행정
이 사건은 B구역 주택재건축정비사업조합의 조합원들인 원고들이 조합의 관리처분변경계획 중 분양대상자별 추산액, 조합원부담금, 환급금, 분양신청, 공동주택 평형배정 부분이 위법하다고 주장하며 그 취소를 청구한 소송입니다. 조합은 최초 종전자산평가 시점과 분양시점의 시세 차이로 인해 조합원 대다수가 최소 평형만 분양받을 상황에 처하자, 정관을 변경하여 권리가액과 상관없이 모든 평형에 분양신청이 가능하도록 했습니다. 분양 신청은 '지망 신청 방식'으로 진행되었고, 원고들은 이러한 변경된 계획이 도시정비법과 서울시 정비조례에 위배되며, 조합원들의 재산권을 침해하고 비례 및 평등의 원칙에도 어긋난다고 주장했습니다. 하지만 법원은 조합의 관리처분변경계획이 적법하다고 보아 원고들의 항소를 기각했습니다.
피고 주택재건축정비사업조합은 서울 서초구 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하면서, 최초 사업시행인가가 있었던 2013년 8월경 종전자산평가가 이루어진 후 오랜 시간이 지나 2022년 8월에야 분양신청을 받게 되었습니다. 이로 인해 종전자산 평가액과 분양주택가액 간에 큰 차이가 발생하여 대부분의 조합원이 최소 평형만 분양받을 수밖에 없는 상황에 직면했습니다. 이에 조합은 2022년 5월 임시총회를 통해 정관을 변경하여 조합원들이 권리가액에 상관없이 모든 평형에 분양신청을 할 수 있도록 했고, '지망 신청 방식'으로 공동주택 평형 배정을 진행했습니다. 이후 2023년 8월 관리처분변경계획 인가를 받자, 원고 조합원들은 이러한 변경된 계획이 위법하다고 주장하며 법원에 취소 소송을 제기했습니다.
주택재건축정비사업조합이 관리처분계획을 변경하면서 ▲ 종전자산 권리가액과 무관하게 모든 평형에 대한 분양 신청을 허용한 것이 관련 법령 및 조합원 재산권 보호 원칙에 위배되는지 여부, ▲ 공동주택 평형 배정 방식(지망 신청 방식, 권리가액 순 경합 시 차순위 선택권 부재 등)이 조합원 간 형평성, 비례의 원칙, 평등의 원칙에 위배되는지 여부, ▲ 추가 분담금 산정 시 조합원 분양가를 기준으로 한 것이 조합 전체 사업 이익 감소를 초래하여 위법한지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다.
원고(선정당사자)의 항소를 기각하고, 항소비용은 원고(선정당사자)가 부담합니다.
법원은 피고 조합의 관리처분변경계획이 도시정비법과 관련 조례를 위반하여 조합원들의 재산권을 본질적으로 침해하거나 비례·평등의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 구체적으로, 종전자산평가 시점과 분양시점의 시세 차이로 인해 정관을 변경하여 모든 평형에 분양 신청이 가능하도록 한 조치는 서울시 정비조례 제38조 제1항 제2호에 근거한 것이며, 분양 시 '권리가액이 많은 순서로 분양한다'는 조건과 추가 분담금 납부 등으로 조합원들 간의 형평성을 조절할 수 있다고 보았습니다. 또한, '지망 신청 방식'의 분양 방식은 순차 선택 방식에 비해 효율적이고 다양한 조합원의 수요를 만족시킬 수 있는 장점이 있으며, 경합 시 권리가액이 높은 조합원이 유리한 지위에 있다는 점에서 위법하다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 마지막으로, 추가 분담금 산정 시 일반 분양가가 아닌 조합원 분양가를 적용하는 것은 조합 총회의 의결이 없는 한 위법하지 않으며, 재건축사업의 공익적 목적과 조합의 재량권을 고려할 때 단순히 사업 이익 감소만으로 관리처분계획이 위법하다고 볼 수 없다고 결론 내렸습니다.
▲ 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제76조 제1항 제1호는 관리처분계획의 내용이 종전 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 해야 한다고 규정합니다. 이는 재건축 사업에서 조합원들 간의 이익 배분과 형평성을 지키기 위한 핵심 원칙입니다. ▲ 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(서울시정비조례) 제38조 제1항 제1호는 '권리가액에 해당하는 분양주택가액의 주택을 분양한다'고 규정하여 조합원 권리가액을 기준으로 주택을 배분하는 원칙을 제시하지만, 제2호는 '정관 등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수 있다'고 예외를 인정합니다. 이 사건에서 법원은 피고 조합이 시세 변화로 인한 조합원 불이익 해소를 위해 정관을 변경하여 이 예외 규정을 활용한 것을 합리적인 조치로 판단했습니다. ▲ 도시정비법 제1조(목적)는 이 법이 도시 환경 개선 및 주거생활의 질을 높이는 데 기여함을 목적으로 한다고 규정하며, 법원은 재건축 사업이 공익적 목적도 가지고 있음을 강조하며 조합의 관리처분계획 수립에 있어 재량권을 인정하는 근거로 삼았습니다. ▲ 도시정비법 제74조 제4항 제1호는 분양대상자별 추산액과 종전 토지 또는 건축물의 가격 산정 방법에 대해 규정하며, 관리처분계획 변경 시 사업시행자와 토지등소유자 전원의 합의로 산정할 수 있도록 합니다. 이 조항은 추가 분담금 산정 시 조합원 분양가 적용의 적법성을 판단하는 근거가 되었습니다. 또한, 법원은 관리처분계획을 행정 계획으로 보아 그 내용 중 일부 사항에 대해서는 '계획재량행위'로서 상당한 재량권이 인정된다는 법리를 적용했습니다. 따라서 관리처분계획의 세부 내용이 다소 불균형을 초래하더라도 재산권을 본질적으로 침해하지 않는 한 위법하다고 단정하기 어렵다고 보았습니다.
재건축조합의 정관 변경은 사업 진행에 있어 매우 중요한 기준이 되므로, 특히 조합원들의 분양 신청 및 평형 배정 기준과 같이 직접적인 이해관계에 영향을 미치는 사항은 정관에 명시된 내용과 그 변경 절차(총회 의결)의 적법성을 반드시 확인해야 합니다. 재건축 사업은 장기간에 걸쳐 진행되므로 종전자산 평가 시점과 실제 분양 시점 간에 부동산 시세가 크게 변동될 수 있습니다. 이러한 시세 차이가 조합원들의 분양 신청에 미치는 영향을 고려하여 관리처분계획이 합리적으로 수립·변경되었는지 살펴보아야 합니다. 아파트 평형 배정 방식은 '순차 선택 방식'과 '지망 신청 방식' 등 여러 가지가 있으며, 각 방식의 장단점과 자신의 권리가액 및 선호도 등을 고려하여 자신에게 가장 유리한 방식을 이해하고, 조합이 채택한 방식이 합리적인지 검토해야 합니다. 권리가액이 높은 조합원이라 할지라도 '지망 신청 방식'에서는 자신의 선호도와 다른 조합원들의 신청 추이를 예측하여 전략적으로 분양 신청을 할 필요가 있으며, 무조건 높은 평형을 지망하기보다는 경합 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 추가 분담금 산정 기준은 조합원 분양가 또는 일반 분양가 등 여러 기준이 적용될 수 있습니다. 조합 총회에서 어떤 방식으로 결정되었는지, 자신에게 적용되는 기준이 무엇인지 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 관리처분계획은 행정 계획의 일종으로 조합에 상당한 재량권이 인정되므로, 단순히 일부 조합원에게 불이익이 발생했다는 이유만으로 위법하다고 주장하기보다는, 재산권의 본질적 침해나 비례·평등의 원칙 위배와 같이 명백한 위법성을 입증해야 합니다.
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