부동산 근저당권 말소를 위한 2억 원 지급 합의 유효성 판단 사건

원고 C는 주식회사 J로부터 대출을 받고 본인 소유 부동산에 근저당권을 설정해주었으며, 이 채권과 근저당권은 주식회사 K를 거쳐 피고 주식회사 E에게 양도되었습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 합의했다고 주장하며 근저당권 말소를 청구했습니다. 하지만 법원은 원고가 제출한 합의 확인서의 진정성립을 인정하지 않았고, K와 원고 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 합의가 성립되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 C: 부동산 소유자이자 최초 대여금 채무자. 본인 소유 부동산에 설정된 근저당권의 말소를 청구했습니다.
• 피고 주식회사 E: 주식회사 K로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 최종적으로 양수받은 회사입니다.
• 주식회사 J: 원고에게 최초로 3억 2천3백만 원을 대여해주고 원고 부동산에 근저당권을 설정받았던 회사입니다.
• 주식회사 K: 주식회사 J로부터 원고에 대한 대여금 채권과 근저당권을 양수받았고, 임의경매를 신청했던 회사입니다.
• I: 원고 C의 배우자이자 채무 연대보증인. K와의 합의 자리에 원고를 대리하여 참석했습니다.
• N: 주식회사 K의 대표자. 원고 측과 합의를 시도한 K의 책임자입니다.
• O: K와 원고 C 사이의 근저당권 해지 협의를 중개한 인물입니다.
• M: I의 지인으로 K와의 합의 자리에 동석했습니다.

분쟁 상황

원고 C는 2019년 J로부터 3억 2천3백만 원을 빌리고 원고 소유 부동산에 채권최고액 4억 5천만 원의 근저당권을 설정했습니다. 이 채권과 근저당권은 2022년 K에게, 다시 2023년 피고 E에게 양도되었습니다. K는 2022년 해당 부동산에 대해 임의경매를 신청했습니다. 2023년 5월 23일, 원고의 배우자인 I과 K의 대표 N 등이 만나 근저당권 해지 및 경매 취하 문제를 논의했습니다. 이 자리에서 N는 해지증서와 확인서면, 경매취하서를 작성했으나, 원고 측은 2억 원을 송금했고, K 측은 4억 원을 기대했던 것으로 보이며, 변제금액에 대한 명확한 합의가 이루어지지 않은 채 N가 서류를 들고 현장을 떠났습니다. 원고는 K에게 2억 원을 지급하면 근저당권이 말소되고 경매가 취하되기로 합의되었다고 주장하며, 근저당권을 양수받은 피고 E를 상대로 근저당권 말소등기 절차 이행을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고 C와 주식회사 K 사이에 2억 원 변제를 조건으로 부동산 근저당권을 말소하고 임의경매를 취하하기로 하는 합의가 적법하게 성립되었는지 여부와, 합의의 증거로 제출된 확인서가 K의 의사에 따라 진정하게 작성된 것인지 여부가 핵심 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고가 제출한 확인서가 K의 대표자인 N의 의사에 따라 작성되거나 날인되었다고 인정하기 어렵고, 합의 중개자인 O이 K로부터 근저당권 해지에 관한 합의 권한을 위임받았다는 증거도 없다고 판단했습니다. 또한, K의 실제 채권액이 5억 8천만 원 이상이었던 점, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의 없이 각자의 입장만 주장한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 2억 원 변제로 근저당권이 소멸되었다는 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 근저당권설정등기 말소를 구하는 원고의 청구는 이유 없다고 보아 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

본 사건에서는 사문서의 진정성립과 계약 합의의 성립 여부가 주요 법리적 쟁점이었습니다.

1. 민사소송법 제357조 (사문서의 진정성립 증명): 사문서는 그 내용이 진실임을 증명해야만 증거로 사용할 수 있습니다. 즉, 문서에 기재된 내용이 해당 작성명의인의 의사에 따라 진정하게 작성되었다는 사실을 증명해야 합니다.
2. 민사소송법 제358조 (인영의 진정성립 추정): 사문서에 날인된 작성명의인의 인영(도장 흔적)이 그 사람의 인장(도장)에 의해 찍힌 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인영이 작성명의인의 의사에 따라 날인된 것으로 추정됩니다. 이렇게 인영의 진정성립이 추정되면 그 문서 전체의 진정성립도 함께 추정됩니다. 하지만 이러한 추정은 '사실상의 추정'이므로, 상대방이 반대 증거를 제시하여 날인 행위가 작성명의인의 의사에 의한 것이 아님을 의심하게 할 수 있는 사정을 증명하면 그 추정은 깨지게 됩니다. 추정이 깨진 경우, 해당 문서를 제출한 자는 날인 행위가 작성명의인으로부터 위임받은 정당한 권원에 의한 것이라는 사실까지 다시 증명해야 합니다. 법원은 본 사건에서 원고가 제시한 확인서에 K의 인장이 날인되어 있기는 하나, K의 대표자가 아닌 다른 인물이 날인했고, 대표자가 날인 행위에 대해 명시적 또는 묵시적으로 승낙했다고 보기 어렵다고 판단하여 위 확인서의 진정성립 추정을 뒤집고 증거로 인정하지 않았습니다.
3. 계약 합의의 성립: 계약은 당사자 간의 의사표시의 합치, 즉 청약과 승낙에 의해 성립합니다. 본 사건에서는 원고와 K 사이에 2억 원 변제로 근저당권을 말소하기로 하는 명확한 의사의 합치가 있었다고 볼 증거가 부족하다고 법원은 판단했습니다. 특히, K 측이 기대한 변제금액과 원고 측이 실제 지급한 금액 사이에 큰 차이가 있었고, 회동 당시 변제금액에 대한 명확한 합의가 없었던 점 등이 고려되었습니다.

참고 사항

유사한 상황에서는 다음 사항을 명확히 확인해야 합니다.

1. 합의 내용 명확화: 금전적 합의 금액, 변제 조건, 근저당권 해지 여부, 경매 취하 여부 등 모든 중요한 조건은 반드시 문서화하고, 관련된 모든 당사자가 그 내용을 명확히 인지하고 동의해야 합니다.
2. 권한 위임 확인: 대리인을 통해 합의할 경우, 대리인이 합의를 체결하거나 서류에 날인할 정당한 권한이 있는지 위임장 등 명확한 서류로 확인해야 합니다. 단순히 동석했다는 사실만으로 권한을 위임했다고 볼 수 없습니다.
3. 중개인의 역할: 중개인이 있다면 중개인의 역할과 권한 범위 또한 명확히 해두어야 합니다. 중개인이 당사자들의 의사를 정확히 전달했는지, 합의 내용을 왜곡하지 않았는지 등을 확인해야 합니다.
4. 문서의 진정성: 중요한 법률적 효력을 가지는 문서(해지증서, 확인서 등)는 작성자 본인이 직접 작성하거나, 본인의 명확한 지시와 확인 아래 작성 및 날인이 이루어져야 합니다. 타인이 무단으로 날인하는 행위는 법적 효력을 인정받기 어렵습니다.
5. CCTV 등 객관적 증거 확보: 분쟁 발생 시를 대비하여 회의나 합의 과정에 대한 CCTV 영상, 녹음, 메시지 기록 등 객관적인 증거를 확보해 두는 것이 중요합니다.
6. 변제 금액 일치 확인: 채무 변제를 통한 채무 소멸을 주장할 경우, 당사자들이 합의한 변제 금액과 실제 지급된 금액이 정확히 일치하는지 서로 명확하게 확인해야 합니다. 일부 금액만 지급된 상태에서 전체 채무가 소멸했다고 주장하기 어렵습니다.