부동산 매매/소유권 · 임대차
오피스텔 임대관리과장이 임차인과 실제 임대차보증금 6천만 원에 월세 없는 계약을 맺었으나 회사에는 보증금 5백만 원에 월세 50만 원 계약인 것처럼 허위 보고하고 보증금 차액을 횡령한 사건입니다. 회사가 임차인을 상대로 월세 미지급을 이유로 오피스텔 명도를 청구하였으나 법원은 임대관리과장의 행위에 대해 회사의 표현대리 책임을 인정하여 회사 청구를 기각하고, 임차인에게 실제 지불한 임대차보증금 6천8백만 원을 반환하라고 판결했습니다.
주식회사 A의 임대관리과장 E은 피고 B와 임대차보증금 6천만 원에 월세가 없는 임대차계약을 체결했으나, 회사에는 보증금 5백만 원에 월세 50만 원의 허위 계약서를 제출하고 5천5백만 원을 횡령했습니다. 이후 E은 보증금 증액을 두 차례 요구하여 피고 B로부터 총 8백만 원을 추가로 받았고, 이 중 일부는 회사 계좌로 입금되었습니다. E의 횡령 사실이 발각된 후, 주식회사 A는 피고 B가 허위 계약서상의 월세를 연체했다는 이유로 오피스텔 명도 소송을 제기했고, 피고 B는 주식회사 A를 상대로 임대차보증금 6천8백만 원의 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다.
임대관리과장이 임차인과 실제와 다른 내용으로 계약하고 보증금을 횡령한 경우, 임대인 회사가 임대관리과장의 행위에 대해 법적 책임을 져야 하는지 여부와 임대차보증금을 임차인에게 반환해야 하는지 여부입니다.
법원은 원고 주식회사 A의 오피스텔 명도 청구를 기각하고, 원고 주식회사 A는 피고 B에게 임대차보증금 6천8백만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 모두 부담하도록 했습니다.
법원은 주식회사 A의 임대관리과장 E이 오피스텔 임대차 계약 체결에 대한 기본대리권이 있었다고 보았고, 피고 B가 E에게 6천만 원의 임대차보증금 계약을 체결할 권한이 있다고 믿은 데에 정당한 이유가 있었다고 판단했습니다. 따라서 민법 제126조의 표현대리 법리가 적용되어 주식회사 A가 E의 행위에 대해 임대인으로서 책임을 져야 한다고 보았습니다. 또한 주식회사 A가 이 사건 소송에서 임대차계약의 효력을 부인하며 명도를 청구한 것은 임대인의 사용수익의무 불이행으로 보아 임대차계약이 해지되었으므로, 주식회사 A는 피고 B에게 6천8백만 원의 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법률과 법리가 중요하게 다루어졌습니다.
임대차 계약 시 대리인을 통해 계약을 진행하는 경우, 대리인의 권한 범위를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 특히 임대차보증금과 같은 중요한 금액을 지급할 때는 반드시 임대인 본인의 공식 계좌로 입금하고, 대리인의 개인 계좌로 송금하는 것은 피해야 합니다. 계약서에 날인된 도장이 실제 임대인의 것인지, 대리인이 임대인의 인감증명서나 위임장을 가지고 있는지 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 또한, 계약 내용이 주변 시세나 일반적인 관행과 현저히 다르다고 느껴지면 임대인 본인에게 직접 확인하여 불이익을 당하는 일이 없도록 주의해야 합니다. 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 마치는 것은 임차인의 중요한 대항력 및 우선변제권 확보 방법이므로 반드시 이행해야 합니다.
