전세보증금 미반환에 따른 전세금보장신용보험금 청구 사건

임차인이 아파트 임대차 계약을 체결하고 전세금보장신용보험에 가입한 후, 임대인이 변경되면서 새로운 임대인과 임대차 계약을 다시 체결하였습니다. 이후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않자, 임차인이 보험회사에 보험금 지급을 청구하였으나, 보험회사는 임대인이 변경되어 보험 계약의 효력이 없다고 주장하며 보험금 지급을 거절했습니다. 법원은 임차목적물의 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 것으로 보아, 변경된 임대인의 임차보증금 반환 채무를 보험회사가 보증해야 한다고 판단하여 임차인의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (목포시 C아파트 및 H아파트의 임차인, 전세금보장신용보험 계약자)
• 피고: B 주식회사 (전세금보장신용보험 계약을 체결한 보험사)
• 최초 임대인들: D (C아파트 및 H아파트 최초 임대인), I (H아파트 최초 공동 임대인)
• 중간 임대인들: F (C아파트 두 번째 임대인), K (H아파트 두 번째 임대인)
• 최종 소유자: G (C아파트 최종 소유권 취득자)

분쟁 상황

원고는 D로부터 C아파트와 D, I로부터 H아파트를 임차하고 각각 전세금보장신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 중 C아파트는 D에서 F에게, H아파트는 D, I에서 K에게 각각 소유권이 이전되었습니다. 원고는 F 및 K와 각각 새로운 임대차 계약을 체결하였는데, C아파트의 경우 F에서 다시 G에게 소유권이 이전되었고, H아파트의 경우 K 명의로 근저당권 설정 등기가 이루어졌습니다. 이후 원고가 임대인들에게 임대차보증금 반환을 요청했으나 지급받지 못하자, 전세금보장신용보험사인 피고에게 보험금 지급을 청구했습니다. 피고는 임대인이 변경되었으므로 기존 보험 계약이 무효이거나 변경 계약을 체결하지 않았기에 보험금 지급 의무가 없다고 주장하며 대립하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 임차목적물의 소유권 및 임대인이 변경되고 새로운 임대차 계약이 체결된 경우, 기존 전세금보장신용보험 계약의 임대인 채무 보증 효력이 새로운 임대인에게도 유효하게 승계되는지 여부입니다. 또한 보험 약관상 임대인 변경에 대한 규정의 해석과 임대차 계약의 실질이 기존 계약의 승계인지 아니면 완전히 새로운 계약인지에 대한 판단이 중요했습니다.

법원의 판단

피고(보험사)는 원고(임차인)에게 임차보증금 합계 3억 5,500만 원 및 이에 대해 소장 부본 송달일 다음 날인 2023년 6월 21일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담합니다.

결론

법원은 전세금보장신용보험 계약이 특정한 임대인의 채무를 보증하는 것이 아니라 특정한 임차목적물에 대한 임차보증금 반환을 보증하는 계약으로 보았습니다. 또한 임차목적물 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 보험 계약상의 임대인도 당연히 변경된다고 판단했으며, 원고와 새로운 소유자 간에 형식상 새로운 임대차 계약서가 작성되었더라도 그 실질은 기존 임대차 계약의 잔여 기간 동안 종전 임대인의 지위를 승계한 것이라고 해석했습니다. 따라서 피고는 변경된 임대인의 임차보증금 반환 채무에 대해 보험금을 지급할 책임이 있다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법에 따르면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계합니다. 이는 임대차 계약의 동일성이 유지되는 것을 전제로 하며, 이 사건 판결에서도 형식상 새로운 계약이라도 그 실질이 임대인 지위 승계에 해당한다고 보았습니다. 보험 계약 약관의 해석에 있어서 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 계약자에게 유리하게 해석해야 한다는 원칙(약관규제법 제5조 제2항)이 적용되었습니다. 또한 보증보험 계약은 주계약(임대차 계약)에 부수된 계약으로서 주계약의 동일성이 유지되고 보험 계약의 목적을 벗어나지 않는 범위 내에서 주계약의 변동에 부종한다는 법리가 적용되었습니다. 지연손해금의 산정은 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항에 따라 연 12%의 비율이 적용되었습니다.

참고 사항

임대차 계약 중 임대인이 변경될 경우, 기존 임대차 계약의 연속성 유지 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다. 새로운 임대인과 계약서를 작성할 때는 이것이 '새로운 임대차 계약'인지 아니면 '기존 임대차 계약의 임대인 변경에 따른 변경 계약'인지를 분명히 명시해야 합니다. 전세금보장신용보험에 가입한 경우, 임대인 변경 시 보험사에 변경 사실을 즉시 알리고, 보험 계약의 유지 또는 변경에 필요한 조치를 취해야 합니다. 보험 약관이 모호할 경우, 계약자에게 유리하게 해석될 수 있다는 원칙을 인지하고 분쟁 발생 시 이를 주장할 수 있습니다. 임차주택에 근저당권 설정 등 중대한 권리 변동이 발생하면, 임대인에게 즉시 보증금 반환을 요청하거나 보험사에 상황을 알려 대응하는 것이 필요합니다.