부동산 매매/소유권
이 사건은 아파트 분양권을 전매제한 기간 중에 매매한 후, 매도인이 소유권 이전을 거부하여 매수인이 매매대금과 위약금을 청구한 사건입니다. 법원은 분양권 전매계약이 주택법상 전매제한 규정을 위반했더라도 계약 자체는 유효하다고 판단했습니다. 그러나 계약 해제에 따른 위약금 약정은 과도하다고 보아 50% 감액하여, 매도인에게 매매대금 전액과 감액된 위약금, 그리고 이에 대한 지연손해금을 매수인에게 지급하도록 판결했습니다.
피고는 2018년 1월 세종특별자치시의 한 아파트를 3억 9,990만 원에 분양받았습니다. 같은 해 11월 피고는 공인중개사에게 아파트 분양권 전매를 위임했고, 원고는 공인중개사를 통해 이 분양권을 2억 4,579만 6천 원(피고의 기납입 계약금 및 확장비 계약금 7,998만 원 + 전매 프리미엄 1억 6,300만 원)에 매수하는 계약을 체결했습니다. 원고는 2018년 12월 계약금 1천만 원과 중도금 3천만 원을 피고에게 지급했고, 2019년 1월 30일 이행각서와 매매계약서를 작성한 후 1월 31일 잔금 2억 579만 6천 원을 지급하여 총 매매대금을 모두 지급했습니다. 이 사건 아파트는 당시 주택법상 소유권이전등기일까지 전매가 금지된 투기과열지구 내 분양가상한제 적용 주택이었습니다. 2021년 9월 아파트 소유권이전등기가 이루어졌는데, 피고는 원고에게 소유권을 이전하지 않고 자신의 남편인 H과 공동 명의(각 1/2 지분)로 등기를 마쳤습니다. 원고는 피고의 채무불이행을 이유로 계약 해제를 통보하고, 피고에게 기지급한 매매대금과 이행각서상의 위약금(매매대금 전액의 배액)으로 총 4억 9,159만 2천 원 및 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고는 원고와 계약을 체결한 사실이 없으며, 설령 계약이 있었다 하더라도 전매금지 강행규정을 위반하여 무효이고, 원고가 지급한 돈은 불법적인 원인에 따른 급여이므로 반환할 필요가 없다고 주장하며 대립했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 전매제한 기간 중 체결된 아파트 분양권 매매계약이 유효한지 여부입니다. 둘째, 매도인이 소유권 이전을 거부한 것이 채무불이행에 해당하는지 여부입니다. 셋째, 약정된 위약금의 액수가 적정한지, 감액될 여지가 있는지 여부입니다. 넷째, 원고가 지급한 매매대금이 민법상 불법적인 원인에 따른 급여(불법원인급여)에 해당하는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 아파트 분양권의 전매제한 위반 계약도 사법상 유효하다고 판단하면서, 매도인의 채무불이행으로 인한 계약 해제를 인정하고 원상회복 및 감액된 위약금을 매수인에게 지급하라고 판결했습니다. 이는 전매제한 규정 위반 시에도 계약 당사자 간의 권리 의무는 존속하며, 과도한 위약금은 법원이 직권으로 감액할 수 있다는 원칙을 재확인한 판례입니다.
