지역주택조합 부적절한 계약금 반환 청구 사건

원고들은 S지역주택조합을 상대로 계약금 및 납부금 반환을 청구했으나 법원은 이를 기각했습니다. 원고들은 조합과의 각서 및 확인서에 따라 돈을 돌려받아야 한다고 주장했지만, 조합은 이 계약들이 총회 결의 없이 체결되어 무효라고 반박했습니다. 법원은 해당 계약들이 주택법상 총회 결의가 필요한 '조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하며, 원고들이 총회 결의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 증명하지 못했다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

관련 당사자

• 원고들(항소인): A를 비롯한 17명의 지역주택조합 가입자 또는 명의 대여자
• 피고(피항소인): S지역주택조합
• 관련 인물: AB (피고의 전 조합장), CG, CH (피고 업무대행사 관계자)
• 제1심 공동원고: R (피고 이사 AA의 언니이자 실제 허위 분양 관련자)

분쟁 상황

원고들은 S지역주택조합에 아파트 분담금 및 계약금 명목으로 A의 경우 292,259,500원, Q의 경우 201,303,000원 등 총 수억 원에 달하는 금액을 납부했습니다. 이후 원고들은 조합과 체결한 각서 및 확인서를 근거로 납부금 전액의 반환을 청구했습니다. 그러나 피고 조합은 이 계약들이 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 주장했습니다. 이 사건 각서 및 확인서는 조합의 일반적인 규약과 달리 업무대행비 공제 없이 납부금 전액을 반환하도록 되어 있었고, 원고들의 초기 분담금 납부가 아파트 분양률을 높게 보이려는 '허위' 분양의 일환으로 비정상적으로 이루어졌다는 정황이 있었습니다. 특히 원고 Q과 제1심 공동원고 R는 이러한 허위 분양의 구조를 잘 알고 있었으며, 관련 형사 사건에서 이러한 사실이 인정되기도 했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합과 조합원이 체결한 계약금 등 반환 약정이 주택법령 및 조합 규약상 필요한 총회 결의를 거치지 않아 유효한지 여부, 그리고 해당 약정의 상대방인 조합원들이 총회 결의 흠결을 과실 없이 알지 못했다고 주장할 수 있는지 여부

법원의 판단

원고들의 항소를 기각하고 제1심 판결을 유지했습니다. 법원은 문제의 각서 및 확인서 작성이 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하여 총회 결의가 필요했음에도 결의가 이루어지지 않았으므로 유효하지 않다고 판단했습니다. 또한 원고들이 이러한 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못했다는 특별한 사정을 증명하지 못했다고 보았습니다.

결론

지역주택조합과의 계약에서 중요한 절차적 요건인 총회 결의가 누락되었고, 계약 내용이 조합 규약과 다르며 비정상적인 거래 관행에 따라 이루어진 경우, 해당 계약은 무효가 될 수 있고 계약금을 반환받기 어려울 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주택법령이 지역주택조합 운영에 있어 중요한 계약의 유효성 요건으로 총회 결의를 요구하는 법리를 명확히 했습니다.

1. 주택법 시행령 제20조 제3항 및 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호: 이 법령들은 지역주택조합 총회의 의결을 반드시 거쳐야 하는 사항 중 하나로 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'을 규정하고 있습니다. 이는 조합의 예산으로 정해진 항목과 범위를 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 짐으로써 조합원에게 비용 부담을 주는 계약을 의미합니다. 법원은 이러한 규정의 취지가 단순히 조합 내부의 자율적인 대표권 제한을 넘어, 법률행위의 상대방인 제3자와의 계약 해석에서도 효력이 미치도록 하려는 것으로 보았습니다.

2. 총회 결의 흠결 시 계약의 효력: 법원은 '예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결'에 해당함에도 관련 법령 및 조합 규약에 정한 총회 의결 없이 이루어진 법률행위의 상대방은 그 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한, 절차적 요건 충족을 전제로 하는 계약의 효력을 주장할 수 없다고 보았습니다 (대법원 2023. 6. 1. 선고 2022다275915 판결 참조). 즉, 계약 당사자는 계약 체결 시 해당 계약이 유효하기 위한 조합의 내부 절차, 특히 총회 결의가 제대로 이루어졌는지 확인할 책임이 있습니다.

3. 피고 조합 규약 제22조 및 제12조 제4항: 피고 조합의 규약은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 시 총회 결의를 요구하고 있으며, 조합 탈퇴 등에 따른 분담금 반환에 대해서는 업무대행비를 공제하도록 정하고 있습니다. 이 사건 각서 및 확인서는 이러한 규약과 달리 공제 없이 전액 반환을 약정하여, 규약이 예정하는 바와 다른 특별한 계약이므로 총회 결의가 더욱 필요했습니다.

참고 사항

지역주택조합과의 계약 시,

1. 계약 내용이 조합 규약이나 일반적인 거래 관행과 크게 다른지 반드시 확인해야 합니다. 특히, 분담금 반환 조건 등이 규약과 다르면 주의가 필요합니다.
2. 조합의 총회 결의가 필요한 사항인지 확인해야 합니다. 주택법 시행령 등 관련 법령에 따라 조합원에게 부담이 될 수 있는 계약은 총회 결의를 거쳐야 유효합니다. 결의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있습니다.
3. 비정상적인 분양 대납이나 허위 계약에 명의를 빌려주는 행위는 추후 법적 분쟁 발생 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 설령 직접적인 가담이 아니더라도 명의를 대여해준 행위 자체로 과실이 인정될 수 있습니다.
4. 총회 결의 등 절차적 요건이 흠결된 경우, 계약의 유효를 주장하려면 자신이 그러한 흠결을 '과실 없이 알지 못했다'는 특별한 사정을 명확히 증명해야 합니다. 단순히 몰랐다고 주장하는 것만으로는 부족합니다.