지역주택조합의 허위 설명으로 인한 토지 사용 승낙 무효 판결

대구 달서구의 한 아파트 소유자들이 지역주택조합 사업을 추진하던 단체에 자신들의 토지 사용 승낙서를 제출했습니다. 이 소유자들은 조합 측의 용역직원들이 신축 아파트의 분양가 할인율과 인테리어 비용 보상에 대해 허위로 설명하여 토지 사용 승낙을 받았다며, 그 승낙이 무효임을 주장했습니다. 법원은 조합 측 용역직원들의 행위가 조합과 동일시할 수 있는 기망행위에 해당한다고 판단하여, 토지 사용 승낙이 무효임을 확인했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 대구 달서구 B아파트의 각 구분건물을 소유한 사람들. 자신들의 토지 사용 승낙이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다.
• 피고: (가칭)A지역주택조합. B아파트 부지를 포함한 일원에 공동주택 신축사업을 추진하기 위해 설립된 단체입니다.
• I: 피고로부터 토지매입 업무를 위임받은 J 운영자.
• H 및 토지매입 용역직원들: I로부터 토지매입 업무를 재위임받아 원고들을 포함한 아파트 소유자들에게 토지사용승낙서를 받던 사람들.

분쟁 상황

원고들은 대구 달서구 B아파트의 소유자들로, 피고인 (가칭)A지역주택조합이 추진하는 아파트 신축사업에 필요한 토지 사용 승낙서를 작성해 주었습니다. 원고들은 조합의 토지매입 용역직원들이 신축 아파트를 일반분양가보다 20% 낮은 가격에 분양하겠다고 약속하고, 향후 인테리어 비용도 보상해 주겠다고 기망하여 토지 사용 승낙서를 작성하게 되었다고 주장했습니다. 그러나 실제 조합원 분양가는 약속된 할인율이 적용되지 않은 5억 6,000만 원~6억 원 수준이었고, 인테리어 비용도 보상되지 않는다는 통보를 받자, 원고들은 토지 사용 승낙의 무효를 확인하는 소송을 제기했습니다. 피고는 용역직원들이 임의로 한 설명에 대해 책임이 없다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

지역주택조합 사업 추진 과정에서 토지매입 용역직원들의 분양가 및 인테리어 비용 보상에 대한 설명이 기망행위에 해당하는지 여부, 그리고 이러한 용역직원들의 행위를 조합의 기망행위로 볼 수 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들이 피고에 대하여 한 이 사건 각 부동산에 관한 토지사용 승낙이 무효임을 확인했습니다. 또한 소송비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 지역주택조합의 토지매입 용역직원들이 조합원 분양가와 인테리어 비용 보상에 대해 허위 사실을 고지한 행위가 기망행위에 해당한다고 보았습니다. 이 용역직원들은 조합과 동일시할 수 있는 자로 판단되어, 이들의 기망행위로 인해 원고들의 토지 사용 승낙 의사표시는 적법하게 취소되었고, 그에 따라 토지 사용 승낙이 무효임을 확인한 판결입니다.

연관 법령 및 법리

이 판결은 주로 민법 제110조 제2항에서 규정하는 '사기 또는 강박에 의한 의사표시'와 관련된 법리를 적용했습니다.

• 민법 제110조 제2항: 의사표시에 관하여 제삼자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 그러나 법원은 대법원 판례(대법원 1998. 1. 23. 선고 96다41496 판결 등)를 인용하여 의사표시의 상대방의 대리인 등 '상대방과 동일시할 수 있는 자'의 기망행위는 민법 제110조 제2항의 제3자가 아니므로, 상대방이 기망 사실을 알았는지 여부와 관계없이 의사표시를 취소할 수 있다고 보았습니다.

• 기망행위의 판단 기준: 상품 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 있더라도 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 용인될 수 있는 정도라면 기망성이 없지만, 거래의 중요한 사항에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 구체적인 사실을 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당합니다. 이 사건에서는 조합원 분양가 및 인테리어 비용 보상 여부가 토지 사용 승낙을 결정하는 중요한 사항으로 판단되었고, 이에 대한 허위 고지는 기망행위로 인정되었습니다.

• 주택법 제11조 및 제11조의3 제1항: 지역주택조합의 설립 요건 및 조합원 모집 신고에 관한 규정으로, 이 사건의 배경이 되는 법령이지만 직접적인 판결의 근거가 된 조항은 아닙니다. 다만, 이 사건 사업이 주택법에 따른 지역주택조합 사업임을 명시하는 역할을 합니다.

참고 사항

지역주택조합이나 재건축·재개발 사업에 참여하여 토지 사용 승낙서 또는 매매 계약을 할 때에는 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다.

• 모든 약속과 조건은 반드시 서면으로 명확하게 확인하고 기록으로 남겨두세요. 특히 분양가 할인, 추가 비용 보상 등 중요한 내용은 구두 약속에만 의존해서는 안 됩니다.
• 사업 설명회나 개별 상담 시 제공되는 자료에 명시되지 않은 내용은 신뢰하지 않도록 주의하고, 불확실한 부분은 직접 조합이나 시행사에 질의하여 공식적인 답변을 받아두세요.
• 토지매입 용역직원 등 대리인의 설명이 본래 사업 주체의 공식적인 입장과 다를 수 있으므로, 대리인의 권한 범위와 사업 주체의 공식적인 확인 과정을 거치는 것이 중요합니다.
• 계약서나 승낙서에 서명하기 전에 모든 내용을 꼼꼼히 읽고, 이해되지 않는 부분은 반드시 전문가의 도움을 받아 확인하세요.
• 관련 법규(예: 주택법)를 미리 확인하여 조합원 자격 요건이나 사업 추진 절차 등에 대한 기본적인 이해를 갖추는 것이 유사 피해를 예방하는 데 도움이 됩니다.