압류/처분/집행
A 지역주택조합원인 원고가 조합 탈퇴 후 납부한 분담금 중 일부인 7,250만 원의 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 조합과의 확약서를 근거로 특정 시점까지 환불금을 받아야 한다고 주장했으나, 피고 조합은 확약서가 총회 의결을 거치지 않아 무효이며, 이후 총회에서 정한 환불 조건에 따라 조합 사업수지가 정상화될 때까지는 환불 의무가 발생하지 않는다고 주장했습니다. 법원은 원고의 탈퇴는 나중에 열린 총회 의결에 의해 적법하게 효력을 발생했고, 환불 시기 역시 총회 의결에 따라 '조합 사업수지 정상화 시점'으로 정해졌으므로, 아직 이행기가 도래하지 않았다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고는 2016년 4월 7일 피고 지역주택조합에 가입하고 총 229,250,000원을 납부했습니다. 2020년 4월 27일, 원고는 조합 및 업무대행사와 '환불합의에 따른 확약서'를 작성하며 조합 탈퇴 및 납입금 환불을 약정했습니다. 확약서에 따라 2020년 5월 29일 36,250,000원, 2020년 8월 28일 72,500,000원을 지급받았으나, 약정된 환불 예정일(2020년 10월 30일) 이후에도 나머지 72,500,000원을 받지 못하자 소송을 제기했습니다. 피고 조합은 확약서가 총회 의결 없이 체결되어 무효이며, 이후 2021년 1월 30일 임시총회에서 환불 시기를 '조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등 시기)'으로 정했으므로 아직 환불 의무 이행기가 도래하지 않았다고 맞섰습니다.
지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 약정의 유효성 판단 기준, 비법인사단인 지역주택조합의 총유재산 처분에 대한 총회 의결의 필요성, 탈퇴 조합원의 납입금 반환 청구권의 이행기 도래 여부 판단 (불확정기한 조건의 해석).
법원은 지역주택조합의 조합원 분담금은 총유재산이므로, 그 반환은 조합 규약에 따라 총회 또는 대의원회 의결을 거쳐야 한다고 보았습니다. 원고와 피고가 작성한 확약서는 총회 의결을 거치지 않아 효력이 없고, 원고의 적법한 탈퇴는 이후 개최된 임시총회의 '전임 집행부가 처리한 조합원 탈퇴 인정을 결의'에 의해 비로소 유효하게 되었다고 판단했습니다. 따라서 납입금 반환의 범위와 시기는 해당 임시총회의 의결 내용에 따라야 하며, 이 총회에서 환불 시기를 '조합 사업수지가 정상화되어 환불이 가능한 시점(PF대출 등 시기)'으로 정했으므로 이는 피고 규약 제12조 제4항에서 정한 '환급시기를 따로 정한 경우'에 해당한다고 보았습니다. 현재 조합의 사업수지가 정상화되었다거나 PF 대출이 불가능하게 되었다고 볼 증거가 부족하므로, 납입금 반환 청구권의 이행기가 아직 도래하지 않았다고 결론 내렸습니다.
주택법 제11조(주택조합의 설립 등): 지역주택조합은 주택 마련을 위한 무주택 세대주들의 공동사업 추진체이므로, 조합원의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 사항, 특히 예산 외 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 등은 반드시 총회의결을 거치도록 강제하여 소수 임원의 전횡을 방지하고 조합원들을 보호합니다. 이는 주택조합 설립인가의 필수 요건입니다. 주택법 시행령 제21조 제1항: 지역주택조합의 조합원 자격은 일정한 지역에 거주하는 '무주택세대주'로 엄격하게 제한됩니다. 이 규정은 주택법이 무주택자의 주거 안정 도모라는 목적을 달성하기 위해 마련되었습니다. 민법 제275조 제1항(총유): 비법인사단(지역주택조합도 해당)이 물건을 소유하는 경우, 이는 구성원 전체의 총유에 속합니다. 조합원이 납부한 분담금은 조합의 총유재산이 되며, 총유물의 관리 및 처분은 정관이나 그 밖의 규약에 따르고, 그 규약에 없으면 사원총회의 결의에 의하여야 합니다. 본 판례에서는 조합 규약에 따라 총회(또는 대의원회) 의결이 요구되었습니다. 대법원 판례 (2022다231734 등): 지역주택조합은 비법인사단으로서, 조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령, 조합규약, 약정에 따라 규율됩니다. 특히 조합원 권리·의무에 영향을 미치는 사항은 총회 의결을 통해 조합원의 의사가 반영될 수 있는 실질적인 절차가 필요합니다. 대법원 판례 (2001다41766 등): 당사자가 불확정한 사실이 발생한 때를 이행기한으로 정한 경우, 그 불확정한 사실이 발생한 때는 물론 그 사실의 발생이 객관적으로 불가능하게 된 때에도 이행기한은 도래한 것으로 보아야 합니다. 다만, 후자의 경우 그 불가능성을 주장하는 측이 입증해야 합니다.
지역주택조합 가입 또는 탈퇴 시, 조합 규약을 반드시 숙지하고 중요 사항에 대한 총회 또는 대의원회의 적법한 의결 절차가 있었는지 확인해야 합니다. 특히, 조합원 분담금 환불과 같은 총유재산 처분 행위는 관련 법령 및 조합 규약에 따른 적법한 절차를 거쳐야 유효합니다. 조합 탈퇴 시 납입금 환불 조건과 시기에 대해 구체적이고 명확하게 합의해야 합니다. '사업수지 정상화 시점'과 같이 불확정적인 기한이 정해진 경우, 해당 조건이 도래하거나 도래가 불가능하게 되었음을 입증하기 어려울 수 있으므로, 가능한 한 구체적인 날짜나 객관적으로 확인 가능한 조건을 명시하는 것이 중요합니다. 불확정 기한이 정해진 경우, 해당 조건의 발생이 객관적으로 불가능하게 되었다고 주장하려면 충분한 증거를 확보해야 합니다. 단순히 사업 진행이 지연되거나 PF 대출이 예정대로 이루어지지 않았다는 사실만으로는 이행기가 도래했다고 단정하기 어렵습니다. 사업 추진 상황, 재정 상태, 총회 의결 내용 등을 주기적으로 확인하여 자신의 권리를 적극적으로 행사해야 합니다.
