부동산 매매/소유권 · 임대차
상가 건물 지분 소유자들이 임대차 계약이 종료된 후에도 건물을 점유하고 있는 세입자들을 상대로 건물의 인도를 요구한 사건입니다. 세입자들은 계약 갱신 청구권이 보장되어야 한다고 주장하며 임차보증금 반환을 예비적으로 청구했으나, 법원은 임대차 기간이 갱신되지 않았으며 세입자들의 점유는 무단 점유에 해당한다고 판단하여 건물 소유자들의 손을 들어주었습니다.
상가 건물 지분 소유자들(원고들)은 임차인들(피고들)의 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으니 점유하고 있는 상가 점포를 인도해 줄 것을 요구했습니다. 이에 임차인들은 자신들의 계약갱신청구권이 여전히 유효하며, 새로운 임대인(건물 소유자들)과의 계약 체결 시 임대차 기간은 새로 시작되어 상가건물 임대차보호법상 10년이 보장되어야 한다고 주장했습니다. 또한, 건물 소유자들이 임대차 계약 갱신을 거절하거나 새로운 계약을 체결하는 것은 공유물의 관리행위에 해당하므로 과반수 지분 소유자의 동의가 필요하다고 주장하며, 지주회 총회 결의를 거치지 않은 점도 문제 삼았습니다. 한편, 임차인들은 만약 건물 인도가 명령될 경우 임대차보증금(피고 B 18,582,700원, 피고 C 20,447,400원, 피고 D 19,740,100원 등)을 반환받아야 한다고 예비적으로 청구했습니다.
임차인의 계약갱신청구권 전체 임대차기간(5년 또는 10년) 산정 기준, 건물 공유자의 무단 점유자에 대한 건물 인도 청구가 공유물 보존행위에 해당하는지 여부, 비법인사단 정관상 총회 결의의 효력 범위, 그리고 건물 공유자에게 임차보증금 반환 의무가 있는지 여부입니다.
법원은 피고들이 점유하고 있는 상가 점포들을 원고들에게 인도하라고 명령하고, 피고들의 임차보증금 반환 예비적 반소 청구를 모두 기각했습니다. 본소 소송비용 중 본소 부분은 피고들과 피고가, 반소 부분은 피고(반소원고)들이 부담하도록 했습니다. 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.
법원은 임차인의 계약갱신청구권이 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간에 적용되며 임대인이 변경되어도 기간 산정이 달라지지 않는다고 보았습니다. 또한, 상가건물 임대차보호법 개정 이전(2018년 10월 16일) 계약이므로 5년의 기간 제한이 적용되며 피고들의 점유는 이 기간을 초과했으므로 계약갱신청구권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 지주회의 갱신 거절 통지로 임대차 계약은 2019년 8월 31일 기간 만료로 종료되었고 피고들의 점유는 무단 점유에 해당한다고 보았습니다. 또한, 공유물에 대한 무단 점유자 인도 청구는 공유물 보존행위에 해당하여 공유자 지분 과반수의 동의를 받을 필요가 없으며, 지주회 정관 규정 또한 비회원인 피고들에게 효력이 없다고 보았습니다. 마지막으로 원고들이 임대차보증금 반환 의무를 부담한다는 증거가 없으므로 반소 청구를 기각했습니다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제2항: '임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.' 이 조항은 임대인이 바뀌더라도 임대차 계약 관계가 유지됨을 명시하여 임차인의 권리를 보호합니다. 이는 계약갱신청구권의 전체 기간 산정에 있어서 임대인이 변경되었다고 해서 기간이 새로 시작되는 것이 아님을 뒷받침하는 근거가 됩니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제2항: '임차인의 계약갱신청구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.' 이 조항은 임차인이 사업을 안정적으로 운영할 수 있도록 일정한 기간 동안 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여하지만, 무한정 갱신되는 것을 방지하기 위해 전체 임대차 기간에 제한을 둡니다. 본 사건에서는 이 제한 기간이 임대인 변경과 상관없이 총 기간을 의미하며, 개정 전 5년이 적용되어 피고들의 계약갱신청구권이 소멸했음이 인정되었습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제4항: '임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.' 이 조항은 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 '묵시적 갱신'을 규정합니다. 본 사건에서는 지주회가 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인 2019년 6월 27일경 피고들에게 적법하게 갱신 거절 통지를 하였으므로, 묵시적 갱신이 발생하지 않았고 그 전 묵시적 갱신으로 1년이 연장된 계약 기간이 2019년 8월 31일 만료되었음을 판단하는 근거가 되었습니다.
민법 제265조 (공유물의 관리, 보존): '공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자 할 수 있다.' 이 조항은 공유 재산의 관리에 대한 의사결정 방식을 규정합니다. '관리행위'는 공유물을 효율적으로 이용하거나 개량하는 행위 등으로, 과반수 동의가 필요합니다. 하지만 '보존행위'는 공유물이 훼손되거나 침해당하는 것을 방지하고 그 현상을 유지하는 행위로, 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 본 사건에서 무단 점유자에 대한 건물 인도 청구는 공유물 보존행위로 인정되어 원고들이 단독으로 소송을 제기할 수 있었습니다.
상가 임대차 계약갱신청구권은 최초 계약일부터 전체 임대차기간에 적용되며, 임대인이 바뀌더라도 임대차기간이 다시 시작되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법의 계약갱신 요구 기간이 '5년'에서 '10년'으로 변경된 것은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차 계약부터 적용되므로, 그 이전에 갱신된 계약에는 5년의 기간 제한이 적용될 수 있습니다. 공유 건물의 무단 점유자에 대한 건물 인도 청구는 공유물 보존행위에 해당하므로, 모든 공유자가 각각 단독으로 청구할 수 있으며 반드시 공유자 지분의 과반수 동의를 받을 필요는 없습니다. 임대차보증금 반환 의무는 실제 임대차 계약을 체결한 임대인에게 있으므로, 계약 당사자가 누구인지 명확히 확인해야 합니다. 비법인사단 등의 내부 정관은 그 회원들에게만 효력이 있을 뿐, 비회원인 제3자에게는 적용되지 않을 수 있습니다.
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