기타 금전문제 · 노동
주식회사 A는 재건축사업조합이 설립되기 전 아파트 소유자 대표들과 공동사업 약정을 체결하고 용역을 제공했습니다. 이후 조합이 설립되고 사업 방식이 변경되자 조합은 약정을 부인했습니다. A사는 약정에 따른 용역대금, 부당이득 반환, 또는 채권자대위 청구를 주장했으나, 법원은 A사의 항소와 추가 청구를 모두 기각했습니다. 이는 조합 설립 전의 약정이 설립된 조합에 자동으로 승계되지 않으며, 부당이득이나 채권자대위권 요건도 충족되지 않았다고 본 것입니다.
주식회사 A는 2019년 2월부터 6월까지 D, J, K 아파트 소유자 대표들과 재건축 관련 공동사업 약정을 맺고 용역을 제공했습니다. 이 소유자 대표들은 B재건축사업조합 설립을 위한 추진위원회로 간주되었습니다. 그러나 2020년 2월 피고 B재건축사업조합이 설립인가를 받고 법인 등기를 마친 후, 같은 해 11월 사업시행 방식을 조합의 단독 진행 방식으로 변경했습니다. 이후 피고 조합은 2020년 12월 주식회사 A에게 공동시행이나 용역계약을 한 사실이 없다는 내용증명을 보냈습니다. 이에 주식회사 A는 피고 조합을 상대로 약정에 따른 용역대금, 부당이득 반환, 또는 채권자대위 청구 소송을 제기했습니다.
재건축 조합이 설립되기 전에 특정 추진 주체와 맺은 계약은 조합 설립 후 그 계약이 명시적으로 승계되거나 추인되지 않는 한 설립된 조합에 대한 효력이 없다는 점을 분명히 한 판결입니다. 또한 부당이득 반환이나 채권자대위권과 같은 보충적인 청구 역시 그 요건이 엄격하게 적용되어 인정되지 않음을 보여줍니다. 따라서 재건축 사업 초기 단계에서 업무를 수행하는 업체는 향후 설립될 조합과의 계약 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.
• 민법 제741조(부당이득의 내용): "법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다." 이 사건에서 원고는 피고 조합이 자신의 용역으로 이득을 얻었다고 주장했지만, 법원은 피고 조합이 원고의 용역에 대한 지급 의무가 없다고 보았으므로, 법률상 원인 없는 이득으로 인정하지 않은 것으로 보입니다. 즉, 조합 설립 전의 약정이 조합에 효력을 미치지 않는 이상 피고 조합이 법률상 원인 없이 이득을 얻었다고 보기 어렵다고 판단한 것입니다. • 민법 제404조(채권자대위권): "채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대위행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다." 채권자대위권을 행사하기 위해서는 채권자가 자신의 채무자에 대한 채권을 보전할 필요성이 있어야 하며, 특히 금전채권의 경우 채무자의 '무자력'이 중요한 요건이 됩니다. 이 사건에서 법원은 채권자대위 청구를 각하하면서 "채무자가 무자력인 때에만 채권자가 채무자를 대위할 수 있다"고 명시하며, 원고가 아파트 추진위원들의 무자력을 입증하지 못해 보전의 필요성이 인정되지 않아 채권자대위 청구가 부적법하다고 판단했습니다. • 재건축·재개발 조합의 법적 지위와 약정 승계: 재건축·재개발 조합은 비법인 사단 또는 법인으로서 독자적인 법적 주체성을 가집니다. 조합 설립 전 '추진위원회' 또는 '가칭 추진위원회'가 체결한 계약이 설립된 조합에 귀속되려면, 설립 과정에서 총회 의결 등을 통해 명시적으로 업무를 승계하거나 추인해야 합니다. 대법원은 이러한 승계 또는 추인의 의사가 명확하게 드러나야 한다고 보고 있습니다. 본 판례는 조합이 설립 전의 약정을 승계하거나 추인했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 주장을 기각한 것으로 해석됩니다.
• 조합 설립 전 계약의 주의: 재건축·재개발 조합이 아직 설립되지 않은 상태에서 추진위원회나 소유자 대표들과 계약을 맺을 경우, 해당 계약이 추후 설립될 조합에 자동으로 승계되지 않는다는 점을 명심해야 합니다. • 명확한 승계 절차 확인: 설립될 조합이 기존 추진위의 업무를 승계받거나 추인하기 위해서는 창립총회나 조합 총회 등 적법한 절차를 거쳐 의결해야 합니다. 이러한 절차가 있었는지 반드시 확인하고 관련 증빙을 확보해야 합니다. • 계약 당사자 명확화: 재건축 사업 초기 단계에서는 조합이 아닌 소유자 개인이나 비법인 단체(가칭 추진위)와 계약을 체결하는 경우가 많습니다. 이때 계약 당사자를 명확히 하고, 해당 당사자의 법적 지위와 책임 범위를 정확히 인지해야 합니다. • 채권자대위권 요건: 채무자가 경제적 어려움으로 인해 자신의 채권을 행사하지 않는 경우 채권자가 대신 채권을 행사할 수 있지만, 채무자의 '무자력(변제능력 없음)'이 입증되어야 보전의 필요성이 인정됩니다. 따라서 채무자의 재산 상황에 대한 충분한 조사가 필요합니다. • 부당이득의 법리: 상대방이 법률상 원인 없이 이득을 얻었고 그로 인해 자신이 손해를 입었다는 사실을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 용역을 제공했으니 상대방이 이득을 얻었다고 주장하는 것만으로는 부족할 수 있습니다.
