집합건물 관리단집회 결의 효력 다툼 사건

이 사건은 서울 송파구에 위치한 'C'라는 집합건물의 구분소유자들이 관리단집회에서 내려진 여러 결의의 취소를 요구한 사건입니다. 원고들은 기존에 적법하게 선임된 관리인 H이 있음에도 불구하고 관리단집회가 소집 절차를 위반하였고, 소집 통지가 제대로 이루어지지 않았으며, 의결 정족수도 미달했고, 위임장 등이 부적법하다고 주장했습니다. 하지만 법원은 기존 관리인 H이 적법하게 선임되었다고 볼 증거가 없고, 관리단집회 소집 절차 및 통지에 위법이 없으며, 의결 정족수를 충족했고, 위임장이나 포괄위임 방식 등 다른 주장에 대해서도 위법성을 인정하기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사, B: 서울 송파구 F에 있는 'C'라는 집합건물의 구분소유자들로, 관리단집회 결의 취소를 주장하는 측입니다.
• 피고 C 관리단: 'C'라는 집합건물의 관리단으로, 원고들이 취소를 요구한 관리단집회 결의를 한 단체입니다.

분쟁 상황

서울 송파구 F에 위치한 'C' 집합건물에서는 구분소유자들 사이에 관리 운영에 대한 의견 차이가 있었습니다. 2019년 12월경, 원고 A 주식회사를 포함한 일부 구분소유자들과 점유자들이 '관리규약 및 관리인 선임에 관한 동의서'를 작성하며 주식회사 G를 관리회사로, H을 관리인으로 인정하는 것에 동의하는 과정이 있었습니다. 이후 2020년 7월 28일, 이 사건 집합건물의 다른 구분소유자들(I 외 81인)이 관리규약 제정 및 여러 안건(별지 목록 기재)에 대한 결의를 위해 임시 관리단집회 소집을 공고하고 구분소유자들에게 통지했습니다. 2020년 8월 5일 개최된 이 임시 관리단집회에서는 전체 구분소유자 124명 중 85명(직접 참석 8명, 위임장 76명, 서면 결의 1명) 및 전체 의결권 면적의 과반수 찬성으로 대부분의 안건이 가결되었습니다. 다만 관리규약 제정 안건은 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성이 필요했는데, 과반수 찬성만 얻어 부결되었습니다. 이에 원고들은 이 관리단집회 결의가 절차적 하자로 인해 위법하다고 주장하며 결의 취소를 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 기존 관리인 H이 집합건물법에 따라 적법하게 선임되었는지 여부입니다. 둘째, 관리단집회 소집 통지가 구분소유자들에게 제대로 전달되었는지, 통지 내용이 구체적이었는지 등 소집 절차의 적법성입니다. 셋째, 관리단집회 결의가 필요한 의결 정족수를 충족했는지 여부입니다. 넷째, 위임장의 유효성 및 포괄위임 방식, 관리인 후보자 정보 제공 등 전반적인 집회 진행 절차의 적법성입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고들이 주장하는 'H' 관리인의 적법한 선임 여부에 대해, 점유자들이 작성한 서면 동의서는 집회에서의 결의를 대신하는 유효한 의결권 행사로 볼 수 없으므로 H이 적법하게 선임되었다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 적법한 관리인에게 집회 소집을 청구해야 한다는 원고들의 주장은 이유 없다고 보았습니다. 또한, 법원은 소집 통지가 일부 구분소유자에게 송달되지 않았다는 주장에 대해 원고들이 증거를 제출하지 못했고, 오히려 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 발송 및 공고가 이루어진 사실이 인정되므로 소집 절차에 위법이 없다고 판단했습니다. 의결 정족수 미달 주장에 대해서는 위임장의 위조나 허위를 인정하기 어렵고, 일부 위임 철회 주장을 제외하더라도 의결 정족수를 충족한다고 보아 이유 없다고 판단했습니다. 마지막으로 포괄위임 방식의 진행이나 관리인 후보자 정보 미제공 주장에 대해서도, 회의 목적사항이 구체적으로 밝혀졌고 집합건물법이 포괄위임을 금지하지 않으며, 후보자 공고가 이루어졌고 특별한 규정이 없는 점 등을 들어 위법성이 없다고 결론 내렸습니다. 결론적으로 원고들의 모든 주장이 이유 없어 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)​의 여러 조항과 그 해석을 바탕으로 판단되었습니다.

1. 관리단의 구성 및 의결권 행사 주체 (집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제4항, 제41조 제1항)​

• 집합건물법 제23조 제1항은 "관리단은 구분소유자들을 구성원으로 한다"고 규정합니다. 이는 관리단집회의 핵심 주체가 구분소유자임을 명시하는 것입니다.
• 집합건물법 제24조 제4항은 "구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 관리인 선임 또는 해임에 관한 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다"고 정하고 있습니다. 이 조항은 점유자가 관리인 선임 등 특정 안건에 한해 '관리단집회'에 '참석'하여 구분소유자의 의결권을 대신 행사할 수 있음을 규정하지만, 점유자에게 고유의 의결권을 부여하는 것은 아닙니다. 이 사건에서 법원은 점유자들이 작성한 서면동의서는 '관리단집회 결의를 대신하는 서면결의'에 대한 유효한 의결권 행사로 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 점유자의 의결권 행사가 '관리단집회 참석'이라는 명시적 조건을 따르고, '서면결의'의 주체는 구분소유자로 한정되기 때문입니다.
• 집합건물법 제41조 제1항은 "이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다"고 규정합니다. 이 조항은 관리단집회를 대신하는 서면결의의 주체를 명확히 '구분소유자'로 한정하고 있으며, 이 사건에서 법원이 점유자의 서면 동의가 관리인 선임을 위한 유효한 서면결의로 인정되지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다.

2. 관리단집회의 소집 절차 (집합건물법 제33조, 제34조)​

• 집합건물법 제33조는 관리단집회 소집 절차에 관해 다루며, 관리인이 선임된 경우 관리인에게 소집을 청구해야 함을 전제합니다. 이 사건에서는 기존 관리인 H이 적법하게 선임되었다고 볼 증거가 없었으므로, 원고들의 주장이 받아들여지지 않았습니다.
• 집합건물법 제34조는 소집 통지에 대해 "회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 한다"고 규정합니다. 법원은 이 사건에서 회의 목적사항이 구체적으로 통지되었고, 통지 절차에 위법이 없었다고 판단했습니다.

3. 의결권의 행사 및 대리 (집합건물법 제38조 제2항)​

• 집합건물법 제38조 제2항은 "의결권은 대리인을 통하여 행사할 수 있다"고 명시하고 있습니다. 이 조항은 의결권 행사에 있어 대리 제도를 허용하며, 법원은 이를 근거로 포괄위임 형식이 법적으로 금지되지 않는다고 판단하여 원고들의 포괄위임 주장을 기각했습니다.

참고 사항

집합건물 관리단집회 결의에 대한 분쟁을 예방하거나 해결하기 위해서는 다음 사항들을 유념해야 합니다.

1. 관리인 선임의 적법성 확인: 관리인이 적법하게 선임되었는지 여부가 중요합니다. 집합건물법상 관리인 선임을 위한 서면결의 시에는 구분소유자의 동의가 필요하며, 전유부분 점유자의 서면 동의는 유효한 의결권 행사로 인정되지 않을 수 있습니다.
2. 관리단집회 소집 절차 준수: 관리단집회를 소집할 때는 회의 목적사항을 구체적으로 명시하여 각 구분소유자에게 정확하게 통지해야 합니다. 게시판 공고 등 추가적인 통지 방법도 활용하여 절차적 정당성을 확보하는 것이 좋습니다.
3. 의결 정족수 확인 및 위임장 관리: 각 안건별로 필요한 의결 정족수를 정확히 확인해야 합니다. 위임장을 통해 의결권을 행사하는 경우, 위임장의 작성 주체, 작성 일자, 위임 의사 등을 명확히 하고, 위조나 허위 작성 의혹을 피할 수 있도록 증빙 자료를 잘 갖추는 것이 중요합니다. 위임 철회에 대한 의사 표현이 있었다면 집회 이전에 명확하게 확인되어야 합니다.
4. 포괄위임의 허용 범위 이해: 집합건물법은 의결권의 대리 행사를 허용하며 포괄위임을 명시적으로 금지하고 있지 않습니다. 따라서 회의 목적사항이 충분히 고지된 상태에서의 포괄위임은 법적으로 문제 되지 않을 수 있습니다.
5. 후보자 정보 공개: 관리인 등 임원 후보자들의 신상 정보 공개에 대한 집합건물법상의 특별한 규정은 없지만, 분쟁 예방을 위해 가능한 범위 내에서 관련 정보를 사전에 충분히 공개하는 것이 바람직할 수 있습니다.