압류/처분/집행
원고는 지역주택조합에 가입하여 분담금을 납부한 후 조합 탈퇴 및 환불을 요청하였고 이에 조합 및 업무대행사는 환불확약서를 작성했습니다. 그러나 약속된 환불금을 받지 못하자 소송을 제기했습니다. 법원은 해당 환불확약서가 주택법 및 조합 규약이 정한 총회 의결 없이 이루어져 무효라고 판단했으며 업무대행사 역시 조합의 환불 약정이 무효인 이상 연대 책임을 질 수 없다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2020년 3월 20일 피고 (가칭)B지역주택조합과 아파트 분양을 위한 지역주택조합 가입계약을 체결하고 총 105,500,000원의 조합원 분담금 및 업무대행비를 납부했습니다. 이후 원고는 2022년 7월 20일 조합 탈퇴 및 납부금 환불을 요구했고 같은 날 원고, 피고 조합, 피고 C는 원고가 납부한 금액 중 20,000,000원을 공제한 85,500,000원을 2022년 12월 31일까지 환불하기로 하는 확약서를 작성했습니다. 그러나 약정된 기한까지 환불이 이루어지지 않자 원고는 피고들에게 약정금 85,500,000원 및 지연손해금의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.
지역주택조합이 조합원에게 분담금을 환불하기로 한 약정이 조합 총회 의결 없이 이루어진 경우 그 약정의 유효성 여부 및 업무대행사의 공동 책임 여부가 쟁점이 되었습니다.
원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 피고 조합이 원고에게 납입금 85,500,000원을 환불하기로 한 확약서가 주택법 시행령 및 조합 규약에 따라 총회 의결이 필요한 사항임에도 불구하고 그 절차를 거치지 않아 무효라고 판단했습니다. 원고가 조합원으로서 총회 의결 흠결을 알 수 있었거나 최소한 과실 없이 알지 못했다고 볼 특별한 사정이 없으므로, 확약서의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다. 또한 피고 C는 단순 업무대행사이며 피고 조합의 환불 약정이 무효인 이상 피고 C 역시 원고에게 환불 책임을 지지 않는다고 결론 내렸습니다.
본 사건에서는 '주택법 시행령 제20조 제3항'과 '주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호'가 중요한 법적 근거로 인용되었습니다. 이 조항들은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'과 같은 중요한 사항은 지역주택조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 대법원 판례에 따르면 이러한 절차적 요건은 단순히 조합 내부의 자율적 제한이 아니라, 계약의 상대방인 제3자와의 관계에서도 효력이 미치며 제3자가 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 해당 계약의 효력을 주장할 수 없다고 봅니다. 따라서 조합이 조합원에게 환불 의무를 부담하는 것은 조합의 재정에 영향을 미쳐 조합원에게 부담이 되는 계약으로 간주될 수 있으므로 총회 의결이 필수적입니다. 또한 원고 측이 주장한 '신의성실 및 금반언 원칙'은 상대방이 스스로 약속한 사항을 나중에 번복할 수 없다는 원칙이나, 지역주택조합의 총회 의결 절차는 소수 임원의 전횡을 방지하고 조합원들을 보호하기 위한 중요한 강행규정에 해당하므로 총회 의결 없이 이루어진 계약의 무효를 주장하는 것이 신의성실 원칙에 위반된다고 보기는 어렵다고 판단되었습니다.
지역주택조합 가입 시에는 조합 규약을 반드시 확인하여 탈퇴 및 환불 관련 조항을 정확히 이해해야 합니다. 조합과 중요한 계약 특히 조합에 금전적 부담을 지우는 계약을 체결할 때는 반드시 해당 계약이 주택법과 조합 규약이 정한 절차 즉 총회 의결을 거쳤는지 여부를 확인해야 합니다. 총회 의결은 단순히 내부적인 절차가 아니라 계약의 유효성 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 지역주택조합의 업무대행사는 통상적으로 조합 사업의 대행 역할만 수행하며 조합이 맺은 계약에 대해 연대 책임을 지는 경우가 드물기 때문에 업무대행사의 책임 범위에 대해 정확히 인지하는 것이 중요합니다.
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