공매까지 유찰된 상황에서 피고 Q대부는 1,001억 1,000만 원에 수의계약을 제안했고, H신탁은 D건설의 동의를 받아 6, 7회차 공매를 취소하고 Q대부와 수의계약을 체결했습니다. 원고들은 이후 더 높은 금액을 제안하는 매수자를 제시했으나, 이는 H신탁이 정한 추가 수의계약 요청 기한을 넘긴 것이었습니다. 원고들은 H신탁의 이러한 행위가 불공정하고 의무를 위반한 것이라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 신탁 수탁자인 피고 H신탁이 신탁법상 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무) 및 충실의무를 위반하여 이 사건 부동산을 처분했는지 여부입니다. 또한 이 사건 부동산의 공매 절차 중 특정 회사(Q대부)와 수의계약을 체결한 것이 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(공정거래법)을 위반한 불공정거래행위에 해당하는지, 또는 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되어 무효인지 여부가 다투어졌습니다. 마지막으로 신탁계약에 포함된 '부제소합의' 조항이 유효하여 원고들의 소 제기가 부적법한지 여부도 중요한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들이 제기한 주위적 청구(소유권이전등기 말소) 및 예비적 청구(손해배상)에 관한 소를 모두 각하하고, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고들의 주위적 청구에 대해 피고 H신탁이 신탁업무와 관련하여 원고들에 대한 선관주의의무와 충실의무를 위반했다고 볼 증거가 부족하며, 공매 절차 및 수의계약 체결에 위법성이 없다고 판단했습니다. 따라서 원고들이 H신탁에 대해 주장하는 신탁법상 원상회복청구권(피보전채권)이 인정되지 않아 주위적 청구는 부적법하다고 보아 각하했습니다. 예비적 청구에 대해서는 이 사건 신탁계약 특약사항 제34조 제4항에 명시된 '부제소합의' 조항이 유효하며, 이 조항이 약관규제법을 위반하거나 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 없으므로, 해당 합의에 위반된 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 판단하여 각하했습니다. 결과적으로 원고들의 모든 주장은 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 판결과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

• 신탁법 제43조 제1항 (수탁자의 손해배상책임 등)​:

  • 이 조항은 수탁자가 신탁사무 처리에서 선량한 관리자의 주의의무나 신탁의 본지에 위반하여 신탁재산에 손해를 발생시킨 경우, 위탁자는 수탁자에게 손해배상 또는 원상회복을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
  • 본 사안에서 원고들은 H신탁이 이 조항을 위반했다고 주장했으나, 법원은 H신탁이 공매 절차를 사전에 충분히 알리고, 공매 조건이 불합리하지 않았으며, 우선수익자의 요청에 따라 수의계약을 체결한 점 등을 들어 H신탁의 의무 위반이 없다고 판단했습니다.

• 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제45조 제1항 제6호 (불공정거래행위 금지)​:

  • 이 조항은 사업자가 자신의 거래상 지위를 부당하게 이용하여 상대방과 거래하는 행위를 불공정거래행위로 금지합니다.
  • 법원은 이 사건 수의계약의 '상대방'은 피고 Q대부이며 원고들은 계약 당사자가 아니므로, H신탁의 행위가 원고들에 대한 관계에서 불공정거래행위를 구성한다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 약관의 규제에 관한 법률 제6조 제2항 제3호 (불공정 약관조항의 무효)​:

  • 이 조항은 고객에게 부당하게 불리하거나 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 계약에 따르는 본질적 권리를 제한하는 조항은 약관규제법상 무효로 본다고 규정합니다.
  • 원고들은 신탁계약 특약사항의 '부제소합의' 조항이 이에 해당한다고 주장했으나, 법원은 신탁계약의 목적과 신탁의 본질에 부합하며 위탁자의 고유한 권리를 박탈하는 조항이 아니므로 무효로 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 부제소합의의 효력: 특정 권리나 법률관계에 관해 분쟁이 있어도 소송을 제기하지 않기로 합의한 경우, 이에 위배되어 제기된 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법합니다. 다만, 그 합의 시 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하며, 그 효력의 유무나 범위를 둘러싸고 이견이 있을 수 있는 경우에는 당사자의 의사를 합리적으로 해석하여 판단해야 합니다. 이 판결에서는 신탁재산 처분 방식에 대한 원고들의 부제소합의가 유효하다고 보았습니다.

• 채권자대위소송에서의 피보전채권: 채권자대위소송은 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 대신 행사하는 소송입니다. 이 소송이 적법하기 위해서는 채권자에게 채무자에 대한 '피보전채권'(보전될 채권)이 존재해야 하는데, 원고들의 주위적 청구는 H신탁의 의무 위반이 인정되지 않아 피보전채권이 없다고 보아 각하되었습니다.

참고 사항

유사한 사업 추진 및 신탁계약 상황에서 참고할 내용은 다음과 같습니다. 첫째, 대규모 부동산 개발사업에서는 시공사의 책임준공 의무 불이행 시 발생할 수 있는 채무 인수 및 신탁 부동산 처분 절차에 대해 계약서에 명확히 규정해야 합니다. 둘째, 신탁계약의 위탁자는 수탁자의 재산 관리 및 처분 행위에 대한 충분한 정보와 절차적 통제를 확보할 필요가 있습니다. 공매나 수의계약 절차에서 입찰 조건, 기한, 최저 가격 설정 등이 공정하게 이루어지는지 면밀히 확인해야 합니다. 셋째, '부제소합의'와 같이 소송 제기 권리를 제한하는 조항은 신중하게 검토하고 그 효력 범위와 예상되는 상황을 충분히 이해한 후 동의해야 합니다. 넷째, 채권자대위소송을 제기할 때는 피보전채권의 존재와 내용이 명확해야 소송 요건을 갖출 수 있으므로, 관련 의무 위반 사실을 입증할 충분한 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 마지막으로, 공매 절차 중 가격 제안이 있을 경우, 제시된 기한과 절차에 따라 정확하고 신속하게 대응해야 하며, 제안된 계약금 조건 등을 충족하는지 확인하는 것이 중요합니다.