아파트 불법 전매에 따른 계약 해제 및 부당이득 반환 판결

이 사건은 재건축 아파트 분양권을 불법으로 전매한 계약자가 사망하자 그 상속인이 재건축조합을 상대로 아파트 소유권 이전 또는 손해배상을 청구하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금 반환, 세금 반환, 옵션 계약대금 및 관리비 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 이미 불법 전매로 인한 계약 해제가 확정된 선행 소송의 기판력에 따라 소유권 이전 및 손해배상 청구는 기각했습니다. 다만 옵션 계약으로 설치된 시설물들이 아파트에 부합하여 조합이 부당이득을 얻었다고 보아, 조합은 상속인에게 옵션대금 30,550,000원과 이에 대한 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. 그러나 위약금, 재산세, 종합부동산세 및 관리비 반환 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 B: 사망한 망 A의 배우자이자 소송을 이어받은 상속인. 망 A는 재건축조합으로부터 아파트를 공급받은 계약자였으나 분양권을 불법으로 전매함.
• 피고 C 주택재건축정비사업조합: 아파트를 공급하고 불법 전매를 이유로 계약을 해제한 재건축 사업의 시행 법인.
• E: 망 A로부터 분양권을 불법으로 매수한 제3자.
• D 주식회사: 아파트 옵션 계약에 따라 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등을 설치한 회사.

분쟁 상황

망 A는 C 주택재건축정비사업조합으로부터 아파트를 분양받는 공급계약을 체결했습니다. 이후 망 A는 피고 조합의 동의 없이 E에게 이 아파트에 대한 권리(분양권)를 453,000,000원에 매도하는 불법 전매 계약을 맺었습니다. 피고 조합은 망 A의 이러한 불법 전매 사실을 인지하고 2022년 10월 6일 망 A에게 주택공급에 관한 규칙 및 공급계약 위반을 이유로 계약 해제 통보를 했습니다. 매수인 E은 망 A를 상대로 소유권이전등기를 청구하고, 피고 조합을 상대로는 망 A를 대위하여 아파트 소유권이전등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다. 이 선행 소송에서 법원은 망 A의 불법 전매로 인해 피고 조합과의 공급계약이 적법하게 해제되었다고 판단하여 E의 피고 조합에 대한 청구를 기각하고 확정 판결했습니다. 이후 망 A가 사망하자 그의 배우자인 원고 B는 피고 조합을 상대로 이 아파트에 대한 소유권이전등기 또는 전보배상을 주된 청구로 제기하고, 예비적으로는 계약 해제에 따른 위약금, 재산세 및 종합부동산세, 옵션 계약대금, 관리비 등을 반환해 달라는 소송을 제기하여 이 사건 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 이전 소송의 확정 판결(기판력)이 현재 소송의 소유권 이전 및 전보 배상 청구에 미치는지 여부.
2. 피고 조합의 계약 해제 통지가 유효하며, 계약 해제에 따른 위약금 10%를 조합이 몰취할 수 있는지 여부.
3. 불법 전매 행위로 인해 발생한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 상당액을 조합이 원고에게 반환해야 하는지 여부.
4. 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원이 아파트에 부합된 물건의 가치로서 피고 조합이 원고에게 부당이득으로 반환해야 하는지 여부.
5. 망 A가 납부한 아파트 관리비를 피고 조합이 부당이득으로 반환해야 하는지 여부.

법원의 판단

1. 원고의 아파트 소유권 이전등기 및 전보배상 청구(주위적 청구)는 모두 기각합니다.
2. 피고(재건축조합)는 원고에게 30,550,000원과 이에 대한 2024년 3월 7일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 원고의 나머지 예비적 청구(위약금, 세금, 관리비 반환 등)는 기각합니다.
4. 소송비용 중 95%는 원고가, 5%는 피고가 각각 부담합니다.

결론

법원은 선행 소송에서 아파트 공급계약의 해제가 유효하다는 판결이 확정되었고, 이 판결의 기판력이 망 A의 상속인인 원고에게도 미친다고 판단했습니다. 따라서 원고가 제기한 소유권 이전등기 청구나 이행불능을 전제로 한 전보배상 청구는 허용되지 않는다고 보아 기각했습니다. 예비적 청구에 대해서는, 망 A가 주택법을 위반하여 분양권을 전매했으므로 계약에 따라 조합이 10%의 위약금 164,800,000원을 몰취하는 것은 정당하다고 판단하여 위약금 반환 청구를 기각했습니다. 또한 망 A의 귀책사유로 계약이 해제되고 아파트의 분양이 지연되어 피고가 대신 납부한 2022년, 2023년 재산세 및 종합부동산세 111,639,920원 또한 망 A의 부담이라고 보아 관련 반환 청구를 기각했습니다. 그러나 망 A가 D 주식회사에 지급한 옵션 계약대금 30,550,000원으로 설치된 발코니 확장, 시스템 에어컨, 주방 가전 패키지 등은 아파트에 부합(부동산의 소유자가 그 부동산에 부착된 물건의 소유권을 취득하는 것)되어 아파트 소유자인 피고가 그 이익을 보유하게 된 것으로 보았습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 이 옵션대금 30,550,000원을 부당이득으로 반환해야 한다고 판결했습니다. 아파트 관리비의 경우, 청구 주체가 아파트 관리주체이고 피고 조합과 동일하다고 볼 증거가 없으며, 원고가 피고에게 법률상 원인 없이 관리비를 지급했다고 인정하기 어렵다고 보아 관련 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제218조 제1항 (기판력의 주관적 범위)​: 확정 판결은 당사자, 변론을 종결한 뒤의 승계인, 또는 그들을 위하여 청구의 목적물을 소지한 사람에 대하여 효력이 미칩니다. 채권자대위소송의 경우 채무자가 소송이 제기된 사실을 알았을 때는 그 판결의 효력이 채무자에게도 미치고, 채무자의 상속인에게도 미칩니다.
2. 주택법 제64조 (전매행위 등의 제한)​: 주택의 전매행위를 제한하며, 이를 위반할 경우 공급 계약을 해제할 수 있는 근거가 됩니다.
3. 민법 제256조 (부동산에의 부합)​: 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득합니다. 이때 어떤 동산이 부동산에 부합된 것으로 인정되려면 훼손이나 과다한 비용 없이 분리할 수 없을 정도로 부착·합체되었는지, 기존 부동산과 독립한 경제적 효용을 가지는지 등을 종합적으로 판단합니다.
4. 민법 제261조 (부합물, 혼화물의 처리)​: 부합으로 인하여 동산의 소유권을 잃은 자는 부합 당시의 가액만큼 보상을 청구할 수 있습니다. 이는 원물반환이 불가능할 경우 가액반환을 하는 부당이득 반환의 법리에 해당합니다.
5. 민법 제747조 제1항, 제748조 제1항 (부당이득 반환)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환해야 합니다. 특히 받은 이득이 현존하면 모두 반환해야 합니다.
6. 민법 제387조 제2항 (이행지체와 지연손해금)​: 채무의 이행기한이 정해져 있지 않은 경우, 채무자는 채무이행의 청구를 받은 때로부터 지체책임(지연손해금)을 부담하게 됩니다.
7. 공동주택관리법 제23조 (관리비 등의 납부 등)​: 입주자 등은 공동주택의 관리비를 사업주체가 아닌 관리주체에게 납부해야 합니다. 따라서 관리비 반환 청구 시 실제 관리비를 수령한 관리주체가 피고가 되어야 함을 시사합니다.

참고 사항

1. 불법 전매 금지 위반: 아파트 분양권의 불법 전매는 주택법 및 공급계약 위반으로 계약 해제 사유가 되며, 이에 따른 위약금이 발생할 수 있습니다.
2. 선행 소송의 기판력: 이미 유사한 법률관계에 대해 법원의 확정 판결이 있다면, 그 판결의 효력(기판력)은 관련 당사자들에게 미치므로 동일한 내용으로 다시 소송을 제기하더라도 받아들여지지 않을 수 있습니다.
3. 부동산에 부합된 물건: 발코니 확장, 시스템 에어컨, 붙박이 가전 등 아파트에 설치되어 분리하기 어려운 시설물들은 부동산에 부합된 것으로 간주될 수 있습니다. 이 경우 해당 시설물을 설치한 사람이 계약 해제 등으로 소유권을 잃게 되면, 부동산 소유자는 부합된 물건으로 인한 이익을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 있을 수 있습니다.
4. 계약서의 위약금 조항 확인: 분양 계약 시 위약금 조항을 면밀히 확인해야 합니다. 주택법 위반 행위에 대한 위약금 몰취는 일반적으로 예상 가능한 범위 내에 있으므로 설명의무 위반으로 보기 어려울 수 있습니다.
5. 각종 대금 지급 주체 확인: 아파트 관리비 등 특정 대금이 누구에게 지급되었는지 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 실제 수령자가 아닌 다른 당사자에게 반환을 청구하는 경우 받아들여지지 않을 수 있습니다.