B건물 관리인 선임 절차의 적법성 다툼 항고 기각 사건

이 사건은 B건물 관리단의 관리인 선임 절차에 문제가 있다고 주장하는 구분소유자들이, 선임된 관리인 주식회사 A의 직무 집행을 정지하고 직무대행자를 선임해달라고 신청했으나 1심에서 기각되자 다시 항고한 사건입니다. 항고인들은 서면의결권의 유효성, 특정 법인의 의결권 행사 적법성, 위임장의 진정성립 등에 의문을 제기했지만, 법원은 이 모든 주장을 받아들이지 않고 1심 결정을 유지하며 항고를 기각했습니다.

관련 당사자

• 채권자들 (항고인): B건물의 일부 구분소유자들로, 주식회사 A의 관리인 직무집행 정지를 신청하고 항고했습니다.
• 채무자 (상대방): 주식회사 A는 B건물의 관리인으로 선임된 회사입니다.
• 직무대행자 후보 C: 채권자들이 관리인 직무대행자로 선임을 요청한 인물이며, 이 사건 건물 일부 공용관리단인 M호텔&상가 관리단의 관리인입니다.
• K 주식회사: B건물 신축분양사업의 시행사이자 분양자로, L 주식회사와 신탁계약을 맺고 구분건물에 대한 의결권을 행사했습니다.
• L 주식회사: K 주식회사와 부동산담보신탁계약을 체결한 구분소유자입니다.

분쟁 상황

B건물의 관리인 선임을 위한 임시 관리단 집회에서 주식회사 A가 관리인으로 선임되었습니다. 이 과정에서 일부 구분소유자들은 서면의결권, 특정 법인의 의결권 행사, 위임장 등에 문제가 있다고 주장하며, 주식회사 A의 관리인 직무 집행을 정지하고 새로운 직무대행자를 선임해달라는 가처분을 신청했습니다. 1심 법원이 이 신청을 기각하자, 이들은 다시 항고하여 관리인 선임의 적법성을 다투었습니다. 특히, 채권자들은 M호텔&상가 관리단과 이 사건 관리단 사이에 분쟁이 있었고, 직무대행자로 M호텔&상가 관리단의 관리인인 C를 추천하면서 갈등이 심화되었습니다.

핵심 쟁점

관리인 선임 당시 제출된 서면의결권 행사서의 유효성, K 주식회사의 의결권 행사 적법성 여부, 일부 위임장의 진정성립 및 부당한 위임 권유 여부, 그리고 선임된 관리인의 직무 집행을 정지해야 할 만큼의 긴급한 보전의 필요성이 있는지 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 채권자들의 항고를 기각하며, 1심 결정을 유지했습니다. 이에 따라 항고 비용은 채권자들이 부담하게 됩니다.

결론

법원은 서면의결권 행사서가 이 사건 집회 당시까지 철회되지 않았고, 작성 시기가 소집통지 발송일 이전이라거나 다른 후보자가 없었다는 사정만으로 의결정족수에서 배제할 수 없다고 판단했습니다. 또한, K 주식회사가 신탁계약에 따라 구분건물을 점유, 관리하고 있었으므로 적법하게 의결권을 행사했다고 보았습니다. 위임장 진정성립 주장에 대해서는 채권자들의 막연한 주장에 불과하고 부당한 위임 권유의 소명이 부족하다고 판단했습니다. 나아가, 채무자가 다수의 구분소유자 및 의결권의 찬성으로 선임되었고, 직무대행 후보자인 C가 기존 분쟁 당사자라는 점, 채무자가 이미 건물을 관리하고 있어 새로운 분쟁을 방지하기 위해 현상 유지가 적절하다는 점 등을 들어 직무집행정지의 보전 필요성이 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 판례는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)'의 관리인 선임 규정과 민사집행 절차에 대한 법리를 다루고 있습니다.

1. 관리인 선임 의결 정족수 (집합건물법 제38조 제1항)​: 집합건물의 관리인을 선임하기 위해서는 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수 동의가 필요합니다. 이는 단순히 사람의 수가 아니라 소유 면적에 비례하는 의결권까지 모두 과반수를 넘어야 함을 의미합니다.
2. 서면의결권의 유효성: 관리단 집회에서 직접 참석하지 않고 서면으로 의사를 표시하는 서면의결권은 집회 전에 작성되었다 하더라도 유효하며, 집회 시까지 철회되지 않았다면 그 효력이 인정됩니다. 관리인 선임을 위해 반드시 후보자 등록 절차를 거쳐야 하는 것은 아니며, 특정인을 선임하는 안건에 대해 찬반을 묻는 방식으로 결의할 수도 있습니다.
3. 신탁 부동산의 의결권 행사: 건물의 시행사나 분양자가 신탁계약에 따라 건물을 실질적으로 점유, 사용하며 관리 비용을 부담하는 경우, 해당 구분소유자의 승낙을 받아 의결권을 행사할 수 있습니다. 이때, 신탁계약의 내용과 실제 관리 행위가 중요한 판단 근거가 됩니다.
4. 위임장의 진정성립: 특정 결의에 대한 위임장의 진정성립에 의문이 제기되었을 때, 단순히 외형적 형식만을 가지고 부당하다고 단정할 수 없으며, 위임장의 하자를 주장하는 측에서 구체적인 증거를 통해 소명해야 합니다.
5. 직무집행정지 가처분의 보전의 필요성: 법원은 관리인의 직무집행을 정지하는 가처분 신청에 대해 '보전의 필요성'이 있는지를 엄격하게 판단합니다. 현 관리인이 다수의 지지를 받고 있고, 직무대행자로 선임될 경우 기존 분쟁이 심화될 우려가 있으며, 이미 현 관리인이 건물을 관리하고 있는 상황이라면, 본안 판결 확정 전까지 직무를 정지해야 할 만큼 긴급한 필요성이 없다고 볼 수 있습니다. 이는 민사집행법 제23조 제2항 등에 따라 채권자의 권리 보호와 채무자의 안정적인 직무 수행을 종합적으로 고려하는 판단입니다.

참고 사항

이와 유사한 상황에서는 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 관리인 선임 절차의 투명성: 관리인 선임 과정에서 서면의결권 행사서의 작성 시기, 제출 방법, 철회 여부 등을 명확히 공지하고 기록해야 합니다. 특정 후보자만 있는 경우에도 선임 절차의 공정성을 확보하는 것이 중요합니다.
2. 의결권 행사자의 적법성 확인: 구분소유자가 아닌 제3자가 의결권을 행사할 경우, 해당 제3자가 구분소유자의 적법한 승낙을 받았거나 신탁계약 등 법적 근거에 따라 의결권을 행사할 권한이 있는지 철저히 확인해야 합니다. 신탁계약의 내용을 명확히 이해하고 문서로 기록하는 것이 중요합니다.
3. 위임장의 진정성립 관리: 위임장을 통한 의결권 행사 시에는 위임의 진정성을 확보하기 위해 위임인의 의사를 전화 통화로 확인하거나 신분증 사본을 받는 등의 절차를 거치고 이를 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다. 위임장에 대한 의문이 제기될 경우, 하자를 주장하는 측에서 이를 소명해야 한다는 점을 인지해야 합니다.
4. 직무집행정지 가처분 신청 시 보전의 필요성: 직무집행정지 가처분은 현 관리인의 직무 집행으로 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있을 때 인정됩니다. 따라서 신청 시에는 다수의 구분소유자의 지지 여부, 직무대행자 후보자의 적합성(기존 분쟁 당사자인 경우 적절치 않을 수 있음), 현 관리 상황 등을 종합적으로 고려하여 '보전의 필요성'을 명확히 입증해야 합니다.