부동산 매매/소유권
재개발조합이 사업구역 내에서 현금청산 대상인 건물을 점유하고 있는 소유자에게 건물의 인도를 요구했으나 피고가 불응하자 소송을 제기한 사안입니다. 조합은 감정평가액을 기준으로 손실보상금을 공탁하여 보상 절차를 완료했음을 주장했으며 법원의 조정 절차를 통해 피고가 특정 기일까지 건물을 인도하고 조합은 나머지 청구를 포기하며 소송비용은 각자 부담하는 것으로 합의가 이루어졌습니다.
원고인 D구역주택재개발정비사업조합은 주택재개발사업을 위해 정비계획 수립, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등 모든 행정 절차를 완료했습니다. 피고 C은 사업구역 내 건물 소유자로서 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 원고 조합은 피고 C에 대한 손실보상금으로 2개의 감정평가법인이 산정한 평균 감정평가액인 8억 5,694만 9,648원을 변제공탁하여 보상 절차를 완료했습니다. 과거에도 동일한 건물인도 소송이 있었으나 손실보상이 완료되지 않았다는 이유로 기각된 바 있었는데 이번에는 보상 절차가 완료되었음에도 피고가 건물을 계속 점유하자 원고는 다시 건물 인도를 청구하는 소송을 제기했습니다.
재개발 사업을 추진하는 조합이 현금청산 대상자의 건물에 대해 정당한 손실보상 절차를 완료했을 때, 해당 건물 소유자가 건물을 인도할 의무가 발생하는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 조정 절차를 진행하여 다음과 같이 합의를 결정했습니다. 피고는 2011년 4월 11일까지 원고에게 해당 건물을 인도하며 만약 이 기일까지 인도하지 않을 경우 2011년 5월 1일 이후 원고가 인도 집행을 하더라도 피고는 어떠한 이의도 제기하지 않기로 했습니다. 원고는 나머지 청구를 포기하고 소송비용 및 조정비용은 각자 부담하기로 했습니다.
재개발 사업 추진 과정에서 발생한 현금청산 대상 건물주의 건물 인도 거부 문제는 법원의 조정을 통해 양 당사자 간 합의에 도달함으로써 원만히 해결되었습니다. 이로써 조합은 재개발 사업을 계속 추진할 수 있게 되었으며 피고는 정해진 기한 내에 건물을 인도해야 할 의무를 지게 되었습니다.
이 사건은 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법')에 따라 진행되는 재개발 사업과 관련이 깊습니다.
1. 도정법 제49조 제6항 (관리처분계획 인가 고시의 효과) 도정법 제49조 제6항은 '관리처분계획 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없으며, 사업시행자가 그 토지 또는 건축물을 사용 또는 수익할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 다만, '사업시행자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다'는 단서 조항이 중요합니다. 이는 재개발 조합이 토지 또는 건물 소유자에게 정당한 손실보상을 완료해야만 해당 토지 또는 건축물의 사용 및 수익권을 주장하며 인도를 요구할 수 있음을 의미합니다.
2. 도정법 제40조 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용) 도정법 제40조는 정비사업을 위한 토지 또는 건축물의 소유권 및 그 밖의 권리에 대한 보상에 관하여 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'을 준용한다고 명시하고 있습니다. 이 법률에 따르면, 사업시행자는 보상액을 결정하기 위해 감정평가법인의 감정평가를 거쳐야 하며, 만약 토지 소유자 등이 정당한 이유 없이 보상금 수령을 거부할 경우 해당 보상금을 법원에 변제공탁하는 방식으로 보상 절차를 완료할 수 있습니다. 본 사건에서 원고 조합이 피고에게 지급할 보상금을 법원에 공탁한 것은 이 법률에 따른 적법한 손실보상 절차 완료로 간주될 수 있습니다.
재개발이나 재건축 사업에서 현금청산을 선택한 경우 조합 측에서 손실보상 절차를 완료하면 건물 인도 의무가 발생합니다. 여기서 보상 절차 완료는 소유자가 보상금을 수령했거나 수령을 거부하여 조합이 변제공탁을 마친 경우를 포함합니다. 만약 보상금이 정당하게 공탁된 이후에도 건물을 인도하지 않으면 강제집행의 대상이 될 수 있습니다. 분쟁 해결 시 조정 절차를 적극적으로 활용하면 소송에 비해 시간과 비용을 절약하고 양측의 합의를 통해 원만한 해결을 모색할 수 있습니다. 특히 건물 인도 기한이나 집행 방법에 대해 미리 합의함으로써 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다.
2014.12..jpg&w=96&q=100){kind=small}
