아파트 분양 중도금 이자 후불제 담합 의심 사건

이 사건은 용인 동백택지개발지구에서 아파트를 분양한 10개 건설회사들이 중도금 이자후불제를 공통으로 적용한 행위에 대해 공정거래위원회가 부당한 공동행위로 판단하고 시정조치를 내린 사건입니다. 건설회사들은 자신들의 행위가 담합이 아니라고 주장하며 공정거래위원회의 처분에 불복하여 소송을 제기했으나, 법원은 중도금 이자후불제 적용 행위가 부당한 공동행위의 합의로 추정된다고 보았습니다. 다만, 아파트 분양가 자체의 외형상 일치는 인정하지 않았습니다. 최종적으로 원고인 건설회사들과 피고인 공정거래위원회 양측의 상고가 모두 기각되어 원심의 판단이 유지되었습니다.

관련 당사자

• 건설회사들: 용인 동백택지개발지구에서 아파트를 분양한 <삭제> 주식회사, 주식회사 <삭제>, <삭제> 주식회사 등 총 10개 건설회사들 (사건의 원고들)
• 공정거래위원회: 건설회사들의 중도금 이자 후불제 공통 적용 행위를 부당한 공동행위로 판단하고 시정조치를 내린 기관 (사건의 피고)

분쟁 상황

용인 동백택지개발지구에서 신규 아파트를 분양하는 10개의 건설회사들이 2003년 7월 25일부터 8월 5일 사이에 8,554세대의 아파트를 분양하며, 대부분의 아파트에 대해 중도금 이자후불제를 공통으로 적용했습니다. 공정거래위원회는 이러한 행위를 건설회사들 간의 부당한 공동행위(담합)로 보고 시정조치를 내렸습니다. 이에 건설회사들은 자신들의 행위가 담합이 아니며 각자의 독자적인 경영 판단에 따른 것이라고 주장하며 공정거래위원회의 처분에 불복하여 소송을 제기했습니다. 공정거래위원회 또한 아파트 분양가 자체에서도 담합의 '외형상 일치'가 인정되어야 한다고 주장하며 상고했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 건설회사들이 중도금 이자후불제를 공통으로 적용한 행위가 공정거래법상 부당한 공동행위로 추정될 수 있는지 여부. 둘째, 만약 합의가 추정된다면, 건설회사들이 이 추정을 뒤집을 만한 사정을 제시했는지 여부. 셋째, 부당 공동행위 판단에 있어 관련 상품 시장 및 지리적 시장을 어떻게 획정해야 하는지 여부. 넷째, 아파트 분양가 책정 행위에 '외형상 일치'가 있다고 볼 수 있는지 여부.

법원의 판단

대법원은 원고인 건설회사들과 피고인 공정거래위원회 양측의 상고를 모두 기각했습니다. 이는 원심 법원의 판단이 정당하다고 본 것으로, 건설회사들의 중도금 이자후불제 공통 적용 행위는 부당한 공동행위의 합의로 추정된다는 점과 그 추정을 뒤집을 증거가 없다는 점을 인정한 것입니다. 동시에 아파트 분양가 책정 행위에서 '외형상 일치'가 없다는 원심의 판단 역시 정당하다고 보았습니다.

결론

대법원은 건설회사들이 용인 동백지구 아파트 분양 시 중도금 이자후불제를 공통으로 적용한 행위는 구 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제19조 제5항에 따라 부당한 공동행위의 합의가 있었던 것으로 추정되며, 이러한 추정을 뒤집을 만한 증거가 없다고 판단했습니다. 그러나 아파트의 최종 분양가 자체는 '700만 원 전후'라는 막연한 기준으로는 일치한다고 보기 어렵고, 실제 가격 편차가 충분히 커서 외형상 일치가 없다고 보아 공정거래위원회의 해당 주장은 받아들이지 않았습니다. 결과적으로 양측의 상고가 모두 기각되어 원심의 판결이 확정되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다: 1. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 (2004. 12. 31. 법률 제7315호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 법') 제19조 제1항 제2호 (부당한 공동행위 금지): 이 조항은 사업자가 다른 사업자와 공동으로 일정한 거래분야에서 경쟁을 실질적으로 제한하는 행위를 할 것을 합의하는 것을 금지합니다. '합의'는 명시적인 계약뿐만 아니라 묵시적인 양해나 의사의 일치까지 포함합니다. 2. 구 법 제19조 제5항 (부당한 공동행위의 합의 추정): 이 조항은 2 이상의 사업자가 일정한 거래분야에서 경쟁을 실질적으로 제한하는 공동행위를 하고 그 행위의 '외형상 일치'가 있는 경우, 사업자 간에 해당 공동행위를 할 것을 합의한 것으로 추정한다고 규정합니다. 이 사건에서는 10개 건설회사들이 대부분의 아파트에 대해 중도금 이자후불제를 공통으로 시행한 것이 '행위의 외형상 일치'로 인정되었고, 이로 인해 담합의 '합의'가 추정되었습니다. 3. 합의 추정의 복멸 (추정 뒤집기) 법리: 합의가 추정되는 사업자들이 그 추정을 뒤집기 위해서는 해당 공동행위가 실제로는 아무런 합의나 양해 없이 각자의 독자적인 경영 판단에 따라 이루어졌으며 우연히 일치를 보게 되었다는 점을 입증해야 합니다. 법원은 당해 시장의 특성과 현황, 상품의 속성, 가격결정 구조, 각 업체의 시장 지위, 경영 판단의 정당성, 사업자 상호간의 직접적 의사교환 실태, 우연의 일치 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 판단합니다. 4. 관련 시장 획정 법리: 법 소정의 부당 공동행위 판단의 전제가 되는 '관련 시장'은 거래 대상인 상품의 기능 및 효용의 유사성, 구매자들의 대체 가능성에 대한 인식 및 그와 관련한 경영 의사결정 형태 등을 종합적으로 고려하여 획정됩니다. 이 사건에서는 신규분양 아파트가 기존 아파트나 분양권과 구별되는 '신규분양 아파트 시장'을 관련 상품 시장으로 인정했고, 대규모 택지개발지구 사업에 의해 분양되는 아파트의 특성을 고려하여 '동백지구'를 관련 지리적 시장으로 획정했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 내용을 참고할 수 있습니다: 공정거래법상 부당한 공동행위는 사업자 간 직접적인 합의가 입증되지 않아도, 행위의 외형상 일치(예: 동일한 중도금 이자후불제 적용)와 시장 경쟁 제한성이 인정되면 담합 합의가 추정될 수 있음을 유의해야 합니다. 담합 추정을 뒤집으려면 해당 행위가 각 회사의 독자적인 경영 판단에 따른 것이었음을 시장의 특성, 개별 사업자의 지위, 경영 판단의 정당성 등 여러 요소를 고려하여 객관적인 증거로 명확히 입증해야 합니다. 단순히 '우연의 일치'라고 주장하는 것만으로는 부족할 수 있습니다. 관련 시장을 획정하는 법원의 기준을 이해하는 것이 중요합니다. 신규 분양 아파트는 기존 아파트나 분양권과 대체성이 크지 않아 별개의 상품 시장으로 획정될 수 있으며, 대규모 택지개발지구는 그 자체로 하나의 지리적 시장으로 인정될 수 있습니다. 가격 담합 여부를 판단할 때는 '평당 700만 원 전후'와 같은 막연한 기준이 아니라, 평형별, 회사별 최종 분양가의 실제 편차가 소비자의 구매 의사를 좌우할 정도로 충분히 큰 금액에 해당하는지 구체적으로 분석해야 합니다. 상당한 가격 차이가 있다면 가격 책정 행위의 '외형상 일치'가 인정되지 않을 수 있습니다.