코로나 상황 속 전대차 임대료 감액 및 계약 해지 다툼 판결

주식회사 A는 주식회사 B로부터 상가를 전차하여 제과점 겸 카페를 운영하였습니다. 코로나19 사태로 매출이 감소하자 A는 B에게 임대료 감액을 요청하고 이후 상가를 폐업하며 전대차 계약 해지를 통보했습니다. A는 전대차보증금 반환과 과오납 임대료 반환을 청구하는 소송을 제기했으나 B는 연체된 임대료와 장래 발생할 임대료 지급을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 A의 임대료 감액 청구와 계약 해지 주장을 모두 받아들이지 않고, A가 B에게 연체된 임대료 및 관리비 약 4억 4천만 원과 장래에 발생할 임대료 및 관리비를 지급해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 빵, 케익, 페스츄리 제조 및 판매업 등을 하며 이 사건 건물을 전차하여 'E 홍대점'을 운영한 전차인
• 주식회사 B: 음식점 및 부동산 임대업 등을 하며 원고에게 이 사건 건물을 전대한 전대인

분쟁 상황

2018년 5월 28일 주식회사 A는 주식회사 B로부터 서울 마포구 D 건물 1, 2층을 전대차보증금 7억 원, 월 차임 41,800,000원, 월 기본관리비 1,100,000원(모두 부가가치세 포함), 전대차 기간 5년(2018. 6. 16. ~ 2023. 6. 15.)으로 정하여 전대차 계약을 체결하고 'E 홍대점'을 운영했습니다. 2020년 초 코로나19 사태가 발생하자 2020년 3월 18일 A와 B는 3개월간(2020년 3월~5월) 월 차임을 39,710,000원으로 감액하는 합의를 했습니다. 이후 2021년 1월 11일과 21일 A는 코로나19로 인한 경제사정 악화와 상권 침체를 이유로 월 차임 추가 감액을 요청했으나 B는 이를 거절했습니다. 이에 A는 2021년 6월 3일 공문을 통해 2019년 대비 2020년 매출이 약 50% 이하로 급감했다며 2021년 6월부터 월 차임을 29,260,000원으로 감액하여 지급하겠다고 통보했습니다. A는 2021년 6월분부터 2022년 4월분까지 감액된 금액만을 지급했습니다. 2022년 1월 10일 A는 이 사건 매장을 폐업하고, 상가임대차법 제11조의2에 따라 2022년 2월 25일자 준비서면 송달로써 전대차 계약 해지를 통고했습니다. A는 해지 통고 3개월 후인 2022년 5월 25일경 계약 해지의 효력이 발생했다며 2022년 5월분 차임만 일부 지급하고 2022년 6월분부터는 차임을 전혀 지급하지 않았습니다. 이후 A는 과오납 임대료 반환 및 전대차보증금 반환을 청구하는 본소를 제기했고, B는 연체 및 장래 임대료 지급을 청구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

코로나19로 인한 경제사정 변동을 이유로 민법 제628조에 따라 전대차 임대료 감액을 청구할 수 있는지, 상가건물 임대차보호법 제11조의2에 따라 감염병으로 인한 폐업 시 계약을 해지할 수 있는지, 전차인 주식회사 A가 전대인 주식회사 B에게 연체 및 장래의 전대료를 지급할 의무가 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고(전차인) 주식회사 A의 본소 청구(임대료 감액, 전대차보증금 반환)를 모두 기각하고 피고(전대인) 주식회사 B의 반소 청구를 모두 인용했습니다. 이에 따라 주식회사 A는 주식회사 B에게 미지급된 차임 및 기본관리비 443,094,418원과 해당 금액에 대한 지연손해금을 지급해야 하며, 변론종결일 이후 2023년 1월분부터 2023년 6월분까지 장래에 발생할 차임 및 기본관리비(매월 42,900,000원, 6월분 21,450,000원)와 이에 대한 지연손해금도 지급해야 합니다. 본소와 반소를 합한 소송비용은 주식회사 A가 모두 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 전차인이 코로나19로 인한 매출 감소와 정부의 방역 조치를 이유로 임대료 감액이나 계약 해지를 주장했지만, 전차인의 회사 규모와 사업 목적, 매출 회복 추세 등을 종합적으로 고려하여 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 전대차 계약은 원래 조건대로 유지되며 전차인은 미지급된 임대료를 모두 지불해야 한다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에는 주로 두 가지 법률 및 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제628조(차임증감청구권)​ 이 조항은 임대물의 공과부담 증감이나 기타 경제사정의 변동으로 인해 약정된 차임이 적절하지 않게 된 경우, 당사자가 장래의 차임 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

법리 해설: 법원은 이 차임증감청구권이 '약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우'에만 인정된다고 해석합니다. 즉, 단순히 매출이 감소하거나 경제사정이 변동되었다는 사실만으로는 부족합니다.

이 사건에서 원고는 코로나19로 인한 매출 감소와 상권 침체를 주장했지만, 법원은 다음의 이유로 받아들이지 않았습니다:

• 사업 운영상의 경제사정 변동이나 매출 감소의 불확실성은 사업자가 감수해야 할 영역입니다.
• 원고 매출 감소가 전적으로 코로나19 때문이라고 단정하기 어렵고, 내부 요인도 작용했을 가능성이 있습니다.
• 원고는 '안테나샵' 또는 '시그니처 매장'으로서 수익 외에 브랜드 홍보 목적도 가지고 있었고, 적자를 감수할 의사도 보였습니다.
• 원고는 자산 1조 5천억 원 규모의 우량한 법인으로, 이 사건 매장의 손실이 전체 사업 규모에 비추어 경미하다고 보았습니다.
• 피고는 계약 당시 차임 인상을 원했으나 원고의 요구를 받아들여 차임을 동결했고, 피고가 건물 임대인으로부터 임대료 감액을 받은 사정도 없으므로, 차임 감액 시 피고가 손실을 떠안게 됩니다.
• 코로나19 사태가 완화되고 매장 매출도 2021년 하반기부터 지속적으로 회복되는 추세였습니다.

2. 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항(감염병으로 인한 폐업 시 해지)​ 이 조항은 임차인이 감염병예방법에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 '경제사정의 중대한 변동'으로 폐업한 경우 임대차 계약을 해지할 수 있도록 합니다.

법리 해설: 이 조항은 감염병으로 인한 방역 조치가 사업에 중대한 영향을 미쳐 폐업에 이르렀을 때 임차인을 보호하기 위해 마련되었습니다. 그러나 단순히 방역 조치가 있었다는 사실만으로는 부족하며, 폐업이 '경제사정의 중대한 변동' 때문임을 입증해야 합니다.

이 사건에서 원고는 21시 이후 운영 제한 조치를 3개월 이상 받았고 폐업했지만, 법원은 다음의 이유로 해지 주장을 인정하지 않았습니다:

• 21시 이후 매장 내 취식은 금지되었으나 포장 및 배달 판매는 가능했습니다.
• 매장 운영시간 제한 이후의 매출액이 그 이전과 비교하여 큰 차이가 없었습니다.
• 폐업 직전인 2021년 12월 매출액이 회복되어 코로나19 이전 수준에 근접했습니다.
• 원고가 상가임대차법 개정으로 해당 조항이 신설되자마자 불과 며칠 후에 폐업을 결정한 점을 고려할 때, 폐업이 오로지 감염병으로 인한 경제사정의 중대한 변동 때문이라고 인정하기 어렵다고 보았습니다.

참고 사항

임대차 계약에서 임대료 감액을 주장하려면 단순히 매출 감소나 경제사정 변화만으로는 부족하며 약정된 임대료가 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다는 점을 명확히 입증해야 합니다. 매출 감소가 오직 외부적 요인 때문인지, 아니면 사업자의 내부적 요인이 복합적으로 작용한 것인지도 고려될 수 있습니다. 사업의 주목적이 수익 창출 외에 브랜드 홍보 등 다른 목적이 있었다면, 일정 부분의 손실은 사업자가 감수해야 할 경영 판단으로 간주될 수 있습니다. 임차인의 전체 사업 규모나 재정 상태가 우량한 경우, 특정 점포의 손실이 전체 사업에 미치는 영향이 경미하다고 판단되면 임대료 감액 사유로 인정되지 않을 수 있습니다. 감염병 관련 법률(상가임대차법 제11조의2)에 따른 계약 해지는 감염병으로 인한 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받고 이로 인해 경제사정의 중대한 변동이 발생하여 폐업한 경우에 가능합니다. 폐업이 감염병으로 인한 경제사정의 중대한 변동 때문이라는 인과관계를 명확히 입증해야 하며, 방역 조치 이후 매출이 회복되는 추세였다면 폐업의 주요 원인이 감염병에 의한 경제적 어려움으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 또한, 매장 내 취식이 금지되었어도 포장 및 배달 판매 등 다른 영업 방식이 가능했다면 이 역시 고려될 수 있습니다.