부동산 매매/소유권
임대인(원고 A, B)이 임차인(피고 C, D, E)에게 주유소 토지와 건물 인도를 요구하고 밀린 임대료를 청구한 사건입니다. 법원은 피고들이 3기 이상의 임대료를 연체하여 임대차 계약이 적법하게 해지되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고들은 임대인에게 토지와 건물을 인도하고, 설치된 시설물을 철거하며, 밀린 임대료와 인도 완료일까지의 부당이득금을 지급하라고 판결했습니다. 특히 피고 E은 명의상 임차인이었으나 실제 계약 당사자는 피고 C, D로 인정되었고, 임대인에게 권리금 회수 기회를 보호할 의무는 없다고 보았습니다.
원고 A는 자신의 토지와 아들 원고 B 소유의 건물을 합쳐 주유소로 피고 C, D 부부에게 임대했습니다. 첫 임대차 계약은 2017년 4월 11일에 3년 기간으로 체결되었고, 2020년 5월 4일에 두 번째 계약이 3년 기간으로 갱신되었습니다. 피고 C, D는 이 주유소를 'H주유소'라는 상호로 운영했습니다. 2021년 8월 17일, 피고 C, D의 요청으로 원고 A는 피고 D의 언니인 피고 E의 명의로 세 번째 임대차 계약서(기간 1년)를 작성했습니다. 이때 피고 C, D는 원고 A에게 "임차인 명의 변경에 따른 법적인 책임은 현 임차인(C, D)에게 있으며, 실운영자는 C"라는 내용의 각서를 교부했습니다. 이후 2021년 9월 1일 사업자등록 명의도 피고 E으로 변경되었습니다. 그러나 피고들은 2022년 4월 1일부터 임대료를 연체하기 시작했습니다. 이에 원고 A는 2023년 1월 17일, 피고 C에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보했습니다. 그럼에도 피고들은 변론 종결일까지 주유소를 계속 운영하며 건물과 토지를 인도하지 않았습니다. 이에 원고들은 피고들에게 토지와 건물 인도, 지장물 수거, 그리고 밀린 임대료 및 부당이득금 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 제3 임대차 계약의 당사자가 E이고, 해당 계약은 갱신 거절로 종료되었으며, 원고 A가 권리금 상당 손해배상 의무를 진다고 반박했습니다.
주유소 임대차 계약의 실제 당사자가 누구인지와 유효한 계약 내용이 무엇인지, 그리고 임대료 연체로 인해 계약이 적법하게 해지되었는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 임차인들이 임대인에게 주유소 토지와 건물을 인도하고 시설물을 철거할 의무가 있는지, 밀린 임대료와 부당이득금을 지급해야 하는지, 임대인이 임차인에게 권리금 회수 기회를 보호해야 할 의무가 있는지에 대한 판단이 요구되었습니다.
법원은 피고 C, D가 명의상 임차인인 피고 E을 내세워 작성된 제3 임대차계약의 실제 당사자이며, 이 계약이 기존 계약의 내용을 일부 변경한 유효한 계약이라고 판단했습니다. 또한 피고 C, D가 2022년 4월부터 임대료를 연체하기 시작하여 3기 이상의 임대료를 미납했으므로, 원고 A가 2023년 1월 17일에 통보한 임대차 계약 해지가 적법하다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 다음과 같이 판결했습니다.
이번 판결은 임대차 계약에서 명의와 실제 계약 당사자가 다를 경우 실질적인 관계를 중시하며, 임대료 연체는 임대차 계약 해지의 중대한 사유가 됨을 명확히 보여줍니다. 특히 상가 임대차의 경우 3기 이상의 차임 연체는 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무를 면제시키는 중요한 요인이 되므로, 임차인은 임대료 납부에 각별히 유의해야 함을 시사합니다.
