계약금
원고 A는 피고 B가 진행하는 전원주택 사업 부지 내 토지를 매수하고 주택 건설 공사 계약을 체결했습니다. 피고 B는 주택 1채는 완공했지만 다른 1채의 공사를 중단했고, 완공된 주택의 공사비 정산 약정을 이행하지 않았습니다. 이에 원고 A는 토지 면적 부족으로 인한 매매대금 감액, 공사 계약 해제에 따른 공사대금 반환 및 손해배상을 청구하였고, 피고 B는 미지급 매매대금 청구 반소를 제기했습니다. 법원은 토지 매매대금 감액 주장은 받아들이지 않았으나, 피고 B의 채무불이행 및 민법 제673조에 따른 공사 계약 해지로 인해 피고 B가 원고 A에게 총 1억 2,800만원의 공사대금을 반환해야 한다고 판단했습니다. 피고 B의 미지급 매매대금 반소 청구는 기각되었습니다.
피고 B는 동업자 I과 함께 밀양시에서 전원주택을 지어 분양하는 사업을 하고 있었습니다. 원고 A는 이 사업의 일부로 2014년 9월 6일 피고 B로부터 이 사건 ⑱번 토지 약 300평을 1억 2,000만원에 매수하기로 계약했습니다.
이후 2015년 2월경, 원고 A는 이 사건 ⑱번 토지와 인접한 이 사건 ⑰번 토지 지상에 전원주택 2채(각 1채당 공사비 1억 500만원)를 건축하는 공사계약을 피고 B와 체결했습니다. 계약 내용은 이 사건 ⑰번 토지 지상 주택은 피고 B가 제3자에게 전매하여 원고 A에게 공사비를 정산하고, 이 사건 ⑱번 토지 지상 주택은 피고 B가 준공허가 등의 제반 허가를 받아 원고 A에게 인도하기로 했습니다. 원고 A는 공사 중단 시점까지 피고 B에게 총 1억 7,000만원의 공사대금을 지급했습니다.
그러나 피고 B는 이 사건 ⑰번 토지 지상 주택은 완공했으나, 이 사건 ⑱번 토지 지상 주택은 약 40% 정도만 진행된 상태에서 공사를 중단했습니다. 또한, 피고 B는 이 사건 ⑰번 토지 지상 주택을 제3자에게 처분하지 않고, 동업자인 I이 2019년 9월 30일경부터 해당 주택을 점유, 사용하도록 묵인했습니다. 결국 원고 A는 공사 중단 이후 이 사건 ⑱번 토지 지상 주택 공사를 스스로 완료했습니다.
이에 원고 A는 이 사건 소장 부본 송달로써 피고 B의 공사계약 불이행을 이유로 계약 해제 의사를 표시하고, 토지 면적 부족으로 인한 매매대금 감액(2,840만원), 공사대금 반환(1억 7,000만원), 그리고 피고 B가 제반 허가를 이행하지 않아 원고 A가 대신 납부한 공과금(1,899만 6,280원)의 손해배상을 청구하는 본소를 제기했습니다.
반면 피고 B는 원고 A가 이 사건 ⑱번 토지 매매대금 중 5,000만원을 미지급했다고 주장하며 원고 A를 상대로 반소를 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
항소심 법원은 다음과 같이 판결했습니다.
원고 A의 본소 청구 중 일부 인용: 피고 B는 원고 A에게 총 1억 2,800만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 이는 제1심에서 인정한 6,500만원에 항소심에서 추가로 인정한 6,300만원을 더한 금액입니다.
피고 B의 반소 청구 기각: 원고 A가 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급했다고 판단하여 피고 B의 미지급 매매대금 5,000만원 청구를 기각했습니다. 피고 B가 증거로 제출한 약정서의 내용이 주장과 일치하지 않고, 토지 소유권 이전 등 약정이 제대로 이행되지 않은 점 등을 근거로 들었습니다.
소송 비용 부담: 본소로 인한 비용의 60%는 피고 B가, 나머지는 원고 A가 부담하고, 반소로 인한 비용은 피고 B가 모두 부담하도록 했습니다.
항소심 법원은 원고 A가 청구한 토지 매매대금 감액과 일부 손해배상 청구는 받아들이지 않았으나, 피고 B가 주택 건설 공사 계약상의 의무를 다하지 않아 계약이 해지되거나 해제됨에 따라 원고 A에게 공사대금 1억 2,800만원을 반환해야 한다고 판결했습니다. 특히 이 사건 ⑰번 토지 지상 주택의 공사대금 1억 500만원 전액과, 이 사건 ⑱번 토지 지상 주택의 공사대금 중 기성고를 제외한 2,300만원을 인정했습니다. 반면, 피고 B가 제기한 미지급 토지 매매대금 반소 청구는 원고 A가 이미 대금을 모두 지급했다고 판단하여 기각했습니다. 결과적으로 원고 A는 항소심에서 추가로 6,300만원을 인정받아 총 1억 2,800만원을 피고 B로부터 받게 되었고, 피고 B는 자신의 반소 청구가 기각되었습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
민법 제574조 (수량부족 또는 일부멸실의 경우와 매수인의 권리): 이 조항은 '수량을 지정한 매매'에서 목적물의 수량이 부족하거나 일부가 멸실된 경우, 매수인이 그 부족한 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다. 하지만 법원은 모든 토지 매매에서 면적이 언급되었다고 해서 '수량을 지정한 매매'로 보는 것은 아니라고 해석합니다. 당사자들이 면적에 주안을 두고 대금을 그 수량을 기준으로 정했는지, 아니면 지정된 구획 전체를 평가하고 면적 계산이 대금 결정을 위한 방편에 불과했는지 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 이 사건에서는 원고 A의 토지 면적 부족 주장이 받아들여지지 않았는데, 이는 계약 당사자들이 면적 자체보다는 전원주택 사업 부지의 특정 구획을 매매의 대상으로 삼았다고 본 것입니다.
민법 제572조 (권리 일부가 타인에게 속한 경우와 매수인의 담보책임): 비록 이 사건에서 직접 적용되지는 않았지만, 민법 제574조가 민법 제572조 제1항을 준용한다는 점에서, 매매 목적물에 하자가 있을 때 매수인이 매도인에게 대금 감액이나 손해배상을 청구할 수 있는 매도인의 담보책임 법리와 관련이 있습니다.
민법 제673조 (도급인의 해지권): 이 조항은 도급인(일을 맡긴 사람, 이 사건의 원고 A)이 수급인(일을 하는 사람, 이 사건의 피고 B)이 일을 완성하기 전에는 언제든지 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 이 경우 도급인은 수급인이 이미 시작한 일을 중단하여 발생하는 손해를 배상해야 합니다. 이 사건에서는 피고 B의 채무불이행이 명확히 인정되지 않더라도, 원고 A가 이 사건 ⑱번 토지 지상 주택 공사를 스스로 완성하기 위해 계약을 해지할 수밖에 없는 상황이었으므로, 법원은 이 조항에 따라 계약 해지를 인정하고 기성고(공사 진행률 40%)를 고려하여 공사대금을 정산하도록 했습니다.
계약 해제 및 원상회복 의무: 계약 당사자 중 일방이 계약 내용을 이행하지 않을 경우(채무불이행), 상대방은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 상태로 돌리기 위해 자신이 받은 것을 반환해야 할 의무(원상회복 의무)를 집니다. 이 사건에서 피고 B가 이 사건 ⑰번 토지 지상 주택의 공사비 정산 약정을 이행하지 않은 것은 채무불이행으로 보아 계약 해지를 인정하고 원고 A에게 이미 받은 공사비 전액을 반환하도록 했습니다.
지연손해금: 금전 채무를 정해진 기한까지 이행하지 않을 경우, 채무자는 지연된 기간 동안의 손해에 대해 법정 또는 약정 이율에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이 사건에서는 피고 B가 원고 A에게 지급해야 할 금액에 대해 소장 부본 송달 다음 날부터 법정 지연손해금(연 5%)과 다 갚는 날까지의 지연손해금(연 12%)이 함께 부과되었습니다.
유사한 전원주택 건설 및 토지 매매 분쟁 상황에 놓일 경우 다음 사항들을 참고하세요.
