기타 금전문제
상가관리단 A가 상가 점포 임차인 피고 B에게 미납 관리비 22,875,068원 및 지연손해금 지급을 청구한 사건입니다. 피고는 관리단 대표의 적법성, 소 제기 결의의 유효성, 원고의 관리 업무 미이행, 다른 당사자의 대납, 상계, 공제 등을 주장하며 관리비 지급 의무가 없다고 맞섰습니다. 그러나 법원은 피고의 주장을 모두 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용하며 피고의 항소를 기각했습니다.
피고 B는 2008년 3월부터 이 사건 상가의 점포를 임차하여 음식점을 운영했습니다. 2010년 1월 14일 원고 상가관리단 A와 관리비 약정을 체결하여 매월 관리비를 납부하고 연체 시 연체료를 가산하여 지급하기로 했습니다. 또한 2008년 3월부터 2009년 12월 31일까지의 관리비 및 수도, 전기료를 700만 원으로 총정산하기로 합의했습니다. 그러나 피고는 2013년 12월부터 2014년 2월분까지의 일반관리비, 전기료, 수도료 합계 22,875,068원을 미납했습니다. 이에 원고는 피고에게 해당 미납 관리비 및 이에 대한 소장 부본 송달 다음 날인 2014년 9월 19일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 원고의 관리단 대표 자격 문제, 소송 제기 결의 부존재, 관리 업무 미이행, E 주식회사의 관리비 대납, 피고의 전기료·수도료 대납에 따른 상계, 채권압류 및 추심으로 인한 공제 등을 주장하며 관리비 지급 의무가 없다고 다투었습니다.
상가관리단 대표자의 선임 및 대표 자격의 적법성 여부, 미납 관리비 징수를 위한 소 제기에 관리단 집회의 결의가 필요한지 여부, 상가관리단의 관리 업무 미이행으로 인해 피고의 관리비 납부 의무가 부존재하는지 여부, 피고가 주장하는 다른 당사자(E)의 관리비 대납 및 피고의 전기료, 수도료 대납에 따른 상계 주장의 타당성 여부, 채권압류 및 추심 명령에 따라 수령한 금액을 미납 관리비에서 공제해야 하는지 여부
법원은 피고의 항소를 기각하고 항소제기 이후의 소송 총비용은 피고가 부담하도록 결정했습니다. 원고의 청구대로 피고는 원고에게 미납 관리비 22,875,068원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
법원은 원고 상가관리단 전 회장의 사임 후 부회장 중 연장자가 진행한 대표위원회를 통한 회장 대행 선임과 이후 정기총회를 통한 새 회장 선임 과정에 하자가 없어 대표자 자격이 적법하다고 판단했습니다. 또한 상가 관리규약이 대표위원회에 관리비 체납에 대한 소 제기 권한을 위임한 것으로 보아 소송 제기도 적법하다고 보았습니다. 피고의 관리 업무 미이행 주장에 대해서는 증거 부족으로 인정하지 않았으며, E의 대납 주장 역시 일부 변제가 있었으나 원고가 청구한 금액을 초과하여 모든 관리비가 변제되었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 피고의 과거 전기료, 수도료 대납에 따른 상계 주장은 이미 정산된 것으로 보거나 대납 사실이 입증되지 않아 받아들이지 않았습니다. 마지막으로, 가집행에 따른 채권 추심은 확정적인 변제가 아니므로 항소심에서 공제 주장을 받아들일 수 없다고 보았습니다. 따라서 피고는 원고에게 미납 관리비와 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항: 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립되고, 이는 건물과 그 대지 및 부속시설 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 합니다. 이 조항은 관리단의 법적 지위와 목적을 규정하며, 원고 상가관리단이 적법한 관리비 청구 주체임을 뒷받침합니다.
구 집합건물법 제23조의2, 제24조 제1항, 제25조 제1항: 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위해 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 하며, 구분소유자가 10인 이상일 때는 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임해야 합니다. 관리인은 관리단의 사무 집행을 위한 분담금과 비용을 청구·수령하고, 관리단을 대표하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 권한과 의무를 가집니다. 이 조항들은 관리단의 권리와 의무, 그리고 관리인의 역할과 권한을 명시하여, 관리인이 관리비 청구 소송을 제기할 수 있는 법적 근거가 됩니다.
구 집합건물법 제26조의2: 관리단은 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 관리인의 사무 집행을 감독하고, 관리인이 주요 행위를 하려면 원칙적으로 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 소 제기 결의의 유효성 다툼과 관련하여, 관리규약이 대표위원회에 소 제기 권한을 위임한 것으로 보아 적법하다고 판단하는 근거가 되었습니다.
구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문(2015. 9. 25. 대통령령 제26553호로 개정되기 전의 것): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 할 때, 채무자가 이행을 지체한 때부터 지급일까지의 지연손해금 비율을 정합니다. 이 사건에서는 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율이 적용되어 원고의 지연손해금 청구에 대한 법적 근거를 제공합니다.
가집행으로 인한 변제의 효력에 대한 법리: 가집행이 붙은 제1심 판결에 기하여 채무자가 금액을 지급하거나 공탁하였더라도, 가집행의 효력은 상소심에서 그 선고 또는 본안 판결이 취소되는 것을 해제조건으로 발생하는 것에 불과합니다. 따라서 항소심 법원은 이를 참작하지 않고 해당 청구의 당부를 판단해야 합니다. 이 법리는 피고가 채권압류 및 추심으로 수령된 금액을 공제해달라고 주장한 부분을 기각하는 근거가 되었습니다.
집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 하며 건물의 관리에 필요한 사업을 시행할 권한과 의무를 가집니다. 관리규약은 관리단의 운영과 관련된 중요한 사항을 정하는 기준이 되므로, 관리비 납부 의무자라면 반드시 관리규약 내용을 숙지해야 합니다. 관리단 회장 등 대표자의 선임 절차나 권한에 대한 이의 제기는 관리규약 또는 집합건물법에 따라 적법하게 이루어져야 그 효력을 인정받을 수 있습니다. 관리비 청구 소송에서 관리단이 관리 업무를 제대로 이행하지 않았다는 주장을 하려면, 구체적인 증거(예: 방수 미비로 인한 피해 사진, 엘리베이터 미운영 기록, 청소 미흡 증거 등)를 제시하여 해당 주장을 입증해야 합니다. 단순히 주차장 유료화나 특정 시간 외 냉난방 미제공 등 관리규약이나 합의에 따른 조치는 관리 업무 미이행으로 인정되기 어렵습니다. 과거 미납 관리비 등에 대한 정산 합의(약정서)가 있다면, 그 합의 범위 내의 과거 채권에 대한 상계 주장은 인정되기 어렵습니다. 다른 당사자가 미납 관리비를 대납했다는 주장은 실제 변제 내역 및 대납 금액의 상세 내역을 통해 명확히 입증되어야 합니다. 단순히 일부 금액이 변제되었더라도 전체 채무를 소멸시키지 못한다면 잔여 채무에 대한 책임은 유지됩니다. 가집행에 따른 변제나 추심은 상소심에서 본안 판결이 취소될 가능성이 있기 때문에 확정적인 변제로 보지 않고, 항소심에서는 해당 공제 주장을 참작하지 않고 본안 청구의 당부를 판단합니다.
