완공 아파트 피난계단 시정 명령에 대한 시공사의 책임 제한 사건

A 주식회사가 시공한 아파트에서 사용검사 완료 및 입주자들의 소유권 이전 등기가 모두 마쳐진 후, 피난계단이 건축법을 위반하여 '돌음계단'으로 설치된 사실이 감사 결과 확인되었습니다. 이에 대전광역시 유성구청장은 공사시공자인 A 주식회사에 해당 위법 사항에 대한 시정명령을 내렸습니다. 그러나 아파트 입주자대표회의가 안전 문제를 이유로 해당 피난계단 부분의 보완 공사 계획을 승인하지 않아 A 주식회사는 시정을 하지 못하는 상황에 놓였습니다. A 주식회사는 자신에게 시정명령을 내린 처분이 부당하다며 소송을 제기했으며, 원심은 시공자가 건축물 관리를 떠났더라도 시정명령의 상대방이 될 수 있다고 판단했습니다. 그러나 대법원은 시정명령은 위법 상태 해소를 위한 것이므로, 이를 이행할 수 없는 자에게는 명령할 수 없다는 법리를 적용하여 해당 피난계단 부분에 대한 처분은 다시 심리해야 한다고 파기 환송했습니다.

관련 당사자

• A 주식회사: 이 사건 아파트의 건설 공사를 수행한 시공사입니다.
• 대전광역시 유성구청장: 건축법 위반 사항에 대해 A 주식회사에 시정명령을 내린 행정기관입니다.
• 대전도시공사: 이 사건 아파트 건설 공사의 시행자입니다.
• 이 사건 아파트 입주자대표회의: 아파트의 입주자와 사용자 등을 대표하는 자치 의결 기구로, 아파트의 관리 주체입니다.

분쟁 상황

A 주식회사가 시공한 대전 B지구 C블럭의 아파트(D 아파트)에 대해 2014년 6월 27일 사용검사가 완료되고 입주가 진행되었습니다. 이후 아파트 입주자대표회의의 민원에 따라 진행된 감사에서 피난계단을 건축법에 위반되는 '돌음계단'으로 설치하는 등 일부 건축법 위반 시공이 확인되었습니다. 이에 대전광역시 유성구청장은 2018년 8월 30일 A 주식회사와 시행자인 대전도시공사에 건축법 위반 사항에 대한 시정명령을 내렸습니다. A 주식회사는 일부 시정 절차에 착수했으나, 특히 '피난계단을 돌음계단으로 설치한' 부분에 대해서는 아파트 입주자대표회의가 안전 문제 등을 이유로 보완 공사 계획을 승인하지 않아 공사를 시행하지 못하게 되었습니다. 이로 인해 A 주식회사는 자신에게 내려진 시정명령이 부당하다며 처분 취소 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공사가 완료되고 사용검사까지 마쳐진 아파트의 시공사가, 위법 사항을 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상의 지위에 있지 않을 경우에도, 행정청이 해당 시공사에게 시정명령을 내리는 것이 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

대법원은 시정명령은 건축물의 위법 상태를 해소하는 것을 목적으로 하므로, 이행을 기대할 수 없는 자, 즉 위법 상태를 시정할 법률상 또는 사실상의 지위에 있지 않은 자는 시정명령의 상대방이 될 수 없다고 판단했습니다. 이 사건에서 A 주식회사는 이미 아파트의 공사를 마쳤고 소유권이 입주자들에게 이전되었으며, 입주자대표회의의 협조 없이는 피난계단 부분의 위법 사항을 시정하기 위한 조치를 취할 수 없는 지위에 있었다고 보았습니다. 따라서 원심이 시공자가 공사 완료 후 건축물 관리를 떠났는지 여부를 불문하고 시정명령의 상대방이 될 수 있다고 판단한 것은 시정명령 상대방에 관한 법리를 오해한 것으로 판결 결과에 영향을 미쳤다고 보아, 원심판결 중 '피난계단을 돌음계단으로 설치하였다'는 처분 사유 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 대전고등법원에 환송했습니다.

결론

대법원은 원심 판결 중 '피난계단을 돌음계단으로 설치하였다'는 처분 사유에 대한 원고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리하도록 대전고등법원에 환송했습니다. 이는 시정명령의 상대방은 해당 명령을 실제로 이행할 수 있는 법률적 혹은 사실적 지위에 있어야 한다는 점을 명확히 한 것입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령은 구 건축법(2019. 4. 23. 법률 제16380호로 개정되기 전의 것) 제79조 제1항입니다. 해당 조항은 '허가권자는 대지나 건축물이 건축법 또는 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축법에 따른 허가 또는 승인을 취소하거나 그 건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사의 중지를 명하거나 상당한 기간을 정하여 그 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한, 그 밖에 필요한 조치를 명할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 대법원은 이 규정에 따른 시정명령의 본질을 설명하며, 시정명령은 위법 상태 해소를 위한 조치이므로, 이를 이행할 수 없는 자, 즉 건축물의 위법 상태를 시정할 수 있는 법률상 또는 사실상의 지위에 있지 않은 자는 시정명령의 상대방이 될 수 없다고 보았습니다. 이는 불가능한 일을 명령하는 것은 행정 목적 달성에 적절한 수단이 아니기 때문이라고 판시했습니다.

참고 사항

건축물에 대한 시정명령은 행정청이 위법 상태를 해소하기 위해 내리는 처분이며, 이 명령은 해당 위법 상태를 실제로 시정할 수 있는 법적 또는 현실적 능력을 가진 자에게만 내려질 수 있습니다. 만약 시공사가 건축물의 소유권 및 관리권을 넘긴 상태에서, 입주자대표회의 등 실제 관리 주체의 동의 없이는 보수나 변경 공사를 진행할 수 없는 상황이라면, 시공사에게 내려진 시정명령은 이행 불가능한 명령으로 간주될 수 있습니다. 유사한 상황에 처했을 때는 시공 완료 후 건축물의 소유권 및 관리 주체가 누구인지, 시공사가 위법 사항 시정을 위한 물리적 접근이나 법적 권한을 가지고 있는지 여부를 명확히 파악하고, 불가능한 명령에 대해서는 부당함을 주장할 수 있습니다. 이미 완공되어 사용검사까지 마친 건축물에 대한 중대한 시정 요구가 있을 때는 시공사뿐만 아니라 현 소유주나 관리 주체의 책임 범위도 함께 고려될 수 있으므로 관련 당사자들과의 긴밀한 협의가 중요합니다.