아파트 분양권 불법 취득 및 판매에 대한 계약금 반환 판결

원고 A는 피고 B 명의로 불법적으로 취득된 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 대금을 지급했으나, 위장전입 사실이 발각되어 분양계약이 취소되자 피고들에게 계약금 등 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 C이 위장전입을 주도하여 아파트 분양권을 불법 취득하고, 원고로부터 받은 돈 중 일부를 챙긴 사실을 인정하여 원고에게 1억 4천만 원 상당의 금액을 반환하도록 판결했습니다. 그러나 피고 B에 대해서는 원고와 피고 B 사이에 직접적인 분양권 매매계약이 체결되었다는 증거가 부족하고, 피고 B가 피고 C과 공모하여 불법행위를 저질렀다는 증거 또한 부족하다는 이유로 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아파트 분양권을 매수하려 했던 자로, 계약금 등의 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 명의상 아파트 분양권을 받은 자로, 위장전입 공모 사실을 부인하며 원고와의 매매계약 체결을 부정했습니다.
• 피고 C: 피고 B 명의를 이용해 위장전입 방식으로 아파트 분양권을 불법 취득하고, 원고에게 돈을 받은 실제 행위자입니다.

분쟁 상황

피고 C은 피고 B의 명의를 빌려 아파트 입주 자격이 없음에도 위장전입을 하여 아파트 분양권을 불법적으로 취득했습니다. 이후 원고 A는 이 아파트 분양권이 적법하게 취득된 것이라고 믿고 피고 B로부터 해당 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 프리미엄 45,000,000원, 분양계약금 64,780,000원, 발코니 확장 계약금 1,084,000원, 1차 중도금 32,390,000원 등 총 143,254,000원을 지급했습니다. 그러나 피고 B의 위장전입 사실이 밝혀져 시행사가 피고 B와의 분양계약을 취소하게 되었고, 이로 인해 원고는 분양권을 양도받을 수 없게 되었습니다. 원고는 이 사건 매매계약의 해제 또는 취소에 따른 원상회복 및 손해배상, 또는 공동불법행위로 인한 손해배상을 청구하며 법원에 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A와 피고 B 사이에 아파트 분양권 매매계약이 실제로 체결되었는지 여부입니다. 둘째, 피고 B가 피고 C과 공모하여 위장전입을 통해 불법적으로 분양권을 취득하고 원고에게 사기성 매매를 한 공동불법행위 책임이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 C에 대해 원고가 청구한 143,254,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 피고 C이 원고의 청구에 대해 정식으로 답변하지 않고 변론기일에 출석하지 않아 원고의 주장이 모두 인정된 것으로 간주되었기 때문입니다. 반면, 피고 B에 대한 원고의 청구는 모두 기각되었습니다. 그 이유는 원고가 피고 B와 직접 분양권 매매계약을 체결했다는 증거가 충분하지 않고, 피고 B가 피고 C의 불법행위에 공모했거나 가담했다는 증거 또한 부족하다고 판단되었기 때문입니다.

결론

결과적으로 이 사건은 위장전입을 통해 아파트 분양권을 불법 취득하고 이를 전매하려다 문제가 발생한 경우에 대한 판결로, 실제 불법 행위를 주도하고 금전적 이득을 취한 피고 C에게는 책임이 인정되었지만, 단순히 명의를 제공했거나 불법 공모 증거가 없는 피고 B에 대해서는 책임을 묻기 어렵다는 결론이 내려졌습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 중요한 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민사소송법 제208조 제3항 제2호 및 제150조 제3항 (자백간주)​: 이 조항은 피고가 소장 부본을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나, 답변서를 제출했더라도 원고의 청구 원인 사실에 대해 구체적인 답변을 하지 않고 변론기일에 출석하지 않는 경우, 법원이 원고가 주장한 사실을 모두 인정한 것으로 간주하여 판결할 수 있도록 합니다. 이 사건에서 피고 C은 원고의 소장에 대한 답변을 구체적으로 하지 않고 변론기일에도 불출석하여, 원고의 주장이 모두 사실로 인정되어 원고에게 1억 4천만 원이 넘는 금액을 지급하라는 판결을 받게 되었습니다.
2. 계약의 성립 및 해제·취소 (민법)​: 원고는 피고 B와의 분양권 매매계약이 사기에 의한 의사표시이므로 취소하거나, 분양계약 취소로 이행불능이 되었으므로 해제한다고 주장하며 원상회복 및 손해배상을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고와 피고 B 사이에 계약이 체결되었다는 증거가 부족하다고 판단하여 이 부분 청구를 받아들이지 않았습니다. 계약이 유효하게 성립했음을 입증하는 것이 소송에서 중요한 부분임을 보여줍니다.
3. 공동불법행위 (민법 제760조)​: 원고는 피고 B와 피고 C이 공모하여 위장전입을 통해 분양권을 불법 취득하고 원고를 속여 손해를 입혔으므로 공동불법행위에 해당한다고 주장했습니다. 공동불법행위는 여러 사람이 함께 불법행위를 저질러 타인에게 손해를 입혔을 때, 각자가 모든 손해에 대해 연대하여 책임을 지는 것입니다. 하지만 법원은 피고 B가 피고 C과 불법행위를 공모했거나 가담했다는 증거가 부족하다고 보아 이 부분 청구도 기각했습니다. 공동불법행위 책임을 묻기 위해서는 단순한 명의 제공을 넘어 적극적인 가담이나 공모 사실이 명확히 입증되어야 합니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다. 첫째, 부동산 분양권 등 권리 거래 시에는 거래 대상 권리가 적법하게 취득된 것인지 반드시 확인해야 합니다. 특히 투기지역 등의 분양권은 규제가 엄격하므로 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 둘째, 계약 상대방이 실제 권리자인지, 명의자와 실제 계약 당사자가 동일한지 분명히 확인해야 합니다. 대리인이 계약을 진행하는 경우 적법한 대리권이 있는지 위임장 등으로 철저히 확인해야 합니다. 셋째, 모든 계약 내용은 반드시 문서(계약서)로 명확하게 작성하고, 계약서에 명시되지 않은 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵다는 점을 유념해야 합니다. 넷째, 계약금, 중도금 등 금전 거래는 반드시 금융기관을 통해 이체하고, 이체 내역을 보관하여 증거를 확보해야 합니다. 이는 돈이 오고 간 사실뿐만 아니라 누구에게 어떤 목적으로 송금되었는지 증명하는 데 중요한 자료가 됩니다. 다섯째, 만약 불법적인 방법을 통해 얻은 권리임을 알게 되었다면, 해당 거래를 즉시 중단하고 지급한 금원의 반환을 요구하는 등 신속하게 대응해야 추가적인 손해를 막을 수 있습니다.