기타 민사사건
이 사건은 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 수분양자들이 건물 입주가 지연되자 분양계약에 따른 지체상금을 개발사인 피고에게 청구한 사례입니다. 피고는 당초 2023년 4월로 예정된 입주를 2023년 7월 14일로 지연시켰습니다. 일부 원고들은 이미 피고와 지체보상금을 수령하는 대신 추가적인 지체상금을 청구하지 않기로 합의했으므로, 이들의 소는 각하되었습니다. 나머지 원고들에 대해서는 법원이 피고의 지체상금 지급 의무를 인정하면서도, 정확한 입주지정기간이 추후 통보된 점, 화물연대 파업 같은 돌발 요인이 있었던 점, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 점, 계약상 지체요율이 상법상 법정 이율과 유사한 점 등을 종합적으로 고려하여 청구된 지체상금액을 20% 감액하여 최종적으로 인용했습니다. 따라서 나머지 원고들은 감액된 지체상금과 이에 대한 지연손해금을 지급받게 되었습니다.
피고 A 주식회사가 신축, 분양한 고양시 덕양구 I 지식산업센터의 입주예정일은 2023년 4월경이었으나, 실제 사용승인 및 입주 개시는 2023년 7월 14일로 약 3개월 이상 지연되었습니다. 이에 이 지식산업센터의 수분양자들 또는 그 지위를 승계한 입주자들인 원고들은 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 지체상금을 피고에게 청구하였습니다. 피고는 일부 원고들과의 사전 합의, 중도금 대출 이자 대납, 화물연대 파업 등의 돌발 요인을 주장하며 지체상금 지급 의무의 부존재 또는 감액을 다투었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 건물의 입주 지연으로 인해 분양계약상 지체상금이 발생했는지 여부, 그리고 발생했다면 그 액수가 계약서에 명시된 대로 전부 인정될 것인지 아니면 법원의 판단에 따라 감액될 것인지였습니다. 또한, 일부 원고들이 이미 피고와 지체상금에 대한 합의를 한 것이 유효하여 추가 청구가 불가능한지 여부도 다툼이 되었습니다.
법원은 먼저 원고 B, C, D, E, F가 피고와 지체보상금을 받는 대신 추가 지체상금을 청구하지 않기로 합의한 것이 유효하다고 보아 이들의 소를 각하했습니다. 나머지 원고들에 대해서는 피고가 당초 입주예정일인 2023년 4월보다 늦은 2023년 7월 14일에야 입주가 가능하도록 한 것에 대해 지체상금 지급 의무가 있다고 판단했습니다. 다만, 법원은 ▲정확한 입주지정기간이 추후 통보된다고 명시된 점, ▲2022년 12월과 2023년 2월 화물연대 파업으로 자재 공급 제한이 발생한 점, ▲H 주식회사가 중도금 대출 이자를 입주지정일 전일까지 전액 부담한 점, ▲지체요율 연 5.83%가 상법상 법정이율 연 6%와 유사한 점 등을 고려하여, 약정된 지체상금액이 과다하다고 판단하고 이를 20% 감액했습니다. 최종적으로 피고는 원고 G에게 243,675원 및 이에 대한 지연손해금(2024년 2월 20일부터 2024년 11월 1일까지 연 6%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을, 나머지 원고들에게는 감액된 인용금액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
이 판결은 지식산업센터의 입주 지연에 따른 지체상금 청구 사건에서, 당사자 간의 사전 합의가 유효하다면 추가적인 법적 청구가 제한될 수 있음을 보여줍니다. 또한, 계약서상의 지체상금 약정은 손해배상액의 예정으로 보지만, 그 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원이 여러 제반 사정을 참작하여 감액할 수 있다는 민법 원칙을 적용하여, 분양사의 귀책 사유 외의 다른 요인들도 감안하여 지체상금을 일부 감액한 사례입니다.
이 사건에 적용된 주요 법리는 민법 제398조 제2항(배상액의 예정)입니다. 이 조항은 채무불이행에 대한 손해배상액을 당사자들이 미리 정해놓았더라도, 그 예정된 금액이 부당하게 과다한 경우에는 법원이 직권으로 이를 적절히 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다. 본 판결에서 분양계약서에 명시된 '지체상금'은 바로 이 민법 제398조에 따른 '손해배상액의 예정'으로 간주되었습니다. 법원은 피고의 입주 지연에도 불구하고, 정확한 입주지정기간을 추후 통보한다는 계약 내용, 화물연대 파업과 같은 예기치 못한 건설 지연 요인, 중도금 대출 이자를 위탁사가 대납한 사실, 그리고 계약상의 지체요율(연 5.83%)이 상법상 법정 이율(연 6%)과 유사하다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 약정된 지체상금액이 실제 손해에 비해 과다하다고 판단하고 20%를 감액했습니다. 이는 민법 제398조 제2항이 계약 자유의 원칙을 존중하면서도 부당한 손해배상액을 방지하여 당사자 간의 형평을 도모하려는 취지를 반영한 것입니다.
건물을 분양받거나 분양권을 승계할 때에는 입주예정일과 입주 지연 시 발생하는 지체상금 조항을 계약서에서 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 입주가 지연되었다면, 시행사나 시공사와의 추가적인 보상 합의를 할 경우 그 합의의 내용과 효력을 신중하게 검토해야 합니다. 특히, 향후 일체의 청구권을 포기하는 내용이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 입주 지연에 대한 손해배상금(지체상금)은 계약서에 명시된 대로 청구할 수 있지만, 법원은 실제 손해와 계약 내용을 바탕으로 과도하다고 판단될 경우 감액할 수 있으므로, 예상치 못한 외부 요인(예: 파업, 재난)이나 분양 대금 이자 대납과 같은 특별한 사정이 있다면 감액 사유가 될 수 있습니다. 분양권을 승계하는 경우, 지체상금 청구권 등 기존 계약상의 권리도 함께 승계되는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
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